“如果法官住在這樣的所謂“高端美墅區(qū)”，面對垃圾物業(yè)服務，他會繼續(xù)交物業(yè)費嗎？”
近日，上海市青浦區(qū)西郊湖岸美墅小區(qū)一位業(yè)主收到了法院的一審判決書，判決該業(yè)主以八折支付物業(yè)費，并對違約金不予支持。這不是個案，該小區(qū)多數(shù)業(yè)主都已陸續(xù)收到法院傳票。雖然八折的結(jié)果在物業(yè)服務合同糾紛領域已經(jīng)算是為數(shù)極少的減免案例，但是多年來飽受垃圾服務之苦的業(yè)主面對這樣的結(jié)果，不禁心涼到了骨子里，并將矛頭直接指向了審判人員。
“小區(qū)公共設施全部癱瘓不能使用，監(jiān)控設備公然拆除，導致小區(qū)整個安防系統(tǒng)不能運轉(zhuǎn)，上百棵名貴樹木莫名其妙失蹤，大部分公共綠地被侵占，河道長期沒有清理已經(jīng)被堵成了死水……如此嚴重的不作為加侵權破壞公共設施行為，如此嚴重的違約和侵權，物業(yè)公司居然理直氣壯的索要物業(yè)費，法院居然還支持打個八折收取物業(yè)費？法院的人是眼不見心不煩，但是你也不能閉著眼睛瞎判案啊?！?/span>
上海市青浦區(qū)西郊湖岸美墅小區(qū)
西郊湖岸美墅又稱綠地國際山莊，位于崧澤文化遺址所在地上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)國際別墅區(qū)。根據(jù)業(yè)主提供的原始材料，該樓盤的開發(fā)商是上海綠地云峰置業(yè)有限公司。小區(qū)前物業(yè)公司上海警虹物業(yè)，是云峰集團旗下子公司。據(jù)反映，物業(yè)服務合同糾紛始于2009年，與警虹物業(yè)的不作為甚至違規(guī)瀆職有關。業(yè)主們曾多次與物業(yè)公司負責人協(xié)商，希望改善物業(yè)服務狀況，但均無果。為了保證居住安全與權益，業(yè)主們多次信訪、舉報相關責任人，并向政府、媒體等尋求幫助，不僅始終沒有改善跡象，反而侵害業(yè)主權益的現(xiàn)象越來越多。曾有記者在2016年初報道：“上海綠地國際山莊自2007年交付使用至今，8年余間，公共設施嚴重受損，公共綠地遭到毀占，上百棵名貴樹木莫名失蹤，業(yè)主被盜事件頻發(fā)。此外，公建配套會所被開發(fā)商擅自低價轉(zhuǎn)讓給私人并改變用途，小區(qū)業(yè)委會成立持續(xù)受阻，小區(qū)似已呈破敗之勢”。后來，業(yè)主們頂住重重壓力，在2014年6月成立了小區(qū)業(yè)委會，并催促物業(yè)公司進行交接，最終該小區(qū)物業(yè)在2015年1月移交給業(yè)委會。
當初高價購買該區(qū)房屋的業(yè)主們，無一不是看中了開發(fā)商的業(yè)內(nèi)陸位，以及宣傳的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務。據(jù)了解，小區(qū)的物業(yè)費標準大大高于《上海市物業(yè)分等服務收費標準》中最高等級和類別對應的收費標準。小區(qū)物業(yè)被換后，業(yè)主們較為舒適安靜的過了近一年。從2015年底，陸續(xù)有業(yè)主們成為被告，被物業(yè)公司要求支付2014年物業(yè)費。業(yè)主們并不在乎這點物業(yè)費，更在乎的是此中的公平正義與法治人心?？墒牵m經(jīng)業(yè)主聯(lián)合提供了多種證據(jù)以證明物業(yè)服務的缺失，但最終法院還是支持支付八折物業(yè)費。
