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　　自2010年1月至2015年12月，對五年期間我院受理的300件公有住房糾紛案件統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)，公有住房糾紛案件主要集中在公房租賃合同及效力認(rèn)定、公房承租權(quán)、公房使用權(quán)、相鄰關(guān)系、居住權(quán)補(bǔ)償、公房拆遷補(bǔ)償款等領(lǐng)域，其中公房租賃合同糾紛案件所占比例最高，占75%，公房居住使用權(quán)、居住使用權(quán)補(bǔ)償?shù)劝讣?5%，相鄰關(guān)系、排除妨害及物權(quán)保護(hù)等案件占10%，通過對上述案件類型分析，主要存在如下突出特點：

　　（一）公有住房糾紛案件具有較強(qiáng)歷史和政策性

　　與普通商品住房糾紛案件比較而言，公有住房案件糾紛的標(biāo)的物是公有住宅，公有住宅具有計劃經(jīng)濟(jì)體制下福利分房性質(zhì)，公有住房租賃、使用、流轉(zhuǎn)過程中引發(fā)的糾紛處理帶有很強(qiáng)政策性。就不同區(qū)域、性質(zhì)公房租賃關(guān)系而言，不同地區(qū)政策規(guī)定亦不相同，承租人資格、租賃期限、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容均由政府相關(guān)部門統(tǒng)一制定，行政管理色彩濃厚。部分公房涉及企業(yè)改制、破產(chǎn)重組、人員安置等特定階段歷史遺留問題，時間跨度長，權(quán)責(zé)不明，法律關(guān)系復(fù)雜。不同區(qū)縣對公房的管理政策差異，導(dǎo)致不同轄區(qū)法院在不同時期對類似案件裁判尺度不一。

　?。ǘ┕凶》堪讣m紛類型主要集中租賃合同領(lǐng)域

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，因公有住房租賃問題引發(fā)的案件糾紛占75%以上，這類案件主要涉及公房租賃合同雙方就租賃合同約定權(quán)利義務(wù)的履行如房屋保護(hù)、維修、租金交納、承租人變更等問題，這類案件糾紛與普通租賃合同糾紛處理基本沒有異議。實踐中公房管理單位多以承租人拖欠租金、私自改建、拆改房屋結(jié)構(gòu)或租賃合同期滿為由，要求解除租賃合同、騰退房屋或支付租金。值得注意的是，對涉及公房租賃合同解除和承租人騰退房屋問題爭議較大，尚無定論。公有住宅租賃合同履行過程中，原承租人死亡或承租人變更后，利害關(guān)系人多以民事案由訴至法院要求重新締結(jié)租賃合同案件值得關(guān)注。

　　（三）公房承租人與共同使用人糾紛案件上升趨勢明顯

　　由于法律、法規(guī)對共同居住人和居住使用權(quán)等未明確規(guī)定，公有住房承租人與家庭內(nèi)部成員之間就公房使用權(quán)益糾紛頻發(fā)。主要表現(xiàn)為，家庭成員或共同居住人員以對承租公房享有使用權(quán)起訴確認(rèn)使用權(quán)；公房承租人將公房擅自處分轉(zhuǎn)讓或公房被拆遷征收補(bǔ)償，共同居住人員以使用權(quán)益受到侵害主張損害賠償或補(bǔ)償；公房承租期間，原承租人死亡后，共同居住人員均以享有使用權(quán)爭奪公房承租權(quán)。兩年來，我院受理家庭成員或共同居住人員與承租人之間就公房承租權(quán)變更、承租權(quán)確認(rèn)、使用權(quán)益損害補(bǔ)償?shù)刃骂愋桶讣^為明顯增多，2014年受理15件，2015年受理該類型案件數(shù)達(dá)20件。

