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隨著經(jīng)濟不斷地發(fā)展，房屋租賃行業(yè)也日益繁榮，租賃合同的訂立能夠更好地使雙方和諧交易，進(jìn)而維護(hù)租賃市場秩序。然而，客觀情況的變化有時會導(dǎo)致合同無法履行或者不符合訂立合同之時的預(yù)期目的，此時法律賦予雙方解除合同的權(quán)利對于處理雙方之間的法律關(guān)系顯得尤為重要，而且解除合同也是維護(hù)雙方合法權(quán)益的必要選擇。出于對雙方意思自治的充分尊重以及交易安全的維護(hù)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化以及合理配置，合同解除制度在我國法律制度上的價值也應(yīng)予以認(rèn)可。本文作者簡要分析房屋租賃合同解除權(quán)的類型、解除權(quán)行使方式以及解除合同的法律后果。
一、房屋租賃合同解除權(quán)的類型
1、房屋租賃合同約定解除權(quán)
約定解除是指當(dāng)事人雙方在合同中事先約定解除條款，在履行合同過程中，當(dāng)解除條款約定的條件成就時，由享有解除權(quán)的一方當(dāng)事人行使解除權(quán)，從而使合同關(guān)系終止，即《合同法》第93條規(guī)定的約定解除。房屋租賃合同中雙方當(dāng)事人可以基于意思自治原則，對于解除權(quán)行使條件達(dá)成合意。
正如<江蘇省高級人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的討論紀(jì)要(一)>第21條之規(guī)定：“當(dāng)事人在合同中約定了解除合同的條件的，約定的解除條件應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用?！狈课葑赓U合同中雙方當(dāng)事人也可以將《合同法》第219條未正當(dāng)使用租賃物、第224條禁止轉(zhuǎn)租、第227條遲延支付租金等條款約定為解除合同的條件。上述規(guī)定充分體現(xiàn)了合同自由精神。
2、房屋租賃合同法定解除權(quán)
法定解除權(quán)使守約方為保護(hù)自身合法權(quán)益而解除合同，不僅能夠使得守約方從所期待得到的履行困境擺脫出來，而且能夠避免或者減少因違約方違約所造成的損失。
我國《合同法》第94條具體列舉了合同法定解除的五種情形可以分為兩個方面：第一，因不可抗力產(chǎn)生法定解除權(quán)。這是《合同法》第94條第1款第1項的規(guī)定；第二，因一方的違約而產(chǎn)生法定解除權(quán)?！逗贤ā返冢梗礂l第1款第2、3、4項分別規(guī)定了違約的3種情形，即拒絕履行、遲延履行和根本違約。
在房屋租賃領(lǐng)域，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法釋》第8條規(guī)定的導(dǎo)致租賃房屋無法使用3類情形以及《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第24、25條規(guī)定的致使合同目的無法實現(xiàn)的情形，均規(guī)定了解除權(quán)的法定行使條件。
從上述規(guī)定也可看出，房屋租賃合同中法定解除權(quán)的行使需違約程度達(dá)到合同目的無法實現(xiàn)之時，合同一方才享有法定解除合同的權(quán)利。上述規(guī)定之所以將法定解除權(quán)限制在致使合同目的無法實現(xiàn)的違約行為上的原因，主要在于我國《合同法》不僅為了保護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的功能，更是為了維護(hù)市場經(jīng)濟秩序。
3、房屋租賃合同任意解除權(quán)
《合同法》第232條規(guī)定房屋租賃合同中雙方當(dāng)事人對租賃期限未約定或者約定不明，且依據(jù)《合同法》第61條仍不能確定期限的，視為不定期租賃。不定期房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人可以隨時解除合同。
房屋租賃合同中的任意解除權(quán)僅限于不定期租賃合同，任意解除權(quán)雖然給予雙方當(dāng)事人更大的意思自治空間，但從目前的房屋租賃行業(yè)來看，出租人的地位較之承租人仍處于強勢地位，在不定期租賃合同中，承租人隨時存在著出租人行使任意解除權(quán)的風(fēng)險，因此《合同法》第232條對于出租人行使解除設(shè)置了限制條件，即應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人，有效地限制了出租人濫用任意解除權(quán)。
在紛繁復(fù)雜的房屋租賃活動中，任意解除權(quán)的行使須秉承誠實信用原則。出租人與承租人均應(yīng)做到誠實守信，以善意方式履行合同義務(wù)。任意解除權(quán)賦予了雙方當(dāng)事人是更大的意思自治空間，在某種程度上不定期房屋租賃合同的任意解除權(quán)的設(shè)立違背了合同必守原則，正是基于這種沖突，誠實信用原則更要突出發(fā)揮其指導(dǎo)作用。
