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　　銀行作為債權(quán)人向企業(yè)發(fā)放抵押貸款，往往會(huì)要求企業(yè)提供房產(chǎn)抵押以擔(dān)保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

　　但依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。齊精智律師提示抵押物的在先租賃權(quán)會(huì)影響銀行的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

　　本文對(duì)銀行貸款房產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)抗租賃權(quán)的法律陷阱分析如下：

　　一、不動(dòng)產(chǎn)承租人主張租賃權(quán)須在法院查封前占有

　　1、《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時(shí)案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》一、人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋時(shí)，案外人以其在案涉房屋設(shè)定抵押或者被人民法院查封之前（以下簡(jiǎn)稱抵押、查封前）已與被執(zhí)行人簽訂租賃合同且租賃期限未滿為由，主張拍賣不破除租賃，執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)如何審查？

　　答：執(zhí)行機(jī)構(gòu)可根據(jù)案外人及當(dāng)事人提供的證據(jù)，重點(diǎn)圍繞租賃合同的真實(shí)性、租賃合同簽訂的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、案外人是否占有案涉房屋等問題進(jìn)行審查。如果租賃合同真實(shí)、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依據(jù)合同合法占有案涉房屋至今的，執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)保護(hù)案外人的租賃權(quán)。

　　2、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

　　第三十一條：承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

　　二、先租賃后抵押，在強(qiáng)制執(zhí)行中承租人不能同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，只能擇一行使

　　裁判要旨：本案中，利群擔(dān)保公司的租賃權(quán)先于齊商銀行抵押權(quán)設(shè)立，故有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但該權(quán)利不應(yīng)與對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同時(shí)行使，否則過分保護(hù)了承租人的權(quán)益，亦對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人的權(quán)益造成影響。因此，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在拍賣前告知利群擔(dān)保公司對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利擇一行使。

　　案件來源：山東省高院作出（2013）魯執(zhí)復(fù)議字第5號(hào)執(zhí)行裁定，駁回利群擔(dān)保公司復(fù)議申請(qǐng)。利群擔(dān)保公司向最高法院申訴，最高法院受理后認(rèn)可利群擔(dān)保公司的申訴請(qǐng)求，裁定撤銷淄博中院和山東省高院的異議裁定。最高法院：《青島利群投資有限公司等申請(qǐng)監(jiān)督案執(zhí)行裁定書》【（2013）執(zhí)監(jiān)字第67號(hào)】

　　三、抵押人（企業(yè)）未經(jīng)抵押權(quán)人（銀行）同意擅自出租抵押物，抵押權(quán)人可在執(zhí)行程序解除承租人占有

　　《最高人民法院關(guān)于抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租抵押物，抵押權(quán)人能否通過訴訟程序請(qǐng)求解除租賃合同的答復(fù)》?。?011）民二他字第18號(hào)

　　山東省高級(jí)人民法院：　你院《關(guān)于抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意又將抵押物出租，抵押權(quán)人能否通過訴訟程序請(qǐng)求解除租賃合同的請(qǐng)示報(bào)告》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

　　根據(jù)《<>

　　四、先抵押土地但未抵押房屋，后抵押人出租地上房屋，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同不能對(duì)抗抵押權(quán)

　　裁判要旨：一、建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物視為一并抵押。此時(shí)，抵押權(quán)人取得地上建筑物抵押權(quán)與取得建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的時(shí)間相同，該抵押權(quán)為法定抵押權(quán)。

　　二、即使建筑物未作抵押權(quán)登記，成立在法定抵押權(quán)之后的對(duì)建筑物的租賃關(guān)系也不得對(duì)抗成立在先的法定抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，承租人不能繼續(xù)對(duì)租賃物占有使用。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條的規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，未一并抵押的，視為一并抵押。本條中所稱的“建筑物”必須是在設(shè)定土地抵押權(quán)時(shí)已經(jīng)現(xiàn)實(shí)存在的建筑物，根據(jù)《物權(quán)法》第二百條之規(guī)定，建設(shè)用地抵押權(quán)設(shè)定后新增的建筑物，不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。本案中，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武城支行雖然僅取得了案涉建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)，但根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條的規(guī)定，其地上的廠房（即后來出租給由尼機(jī)械公司的廠房）也被視為一并抵押，也即中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武城支行在2003年即已經(jīng)取得案涉廠房的法定抵押權(quán)。而遲至2004年，由尼機(jī)械公司才取得案涉廠房的租賃權(quán)。故最高法院認(rèn)定，由尼機(jī)械公司對(duì)廠房的租賃關(guān)系設(shè)定在后，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定，不能對(duì)抗成立在先的中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武城支行的抵押權(quán)。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武城支行以以物抵債的方式取得了案涉的建設(shè)用地使用權(quán)后，又通過拍賣的方式將其轉(zhuǎn)讓給圣潔路橋公司。在此過程中，圣潔路橋公司繼受了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武城支行排除案涉廠房租賃權(quán)的權(quán)利。由尼機(jī)械公司因此敗訴。