　　（四）涉公有住房案件糾紛矛盾積怨較深化解難度較大

　　由于公有住房取得和使用成本相對較低，近年來隨著房屋市場價格和租金價格連年走高，受巨額經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，利害關(guān)系人就公有住房利益爭奪亦日趨激烈。近親屬之間就房屋騰退、承租權(quán)變更、使用權(quán)補(bǔ)償?shù)让芸骨榫w強(qiáng)烈，積怨較深，不接受調(diào)解。這類案件多涉及公房管理單位和產(chǎn)權(quán)單位利益，而有的公房管理單位多不愿卷入當(dāng)事人之間的紛爭，有的基于案件性質(zhì)不屬于民事案件受理范圍，造成無法或不適宜調(diào)解；當(dāng)事人將積怨情緒往往轉(zhuǎn)化為對法院裁判不滿，引發(fā)涉訴信訪或者纏訴鬧訪。

　　目前，由于公房管理和流轉(zhuǎn)相關(guān)法律規(guī)定不完善，效力層級低，公房使用、流轉(zhuǎn)過程中管理疏忽和操作失范，相關(guān)訴訟糾紛案件頻發(fā)。通過對涉公有住房糾紛案件審理我們發(fā)現(xiàn)，公有住房在經(jīng)營管理和使用中存在如下突出問題： 

　　(一) 公房管理單位存在管理漏洞和疏忽，違章建設(shè)和私搭亂建現(xiàn)象較為普遍

　　隨著城市建設(shè)改造力度不斷加大，由于歷史遺留等問題，個別公房管理單位和產(chǎn)權(quán)單位管理職責(zé)界限劃分不清，一些公房處于“失控”狀態(tài)。受當(dāng)時客觀條件和技術(shù)水平限制，部分公房年代久遠(yuǎn)，房屋和配套設(shè)施、設(shè)備老化，可能存在居住安全隱患，需要較高維護(hù)維修成本，管理單位由于維修資金匱乏，無力或疏于維護(hù)和修繕。承租人為提高對公房使用收益效率，多將公房改造用于出租經(jīng)營使用。個別公房管理單位缺乏對公房使用狀況跟蹤，對自建、擴(kuò)建行為管理疏忽，承租人擅自拆改公房結(jié)構(gòu)、改變住宅用途，隨意私搭亂建現(xiàn)象較為普遍。

　　（二）公房管理和流轉(zhuǎn)制度失范，承租人和所有人及共同居住人員之間權(quán)利沖突糾紛頻發(fā)

　　公房產(chǎn)權(quán)單位多采用委托授權(quán)物業(yè)公司或房屋經(jīng)營管理單位集中管理經(jīng)營方式。案件審理中發(fā)現(xiàn)，個別公房產(chǎn)權(quán)和管理單位對分配的公房不掌握實際情況，不了解歷史政策，未妥善保管房屋權(quán)屬、變更登記等房屋檔案材料，有的甚至不能確定產(chǎn)權(quán)單位；個別公房管理單位對公房承租人變更程序缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性，將公房出租給不同承租人，將不具備承租身份人員變更為承租人；有的公房管理管理單位對承租人變更不表態(tài)，致使糾紛不能及時妥善解決，紛紛涌入法院；個別管理單位利用優(yōu)勢地位，通過簽訂短期租賃合同等方式變相侵害承租人合法權(quán)益。

