房屋買賣合同無效，無過錯方可否主張房屋租金損失？

鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

本公眾號作者：張春光律師

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《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”那么，在房屋買賣合同被認(rèn)定無效之后，有過錯的一方是否應(yīng)當(dāng)賠償對方的房租損失呢？即如果房屋買賣合同有效，買房人就能拿到房子，就不會產(chǎn)生合同約定的交房日之后的房租，這個房租的損失是否應(yīng)當(dāng)由有過錯的一方承擔(dān)呢？

這個房租的損失不應(yīng)當(dāng)由有過錯的一方承擔(dān)。我們通常所講的“合同無效”是指自始、當(dāng)然、絕對、確定無效【合同法理論以及法國德國日本等國家和地區(qū)的民法典上還有合同相對無效的概念，有興趣的朋友可以找我交流，在此不展開】。通俗地講，合同無效即“無”，即“不存在”。且合同無效與否是一個價值判斷的過程，不是任何人（包括過錯方）所能控制和改變的，也不是任何人（包括過錯方）所能“藏起來”的，無過錯方也“應(yīng)當(dāng)”知道該合同自成立之時就是無效的，不存在的。因此，無過錯方自始就不應(yīng)該期待依據(jù)該無效的合同來實現(xiàn)合同目的。過錯方按照合同約定的時間交付房屋，自己自過錯方交付房屋之后就不必向第三方支付租金，這都是無過錯方所期待的合同目的，都是無過錯方依據(jù)一個合法有效的合同所期待的合同目的。這個無過錯方所期待的合同目的的基礎(chǔ)（一個合法有效的合同）是不存在的，所以，這個合同目的也就自始不能實現(xiàn)。

如果你還是覺得很難理解，那么，就是你把“違約責(zé)任”和“合同無效的責(zé)任（注：經(jīng)常有人把合同無效的責(zé)任稱之為“締約過失責(zé)任”，但是嚴(yán)格講這種觀點是不準(zhǔn)確的，因為締約過失責(zé)任是違反先合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任，是在合同成立之前才可能產(chǎn)生的責(zé)任。無效合同肯定是已經(jīng)成立的合同，合同成立之后就不存在先合同義務(wù)了，也就不會產(chǎn)生締約過失責(zé)任了。）”混淆了。違約責(zé)任所產(chǎn)生的損害賠償?shù)姆秶前ìF(xiàn)有利益的損失（積極損失）和可得利益或曰預(yù)期利益的損失（消極損失）的。法律之所以把預(yù)期利益也納入違約損害賠償?shù)姆秶?，就是因為合同是合法有效的，守約方可以依照這個合法有效的合同來產(chǎn)生一個合理的預(yù)期，即如果合同得到履行自己將獲得什么樣的利益。但是，無過錯方卻不可以依據(jù)一個無效的合同來產(chǎn)生預(yù)期利益的合理預(yù)期。

這也給我們一個啟示，即如果有人起訴你主張違約責(zé)任，你可以通過主張合同無效來減少自己的賠償范圍。

附：

沈陽富臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、徐建與沈陽富臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、徐建房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：徐建與富臨公司于2006年8月5日簽訂《商業(yè)網(wǎng)店定向建設(shè)合同》一份，合同約定：徐建購買富臨公司開發(fā)的位于沈陽市和平區(qū)光榮街22號，建筑面積為503.10平方米的商業(yè)網(wǎng)點。合同簽訂后，徐建共計付款453萬元。富臨公司至今未向徐建交付涉案房屋，且未能取得涉案房屋的《商品房（預(yù)）銷售許可證》。

裁判原文節(jié)選【案號：最高院（2016）最高法民再3號】本院認(rèn)為，富臨公司作為一家專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，明知其沒有預(yù)售許可證，仍與徐建簽訂具有商品房買賣合同性質(zhì)的《商業(yè)網(wǎng)店定向建設(shè)合同》，簽訂合同后也一直未取得商品房預(yù)售許可證明，最終導(dǎo)致本案的《商業(yè)網(wǎng)點定向建設(shè)合同》被認(rèn)定為無效，富臨公司應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。對于富臨公司依法應(yīng)當(dāng)返還徐建支付的453萬元購房款，雙方當(dāng)事人均無異議。本案爭議的主要問題是，徐建因為合同無效遭受損失的范圍和數(shù)額，即富臨公司是否應(yīng)當(dāng)賠償徐建購房款利息及房屋租金損失?！逗贤ā返谖迨藯l規(guī)定，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因合同被確認(rèn)無效后所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這種賠償責(zé)任是基于締約過失責(zé)任而發(fā)生的，賠償損失的范圍應(yīng)以實際已發(fā)生的損失為限，即當(dāng)事人為準(zhǔn)備履行合同而受到的直接損失。徐建支付的453萬元購房款，長期被富臨公司占用，由此產(chǎn)生的利息損失屬于直接損失的范疇，理應(yīng)由富臨公司予以賠償。富臨公司再審中提交《關(guān)于光榮街22號地塊規(guī)劃指標(biāo)和土地價款調(diào)整的補充說明》、《國有土地使用權(quán)出讓補充合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《關(guān)于沈陽富臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司光榮街22號地塊商業(yè)項目的核準(zhǔn)決定書》等新的證據(jù)，旨在證明涉案工程系政府原因?qū)е伦兏?guī)劃，富臨公司未能如約交房，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。本院認(rèn)為，原判決基于富臨公司沒有依法取得商品房預(yù)售許可證的事實，認(rèn)定雙方所簽合同無效，富臨公司再審中提交的上述證據(jù)，不能推翻合同無效的結(jié)論，故上述證據(jù)與本案的處理不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。富臨公司主張其不應(yīng)承擔(dān)購房款利息損失的理由不成立，對該再審請求本院不予支持。關(guān)于房屋租金損失問題。本院認(rèn)為，合同被確認(rèn)為無效，即不存在繼續(xù)履行問題，故基于合同有效可以獲得的利益不屬于賠償損失的范圍。本案中，徐建主張的房屋租金損失，系其經(jīng)營期間向案外人租賃經(jīng)營場所發(fā)生的費用，徐建認(rèn)為如果富臨公司按照合同約定時間交付房屋，其就可以避免對外支付上述租金。本院認(rèn)為，因本案中的房屋買賣合同無效，徐建就不能再期待依據(jù)該無效合同取得合同中約定的房屋。因此，該房屋租金不是合同無效必然造成的損失，屬于徐建開辦公司和批發(fā)中心的經(jīng)營成本，徐建訴請富臨公司賠償其房屋租金損失，沒有法律依據(jù)。因租金損失不應(yīng)作為合同無效的損失賠償范圍，故富臨公司再審中提交的與租金損失相關(guān)的證據(jù)，與本案已不具有關(guān)聯(lián)性，對此不予采信。原判決將房屋租金損失認(rèn)定為合同無效后徐建的經(jīng)濟損失范圍并判決富臨公司支付徐建房屋租金損失2207756.25元，屬于適用法律錯誤，對于富臨公司主張的不應(yīng)負(fù)擔(dān)房屋租金損失的再審請求，本院予以支持。

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