更加可氣的是，相當一部分業(yè)主在訴訟階段竟然沒有收到開庭材料、傳票就被缺席判決，最基本的答辯權利都沒有，但到了判決書生效后，在執(zhí)行階段才收到法院的通知。另外，相當一部分業(yè)主15天的答辯期沒到，就被缺席開庭缺席判決了。業(yè)主本就對已出判決結(jié)果心有不平，綜合幾家業(yè)主的審判過程竟然發(fā)現(xiàn)如此巨大的法院程序漏洞，叫業(yè)主如何相信司法？法院似乎為了幫助物業(yè)公司追款無視業(yè)主的訴訟權利，為了片面追求效率放棄了程序公正。
“如此神速的審判，倒真如自動取款機?！边@就是訴訟給業(yè)主的直接感受。
業(yè)主們納悶了，雖然物業(yè)服務瑕疵在所難免業(yè)主要有必要的容忍度，可是所謂的“優(yōu)質(zhì)、高標準物業(yè)服務”，看到的僅僅只是派個大爺坐在門衛(wèi)室？法院就這樣幫著物業(yè)公司做它的“追款機”？法院追求的程序公正在哪里？業(yè)主的合法抗辯還有嗎？
一、物業(yè)服務合同糾紛的司法現(xiàn)狀
西郊湖岸業(yè)主們的遭遇和面對的裁判結(jié)果，與全國幾乎絕大多數(shù)物業(yè)服務合同糾紛的來龍去脈類似。物業(yè)服務合同糾紛中，絕大多數(shù)是物業(yè)公司作為原告、訴求業(yè)主交納物業(yè)費的案件。該類案件標的較小，很多法院都將之放入速裁庭予以處理，可是該類案件具有獨特的復雜性和特殊性：
（一）引發(fā)物業(yè)糾紛的原因呈現(xiàn)多樣化，但以拒交或欠交物業(yè)費為主因，業(yè)主多為案件的被告，且敗訴多
通過案例檢索發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司狀告業(yè)主支付物業(yè)費的案例中，法院判決結(jié)果均是業(yè)主向物業(yè)服務公司交納物業(yè)服務費，幾乎沒有判決駁回物業(yè)公司的訴訟請求。業(yè)主作為原告的案件中，沒有一例業(yè)主完全勝訴的案件，業(yè)主起訴物業(yè)公司賠償損失的案件多為敗訴，起訴物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務不合格或者起訴物業(yè)服務多收費案件中多為部分勝訴。
（二）業(yè)主抗辯理由主要是物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在質(zhì)量瑕疵或服務缺失，不符合法定或約定標準。
（三）業(yè)主在訴訟中處于弱勢，舉證能力低下。而物業(yè)公司幾乎只要提交物業(yè)服務合同與催繳證明，就可以證明提供了物業(yè)服務，就可以主張物業(yè)費，舉證責任分配相對不公。
（四）案件標的額小，但涉及面廣，影響大，具有群體性糾紛的潛在因素，處理不好可能激發(fā)暴力性事件。
（五）以判決為結(jié)案方式的比例高，案件調(diào)解比例低，雙方當事人矛盾較大，對判決結(jié)果不滿意的程度高，判決后難以執(zhí)行。業(yè)主們對物業(yè)費審判結(jié)果的罵聲此起彼伏，判決難以執(zhí)行的事例比比皆是。
二、有無突破司法現(xiàn)狀的對策？
（一）現(xiàn)行法律規(guī)范
全國范圍內(nèi)，調(diào)整物業(yè)服務合同糾紛的法律法規(guī)、司法解釋，主要包括《合同法》、《物業(yè)管理條例》、最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等。后者規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、行政法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。根據(jù)該條規(guī)定，在物業(yè)服務企業(yè)未消除履行瑕疵或者另行履行前，業(yè)主可以行使不安抗辯權或者先履行抗辯權拒交或少交納物業(yè)費。