二、房屋租賃合同解除權(quán)行使方式
我國《合同法》第96條對于合同解除權(quán)的行使方式作了明確規(guī)定，即當(dāng)事人一方依照《合同法》第93條的約定解除權(quán)、第94條的法定解除權(quán)主張解除合同時，應(yīng)當(dāng)履行通知另一方的義務(wù)，且解除通知到達(dá)一方時才發(fā)生解除效力。
解除權(quán)的行使，是法律賦予當(dāng)事人保護(hù)自身合法權(quán)益的手段，房屋租賃合同的解除方式大致可分為兩種情形：第一種是通過法院裁判解除合同；第二種是享有解除權(quán)一方將解除合同的意思表示送達(dá)給對方當(dāng)事人，且對方當(dāng)事人在法定或者約定的異議期內(nèi)，對于合同的解除未提出異議的，雙方當(dāng)事人的合同即告解除。
但是任何權(quán)利不是無限制的自由行使?！逗贤ā返?5條規(guī)定解除權(quán)行使的期限可以由當(dāng)事人自由約定，當(dāng)享有解除權(quán)的一方在期限屆滿前不行使解除權(quán)的，則解除權(quán)消滅。另一方面，當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)的情況下，享有催告權(quán)的一方可以催告對方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，否則，解除權(quán)消滅?！逗贤ā分砸?guī)定解除權(quán)的行使期限，主要是基于解除權(quán)的行使帶來的是合同關(guān)系終止的后果，如果享有解除權(quán)的一方長時間不行使解除合同的權(quán)利，將會使合同一直處于不確定狀態(tài)，進(jìn)而影響合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。
任何權(quán)利的行使行使均應(yīng)做出意思表示，合同解除權(quán)亦不例外。特別在房屋租賃合同中，解除權(quán)的行使更應(yīng)當(dāng)通過明示的意思表示行使解除權(quán)，即須履行通知對方合同解除的義務(wù)。在房屋租賃合同糾紛中，當(dāng)事人往往在合同中事先約定通知的方式（書面形式居多且風(fēng)險較?。?。
三、房屋租賃合同解除之后的法律后果
我國《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！狈课葑赓U合同屬于繼續(xù)性合同，在合同履行期間，承租人的義務(wù)是支付房屋租金從而獲得對租賃物的使用、收益的權(quán)利。我們將《合同法》第97條之規(guī)定適用于房屋租賃合同中，即房屋租賃合同解除之后當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)發(fā)生如下變化：（1）承租人須支付房屋租賃合同解除之前的房屋租金；（2）承租人不再承擔(dān)合同解除之后的房屋租金支付義務(wù)，出租人須退還合同解除之后的房屋租金；（3）承租人應(yīng)當(dāng)返還的租賃房屋應(yīng)當(dāng)符合約定或者租賃房屋的性質(zhì)使用后的狀態(tài)；（3）承租人應(yīng)當(dāng)對租賃房屋損害承擔(dān)賠償責(zé)任。（4）對于租賃房屋的裝飾裝修事宜，可以依據(jù)《最高院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛司法解釋》第10條、第11條的規(guī)定進(jìn)行處理。
總之，房屋租賃合同作為繼續(xù)性合同，其解除之法律效果只能自解除之時起，向?qū)戆l(fā)生效力，即不溯及既往。
四、筆者建議
房屋租賃合同是一種雙務(wù)性、有償性、繼續(xù)性的合同，在司法實踐中，違約之情形經(jīng)常會發(fā)生。筆者從房屋租賃合同解除權(quán)的類型、行使方式以及解除后之法律效果進(jìn)行簡要論述，旨在能夠使得合同當(dāng)事人正當(dāng)合法運用法律賦予的權(quán)利，從而維護(hù)自身合法權(quán)益。筆者提出以下幾點建議，僅供讀者參考。
第一，在簽訂房屋租賃合同時，應(yīng)明確約定通知的方式以及送達(dá)地址，避免對解除通知送達(dá)與否產(chǎn)生爭議；
第二，承租人若為特定目的須租賃房屋時，須在合同中明確載明租賃房屋之目的，且約定若租賃房屋之目的無法實現(xiàn)時，可以解除合同之條款。
第三，房屋租賃合同當(dāng)事人可以在合同中明確約定解除權(quán)的行使期間以及異議期間（建議根據(jù)自身情況選擇具體期間），避免享有權(quán)利的一方怠于行使權(quán)利，使得另一方遭受不必要的損失。
綜上所述，對于成立生效的房屋租賃合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同之約定履行自己的義務(wù)，享有權(quán)利的一方在行使權(quán)利時，須遵守誠實守信原則，不能利用解除權(quán)達(dá)到損人利己的目的。
編排/王林
責(zé)編/張潔 微信號：zhengbeiqing0726