　　（三）相關(guān)法律、法規(guī)不完善，公房使用權(quán)案件糾紛裁判面臨法律適用難題

　　公房使用權(quán)作為我國特色計劃經(jīng)濟(jì)體制產(chǎn)物，國內(nèi)外無立法先例可循?，F(xiàn)實中公房使用權(quán)和居住權(quán)糾紛常見，但物權(quán)法對公房居住權(quán)和使用權(quán)并未涉及。北京市高院《關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見》（簡稱北京高院意見）雖以概括列舉方式規(guī)定了直管公房受理相關(guān)問題，但無法涵蓋司法實踐中紛繁復(fù)雜個案情況；由于《北京高院意見》未涉及單位自管公房處理問題，實踐中對涉及自管公房案件糾紛處理面臨法律適用難題。由于法律、法規(guī)對公房租賃合同性質(zhì)、公房使用權(quán)及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題等未有明確規(guī)定，加之涉公房糾紛案件歷史政策性強(qiáng)，實踐中裁判如何選擇適用法律存在較大爭議。對公房使用權(quán)價值補(bǔ)償問題，實踐中有的鑒定機(jī)構(gòu)采取同位置、地段面積房屋二十年租金標(biāo)準(zhǔn)計算使用權(quán)補(bǔ)償價值；有的采取同地段、同面積和同戶型商品房價格評估房屋使用權(quán)補(bǔ)償價值。法律規(guī)則缺位，法官如何選擇和裁判，成為困擾公房案件糾紛解決的難點題。

　　（四）對公有住房類型和承租權(quán)性質(zhì)不同認(rèn)定，導(dǎo)致涉公房糾紛案件同案不同判問題

　　公有住宅主要包括區(qū)縣房管中心統(tǒng)一管理的直管公房和單位管理的自管公房。一些當(dāng)事人不能提供公房租賃合同和公房檔案資料，在未能有效區(qū)分公房類型和公房承租權(quán)性質(zhì)基礎(chǔ)上，將有關(guān)糾紛一并訴至法院解決，往往事與愿違。公房性質(zhì)不同，實踐中針對不同性質(zhì)和類型公房所引發(fā)訴訟糾紛，作為民事案件還是行政案件受理備受爭議。司法實踐中，當(dāng)事人往往將公房承租權(quán)確認(rèn)、承租人變更等作為民事案訴至法院處理，有的判決認(rèn)為不屬于民事案件受案范圍進(jìn)而裁定駁回了起訴；有的作為行政訴訟案件處理；還有的認(rèn)為這類案件屬于企業(yè)內(nèi)部分調(diào)房糾紛，應(yīng)裁定不予受理。對公房租賃合同是民事合同抑或行政合同爭議以及對公房承租權(quán)利性質(zhì)不同認(rèn)定，導(dǎo)致審判實踐中依照民事訴訟程序還是依照行政訴訟程序處理和解決的爭議。因此，對公房租賃合同和公房承租權(quán)性質(zhì)認(rèn)定，成為妥善化解公房案件糾紛首要解決的問題，避免因認(rèn)識不一造成“同案不同判”現(xiàn)象。

　　(一)關(guān)于公房租賃合同和公房承租權(quán)的權(quán)利性質(zhì)認(rèn)定問題

　　實踐中，對公房租賃合同及公房承租權(quán)性質(zhì)不同認(rèn)定，涉及到相關(guān)訴訟糾紛是按照民事法律關(guān)系還是行政法律關(guān)系處理，由此，可能導(dǎo)致案件不同的裁判結(jié)果。

　　1、公房租賃同是具有行政管理性質(zhì)的權(quán)利憑證

　　法學(xué)理論和司法實務(wù)界傾向性觀點認(rèn)為，公房租賃合本質(zhì)上并非民事合同，而是公房管理單位為實施管理需要簽訂的具有強(qiáng)烈行政管理色彩的權(quán)利憑證。公有住房一經(jīng)分配并簽訂租賃合同，使用權(quán)便歸于承租人，其核心法律意義在于明確公房管理（產(chǎn)權(quán)）單位和使用人之間對公房維護(hù)、管理、運(yùn)營成本負(fù)擔(dān)等權(quán)利義務(wù)關(guān)系，公示公房使用權(quán)人和使用權(quán)標(biāo)的，雖名為公房租賃合同，實則為權(quán)利憑證。公房租賃合同發(fā)生于具有行政管理關(guān)系特定主體之間，內(nèi)容多采用格式，具有不可議定性，且沒有固定使用期限；使用權(quán)期限一般及于公房的全部使用壽命；在變更承租人時，公房管理單位有審核決定管理權(quán)。為保證公房正常運(yùn)營，公房管理單位負(fù)有實施維護(hù)管理職責(zé)，公房福利性特點決定使用權(quán)人必須承擔(dān)公房低成本運(yùn)營所產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　2、公房承租權(quán)是具有用益物權(quán)性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)