在上海，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、上海市物價局、市房屋土地資源管理局《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》、上海市高級人民法院民事審判第一庭《關于審理物業(yè)管理糾紛案件有關問題的解答》等，都屬于調(diào)整物業(yè)服務合同糾紛的相關規(guī)范。
上海市高級人民法院民事審判第一庭《關于審理物業(yè)管理糾紛案件有關問題的解答》第15個問題為：業(yè)主在什么情況下，可以對物業(yè)管理費的交納行使抗辯權？
答：物業(yè)管理企業(yè)未履行服務、管理職能或履行服務、管理職能不符合約定的，業(yè)主可行使抗辯權。
如果物業(yè)管理費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責部分的費用行使抗辯權，而不能以拒交全部物業(yè)管理費用的方式行使抗辯權。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費的除外。
第16問：業(yè)主行使抗辯權不成立或部分成立的，滯納金該如何確定？
答：依本《解答》第15條第2款之規(guī)定，業(yè)主行使抗辯權不成立的，應對欠交的相應物業(yè)管理費用，支付滯納金。
滯納金即逾期付款違約金。滯納金的標準，當事人有約定的從約定。當事人無約定的，應當參照最高人民法院關于逾期付款違約金的司法解釋所規(guī)定的標準計算。
物業(yè)管理企業(yè)履行服務合同確有部分瑕疵的，但其收費項目無法明確區(qū)分的，業(yè)主一方提出減少物業(yè)管理服務費的，法院可以根據(jù)物業(yè)管理服務的內(nèi)容、質(zhì)量，確定相應的物業(yè)管理費。業(yè)主依此補交物業(yè)管理費的，無須支付滯納金。
（二）存在的現(xiàn)實問題
根據(jù)前述法律規(guī)范和司法審判實踐，業(yè)主們的問題來了：
1、業(yè)主要提出哪些證據(jù)才可以證明“物業(yè)管理企業(yè)未履行服務、管理職能或履行服務、管理職能不符合約定”？
2、物業(yè)公司某部分服務不盡責，比如業(yè)主樓內(nèi)安防門禁系統(tǒng)長期無法使用，經(jīng)多次找物業(yè)協(xié)商也沒人前來修理，給業(yè)主造成了很多不便。此時，業(yè)主難道還不能拒交全部物業(yè)費？而是要費盡心思算出此部分應扣除多少費用，之后屁顛屁顛的跑去物業(yè)公司說：“我來交物業(yè)費。樓下那個門禁壞了，我已經(jīng)扣除了相應的物業(yè)費?！边@樣的情形，物業(yè)公司的人當時不跟你理論到底、爭的臉紅脖子粗才怪。而這樣的溝通，業(yè)主在訴訟中又該怎么樣證明？
3、業(yè)主行使抗辯權成立的標準是什么？
4、業(yè)主行使抗辯權成立的先例存在嗎？
5、物業(yè)公司瑕疵隨處可見，多數(shù)案例中業(yè)主都提交了物業(yè)服務瑕疵的初步證據(jù)，可是仍然沒有獲得任何物業(yè)費減免，這是為什么？
