最近在一起房屋買賣合同糾紛中遇到了“一房二賣”的情況，對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了一些研究，借這篇文章把當(dāng)時(shí)的所思所想寫(xiě)出來(lái)，也許對(duì)他人有用。
文 | 趙虎律師
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最近在一起房屋買賣合同糾紛中遇到了“一房二賣”的情況，對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了一些研究，借這篇文章把當(dāng)時(shí)的所思所想寫(xiě)出來(lái)，也許對(duì)他人有用。
案情簡(jiǎn)介：A（自然人）在B（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）處購(gòu)買了一套房子，交完全款之后，B拒不把房屋交給A，并拒絕給A辦理過(guò)戶手續(xù)。A無(wú)奈，只能向法院起訴B，要求B交付房屋并配合辦理相關(guān)房屋過(guò)戶手續(xù)。在訴訟過(guò)程中，B又把房屋賣給了他人，即“一房二賣”。這種情況怎么辦？
根據(jù)法律規(guī)定，財(cái)產(chǎn)保全可以分為訴前保全和訴訟（訴中）保全。如果能夠申請(qǐng)?jiān)V前保全盡量申請(qǐng)?jiān)V前保全，要求查封涉案房產(chǎn)，防止被告在訴訟過(guò)程中再次出售。有的法院可能訴前保全做起來(lái)困難，可以在法院受理案件之后，及時(shí)聯(lián)系辦案法官，提出訴訟保全申請(qǐng)，查封涉案房產(chǎn)的。
申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的一大障礙就是需要提交擔(dān)保。以前法院要求原告提供等值的擔(dān)保，甚至要求必須有三分之一的為現(xiàn)金，而原告往往無(wú)法提供，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)涉案的房產(chǎn)進(jìn)行保全。2016年12月1日之后，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問(wèn)題的規(guī)定》開(kāi)始實(shí)施。根據(jù)該規(guī)定：1、擔(dān)保數(shù)額不超過(guò)請(qǐng)求保全數(shù)額的百分之三十；2、申請(qǐng)人可以以財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任險(xiǎn)合同的方式為財(cái)產(chǎn)保全提供擔(dān)保，即向保險(xiǎn)公司投保財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司向法院出具保函。這樣的規(guī)定無(wú)疑降低了財(cái)產(chǎn)保全提供擔(dān)保的門檻，減輕了原告的壓力，更容易提供擔(dān)保。
發(fā)生一房二賣之后，原告有兩個(gè)路徑可以選擇：1、變更訴訟請(qǐng)求，要求被告返還購(gòu)房款，并支付相當(dāng)于已支付的購(gòu)房款一倍的賠償金（即“雙倍賠償”）；2、要求法院中止審理，另行起訴被告與第三者的購(gòu)房合同無(wú)效。這兩個(gè)選擇各有利弊，需慎重做出選擇。
首先，選擇“變更訴訟請(qǐng)求，要求被告雙倍賠償”的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！?/strong>
但是如果選擇這一路徑，則被告與第三人之間的房屋買賣合同關(guān)系是否有效將不再審查。而被告與第三人之間的房屋買賣關(guān)系有可能是真實(shí)存在的，也有可能是虛假的，特意為訴訟而做的。有可能被告是惡意，而第三人是善意的，也有可能是雙方串通一氣的損害原告利益的。另外，原告會(huì)失去挑選好的房屋，只能要求被告賠償金錢。如果被告也轉(zhuǎn)移了其他資產(chǎn)的話，那么最后的法院判決將難以執(zhí)行。
其次，選擇“要求法院中止審理，另行起訴被告與第三者的購(gòu)房合同無(wú)效”的法律依據(jù)是《合同法》第五十二條的規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，合同無(wú)效”。被告和第三人簽訂的合同如果存在虛假合同、價(jià)格奇高奇低、兩人之間存在特殊關(guān)系等等情況下，可以考慮申請(qǐng)法院中止審理。
但是如果選擇這一路徑，也有弊端：1、時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，因?yàn)檎谶M(jìn)行的訴訟要中止，等另外的訴訟案件出判決結(jié)果，而另外的訴訟可能還需要一審、二審，這就需要半年到一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能結(jié)束；2、另外起訴的案件存在訴訟風(fēng)險(xiǎn)，即敗訴的可能性；3、未必符合原告的利益最大化。如果房?jī)r(jià)穩(wěn)定的情況下，被告返還雙倍返還已經(jīng)支付的購(gòu)房款可能對(duì)原告更有利益。
選擇哪種方式，要根據(jù)具體情況而定了。
雖然涉案房子已經(jīng)被銷售了，但是可能被告和第三人的房屋交易還沒(méi)有徹底完成，僅僅做了一個(gè)網(wǎng)簽，另外被告可能還有其他財(cái)產(chǎn)。比如：被告是開(kāi)發(fā)商，還有其他房屋沒(méi)有銷售完；原告購(gòu)買了幾套房屋，只被賣了一套，還有其他的房屋沒(méi)有賣。這個(gè)時(shí)候，需要盡快申請(qǐng)保全，盡快查封涉案房屋或者被告其他的房產(chǎn)。
如何查封，查封哪些房產(chǎn)要根據(jù)下一步的訴訟選擇來(lái)決定。如果選擇要求雙倍賠償，則可以要求查封被告其他相當(dāng)于變更后訴訟請(qǐng)求賠償金額的房產(chǎn)；如果只要求中止審理，則只能要求查封涉案房產(chǎn)。
綜上，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者房屋的出賣人受利益的驅(qū)使可能會(huì)出現(xiàn)“一房二賣”的情況，遇到這種情況的時(shí)候，應(yīng)該根據(jù)案件具體情況進(jìn)行分析，與法官深入溝通，做出合適的選擇，切實(shí)維護(hù)原告（購(gòu)房人）的合法權(quán)益。
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