　　理論和實務(wù)界對公房承租權(quán)是特殊債權(quán)還是用益物權(quán)雖存在爭論，但兩者都認(rèn)為公有住房使用權(quán)實質(zhì)上具有用益物權(quán)性質(zhì)，是一種具有財產(chǎn)價值的財產(chǎn)權(quán)。審判實務(wù)中，法院一般從用益物權(quán)的角度裁判相關(guān)糾紛。公房使用權(quán)作為財產(chǎn)權(quán)，是一種用益物權(quán)，產(chǎn)生于我國計劃經(jīng)濟(jì)體制下住房福利制度，是公房使用權(quán)人依法對分配的公房享有的獨(dú)立且排他性占有、使用、收益權(quán)，自公房租賃合同生效時設(shè)立。公房使用權(quán)具有永續(xù)性，不受期限限制，公房管理部門非因法定事由不得終止；具有高度的價值性，租金遠(yuǎn)低于市場租金水平；公房使用權(quán)取得需要支付對價，征收時可以獲得補(bǔ)償；可以轉(zhuǎn)化為所有權(quán)，使用權(quán)人可以根據(jù)房改政策購買取得所有權(quán)；使用權(quán)人可以出租、轉(zhuǎn)讓等有限處分方式收益。

 　　(二)關(guān)于公房租賃合同案件糾紛法律適用問題

　　通過對五年來審理的涉公房糾紛案件調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，目前公房民事案件糾紛主要依據(jù)物權(quán)法、合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定處理。而北京法院審理公房租賃合同糾紛案件的主要依據(jù)就是《北京市高院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見》（簡稱北京高院意見）。司法實踐中，審理公房租賃合同案件糾紛難點主要是對屬于人民法院案件受案范圍確定，對此該類民事糾紛案件是嚴(yán)格依照合同法等相關(guān)規(guī)定處理，還是重點依據(jù)公房管理政策等因素處理。

　　1、根據(jù)當(dāng)事人法律主體地位是否平等及爭議法律關(guān)系性質(zhì)決定案件裁判處理的方式

　　判斷糾紛是否屬于民事訴訟范圍：一是當(dāng)事人法律主體地位是否平等；二是爭議實質(zhì)內(nèi)容是否是基于人身和財產(chǎn)關(guān)系產(chǎn)生的民事權(quán)益糾紛。平等民事主體在民事活動中形成的具有人身和財產(chǎn)關(guān)系性質(zhì)的民事權(quán)益爭議，屬于民事訴訟案件受案范圍。根據(jù)《北京市高院意見》規(guī)定，公房租賃合同雙方當(dāng)事人就公房維護(hù)、修繕、租金交納等基于平等地位履行租賃合同權(quán)利義務(wù)引發(fā)的糾紛及其他平等主體之間就公房租賃、借用、物權(quán)保護(hù)、相鄰關(guān)系、換房等引發(fā)的糾紛，應(yīng)作為民事案件受理。凡具有行政管理性質(zhì)或雙方法律地位不平等，不屬于履行公房租賃合同權(quán)利義務(wù)過程中發(fā)生的爭議，不應(yīng)按照平等主體間的民事案件進(jìn)行審理。

　?。?）對直管公房承租權(quán)變更和租賃合同效力爭議案件處理

　　第一，利害關(guān)系人直接確認(rèn)或變更直管公房承租權(quán)的，法院不予受理。當(dāng)事人直接起訴公房承租人或直管公房管理單位確認(rèn)公房承租權(quán)或變更公房承租人，因承租權(quán)資格由政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位依據(jù)管理職權(quán)審查和決定，承租人資格審查行為具有行政管理性質(zhì)，雙方法律地位不平等，此類不屬于法院民事訴訟案件受理范圍，應(yīng)當(dāng)裁定不予受理或者裁定駁回起訴。  