6、為什么幾乎很少要求物業(yè)公司對自己的物業(yè)服務標準、等級和類別、以及提供的具體物業(yè)服務進行舉證？為什么不要物業(yè)公司對自己沒有物業(yè)服務瑕疵進行舉證？比如門禁系統(tǒng)壞了，物業(yè)公司哪怕是提交幾次催人維修（結(jié)果還是沒有維修）的證據(jù)，業(yè)主們也可以心理好受點啊。再比如，物業(yè)公司承諾24小時監(jiān)控和巡邏，物業(yè)公司哪怕只是提供下監(jiān)控記錄和偶爾派人巡邏的記錄，業(yè)主們也知道小區(qū)至少還是有物業(yè)服務。悲哀的是，交了物業(yè)費，可是業(yè)主們卻幾乎從來看不見物業(yè)公司干了啥，打起官司來法院也少過問物業(yè)公司干了啥。
7、既然“法院可以根據(jù)物業(yè)管理服務的內(nèi)容、質(zhì)量，確定相應的物業(yè)管理費”，那么為什么幾乎很少有如此確定的物業(yè)費？如果換做是主審法官就在涉案小區(qū)，與被告業(yè)主同屬受害者，是否折扣會更大？或者判決駁回物業(yè)公司訴訟請求？如果需要感同身受就可以有相對公正的結(jié)果，估計主審法官要被業(yè)主請回家住幾天了。
業(yè)主們的這些問題是長期矛盾的積累體現(xiàn)，也是對國家司法結(jié)果的質(zhì)疑。長此下去，將有損司法權威，引發(fā)民心不穩(wěn)，值得所有人深思！
（三）是否可以嘗試一些改善對策？
法院在審理物業(yè)服務合同糾紛時，應特別注意法律效果與社會效果的統(tǒng)一。物業(yè)公司違反物業(yè)服務合同的約定能否成立，首先應確認物業(yè)公司的服務標準。同時，應對物業(yè)公司的違約狀況進行分類，可以判斷物業(yè)公司的責任，對業(yè)主提出的物業(yè)公司違約抗辯能否成立做出判斷，并進一步做出處理。
1、法院主動摸清糾紛涉及的業(yè)主數(shù)量。
糾紛涉及一家還是涉及多家，如果是多家不交物業(yè)費，都在齊聲嗆責物業(yè)服務不到位，那物業(yè)公司的服務瑕疵必不僅僅只是小瑕疵這么簡單。
2、合理分配舉證責任。
物業(yè)糾紛中應特別注意運用公平原則合理分配舉證責任，不能簡單的適用“誰主張、誰舉證”，要按照《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第5條第2款的規(guī)定進行舉證，再在業(yè)主與物業(yè)公司之間進行舉證的不斷翻轉(zhuǎn)。物業(yè)公司起訴業(yè)主追索物業(yè)費，而業(yè)主以物業(yè)公司未履行或未完全履行服務義務進行抗辯時，物業(yè)公司應當首先確認自己的物業(yè)服務標準，再承擔其依據(jù)物業(yè)服務合同履行了服務義務的舉證責任。可是物業(yè)服務合同糾紛中，要求物業(yè)公司進行如此舉證的非常少。
3、對物業(yè)公司的違約狀況分類定義、分設證明標準，并在爭議難調(diào)時進行實地調(diào)查。
物業(yè)公司的對某項物業(yè)服務內(nèi)容違約，可以區(qū)分為輕微違約、嚴重違約和根本違約。這三者各怎么定義，要取得什么證據(jù)才可以達到證明目的，在物業(yè)公司和業(yè)主爭議難調(diào)時法院是否可以做實地調(diào)查？這些都需要司法系統(tǒng)給出具體明確的答案，為各方參與人員提供操作指引。
4、明確業(yè)主、物業(yè)公司抗辯權成立的標準，審查抗辯是否偏離誠實信用原則。
在物業(yè)服務合同中，業(yè)主行使抗辯權的主要形式有：（1）物業(yè)公司違約或者違規(guī)收費的抗辯。（2）物業(yè)服務存在瑕疵的抗辯。（3）物業(yè)服務合同關系已經(jīng)終止的抗辯。（4）經(jīng)過訴訟時效的抗辯。這些抗辯開始于主觀感受，但一定要終結(jié)于現(xiàn)實的客觀證據(jù)與標準。
物業(yè)公司行使抗辯權的主要形式有：（1）在少數(shù)業(yè)主未按合同約定的期限繳納物業(yè)費時，物業(yè)公司為了維護自身的合法權益，行使先履行抗辯權，拒絕為這些業(yè)主履行專屬于其的部分服務項目，直至業(yè)主補繳拖欠的全部物業(yè)費。（2）在較多業(yè)主拖欠物業(yè)費時，物業(yè)公司減少、甚至停止提供所有小區(qū)物業(yè)服務。（3）各種形式的催繳物業(yè)費。物業(yè)公司的這些抗辯權已經(jīng)有限制性規(guī)定，可在有些情況下，某些無良物業(yè)公司偏離誠實信用原則，經(jīng)常向業(yè)主發(fā)出無法留下證據(jù)或無法舉證的騷擾，讓人心神不寧惶恐終日，這時就不僅僅是抗辯權的問題，而是可能涉及刑法的問題了。
如果業(yè)主提供的證據(jù)證明物業(yè)公司提供的物業(yè)服務質(zhì)量確實存在不達標的事實，而物業(yè)公司又不能提供證據(jù)證明自己為改善服務質(zhì)量采取了什么努力措施，則建議法官可以突破司法現(xiàn)狀，利用司法自由裁量權，根據(jù)物業(yè)公司的違約程度，大膽作出扣減、乃至全減物業(yè)費的判決。
5、全面衡量何種裁判給社會的消極影響更小，不要老是一副“犧牲少數(shù)人利益，維護社會和諧”的心態(tài)，要敢于突破司法現(xiàn)狀。
法律不能因為維護權利、主張權利的人是少數(shù)，就否認其權利的正當性。明明可以認定物業(yè)公司違約，不要認為其他業(yè)主交了物業(yè)費，判決這個業(yè)主不交物業(yè)費，就會對交了物業(yè)費的業(yè)主不公平。更不要認為，判決一個業(yè)主減免物業(yè)費，會造成大多數(shù)已經(jīng)交納物業(yè)費的業(yè)主要求返還物業(yè)費，不利于社會的穩(wěn)定。長期如此，物業(yè)公司可能會倚仗自己的強勢地位，肆意侵害業(yè)主的合法權益。而業(yè)主必將產(chǎn)生抵觸情緒，其與物業(yè)服務公司之間的矛盾勢必會不斷升級，從而影響社會和諧。
三、對物業(yè)服務合同糾紛現(xiàn)狀的寄望
（一）對物業(yè)公司與業(yè)主的關系
《說文解字》中解釋到：“訟，爭也。”可見，訴訟源于爭奪?！白杂猩褚詠恚挥性A。訟者，事勢之所必趨，人情之所不能免也?！蔽飿I(yè)公司可能爭奪的是物業(yè)費，業(yè)主則可能爭奪的是公道人心。公道人心自在每個人的心里，因此業(yè)主面對物業(yè)侵害，一般是消極的以拒絕交納物業(yè)費來對抗，積極主動的作原告提訟的案例十分少見。而物業(yè)公司則多會作為原告起訴業(yè)主，要求交納物業(yè)費。
筆者始終主張物業(yè)公司和業(yè)主盡量少訟或無訟。物業(yè)公司應當努力提高服務質(zhì)量，向業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務，不能只收費不服務，也不能多收費少服務。作為業(yè)主，在享受到物業(yè)服務的同時，應當及時交納物業(yè)費，否則既不利于物業(yè)公司提供持續(xù)穩(wěn)定的高質(zhì)量服務，也將損害其他業(yè)主的利益。
（二）對物業(yè)公司
人心皆是肉長，所以心里才有愛、有怨、有恨、有柔韌的彈性。轉(zhuǎn)念想想，為什么業(yè)主就是愛那家物業(yè)公司，就是不愛、甚至怨恨這家物業(yè)公司呢？為什么業(yè)主會覺得對這家物業(yè)公司無法容忍呢？業(yè)主為什么之前一直交物業(yè)費后來才拒絕交納呢？為什么業(yè)主長期單獨的訴求無法得到物業(yè)公司的滿足呢？為什么多數(shù)業(yè)主開始聯(lián)合說物業(yè)公司服務有問題時，物業(yè)公司還不開始采取積極措施改善服務狀況呢？為什么物業(yè)公司每天干了什么活兒，不對全體業(yè)主定期進行公示呢……
好多好多的為什么，等著物業(yè)公司去解答。一家物業(yè)公司如果想發(fā)展壯大，或者說求得持續(xù)穩(wěn)定，這些問題必須向業(yè)主做好交底。如果這些問題不解決，一味的主張物業(yè)費，可能訴訟結(jié)果支持了物業(yè)費，卻也將喪失自己的生存之本。
（三）對現(xiàn)時的業(yè)主
大家想象一下，開篇提及的涉案高端別墅：小區(qū)安防和消防設備被拆全部功能喪失，監(jiān)控室被拆除，弱電房被拆成了空殼，門禁系統(tǒng)被破壞殆盡；號稱美墅，卻環(huán)境臟、亂、差，室外防腐木扶欄和地板嚴重破損一碰即破，垃圾桶長期無人及時清理，路燈不亮，排水不暢；公共會所被非法圈地違建，人防工程變私產(chǎn)被大肆亂拆亂建，各類建筑垃圾堵塞道路破壞草地毀損樹木，業(yè)主不僅汽車通行不暢，有些地方甚至連走路也要側(cè)身通過；大量非小區(qū)業(yè)主隨意進出小區(qū)，小區(qū)多戶業(yè)主接連被盜損失嚴重；小區(qū)大量珍貴樹木不知所蹤，綠地草皮不再雜草叢生；垃圾房中堆紙殼賣錢、房外堆垃圾蒼蠅亂飛無人清理臭氣熏天……你感受如何？
扶欄一碰就破，不再具有防護作用
弱電房，弱電設備被拆，房子被擴建后遭廢棄
小區(qū)消防設備全部被毀，綠地被毀
垃圾房里堆滿了紙板，垃圾房外堆滿垃圾，建筑垃圾隨處可見
河道堵塞成死水，防腐木扶欄破損嚴重一碰即破，安全隱患嚴重
容忍是有限度的！有些物業(yè)瑕疵根本就不是瑕疵問題，而是根本性違約問題。擺在西郊湖岸小區(qū)業(yè)主面前的現(xiàn)實難題是：業(yè)主提供了一堆證據(jù)，法院雖然也覺得物業(yè)服務有問題，認為業(yè)主不交物業(yè)費屬于“事出有因”，可是始終不予認定物業(yè)服務存在嚴重問題，不足以達到應大部分減收或者免收物業(yè)費的事實?，F(xiàn)在，歷經(jīng)千辛萬苦成立的業(yè)委會已經(jīng)開始積極主動起來，對原物業(yè)公司提起損害賠償之訴，并申請對后續(xù)還未開庭的部分物業(yè)費訴訟中止審理，還有系列針對侵害小區(qū)業(yè)主利益的案件將陸續(xù)層現(xiàn)。
（四）對現(xiàn)時的司法
除開司法程序上的問題，判決結(jié)果似乎始終缺少公平正義。物業(yè)丟下爛攤子撤離拍屁股走人，面對業(yè)主提交的一堆證據(jù)，法院竟然判決支持物業(yè)公司有權對其管理期間的物業(yè)費按八折收?。窟@樣的結(jié)果，貌似宣告物業(yè)公司可以啥都不做，坐著收物業(yè)費就行，收不上來拿著物業(yè)服務合同找法院幫忙，法院是有求必應，而且結(jié)果絕對“棒棒滴”。
類似的判決結(jié)果是全國很多業(yè)主的噩夢。業(yè)主感觀中的“垃圾”物業(yè)服務水平，何時可以逃出被法院判決支付全部或大多數(shù)物業(yè)費的結(jié)局？法院成了物業(yè)公司的“追款機”嗎？如果法院認定了物業(yè)公司的侵害事實，認定了業(yè)主的抗辯理由成立，那就是對現(xiàn)實司法現(xiàn)狀的絕對突破，將可能對全國各地的類似案件產(chǎn)生系列聯(lián)動反應。
冰凍三尺，非一日之寒。破冰之旅，期待上演！