　　第二，直管公房原承租人死亡后，共同居住家庭成員或繼承人請求確認(rèn)承租權(quán)或變更承租人，不屬民事訴訟受案范圍。公房原承租人外遷或死亡后，共同居住家庭成員或繼承人往往把公房承租權(quán)作為遺產(chǎn)范圍請求一并分割。公房原承租人死亡后，家庭成員或繼承人就公房承租權(quán)變更爭議，實際涉及承租人主體資格審查和認(rèn)定問題，法院不應(yīng)越權(quán)代行公房管理單位的職權(quán)而強(qiáng)制締約，故此類爭議不宜在析產(chǎn)繼承中一并解決。利害關(guān)系人對公房產(chǎn)權(quán)人或管理人變更承租人或拒絕變更承租人行為不服的，可另行通過行政訴訟途徑解決。

　　第三，直管公房管理單位新簽訂租賃合同，利害關(guān)系人起訴確認(rèn)公房租賃合同無效，亦不屬民事案件訴訟受案范圍。通常，平等民事主體簽訂民事協(xié)議效力確認(rèn)案件屬民事訴訟案件受案范圍。公房原承租人死亡后，近親屬或利害關(guān)系人往往對公房管理機(jī)構(gòu)新確定承租人資格提出異議，要求確認(rèn)新簽訂的租賃合同無效，變更自己或其他親屬為新承租人。但是，對公房管理機(jī)構(gòu)與新承租人所簽訂租賃合同效力認(rèn)定，涉及公房管理單位對新承租人承租資格、承租人變更是否按照法定程序等事項審查，其爭議實質(zhì)仍是對公房管理機(jī)構(gòu)依職權(quán)確認(rèn)新承租人具體行政行為效力確認(rèn)。故根據(jù)《北京市高院意見》規(guī)定，此類案件不宜作為民事案件處理。

　　第四，公房原承租人死亡后，繼承人要求確認(rèn)居住權(quán)的處理。公房原承租人死亡后，公房管理部門尚未確定新承租人，原承租人子女就房屋使用權(quán)發(fā)生爭議，部分子女請求確認(rèn)居住權(quán)為由到法院起訴。承租人的是否有居住權(quán)往往取決于是否具備公房承租資格。原承租人子女是否能具備公房承租資格應(yīng)由公房管理部門依據(jù)相關(guān)行政規(guī)定進(jìn)行審查并予以確認(rèn)。在公房管理部門未對此做出確認(rèn)之前，原承租人子女要求確認(rèn)其對公房享有居住權(quán)的，法院不予受理，已經(jīng)受理的，應(yīng)裁定駁回起訴，告知向公房管理部門申請解決。

　　（4）關(guān)于自管公房承租權(quán)變更和租賃合同效力確認(rèn)糾紛處理

　　第一，單位內(nèi)部建房、分調(diào)房等引起占房、騰房等糾紛，不屬于人民法院主管范圍。自管公房作為單位分配給內(nèi)部職工的福利，單位與員工之間多存在密切隸屬關(guān)系，單位根據(jù)其制定的內(nèi)部政策和規(guī)章制度調(diào)整、分配自有產(chǎn)權(quán)的公房，對此司法權(quán)不宜介入和干預(yù)。對單位員工不服自管公房管理單位變更承租人或收回公房承租權(quán)的爭議，人民法院不予受理。非本單位職工基于和自管公房單位職工之間基于特定身份關(guān)系如婚姻配偶、繼承等身份取得自管公房承租使用權(quán)的，應(yīng)視為因單位內(nèi)部建房、分調(diào)房引起的糾紛，亦應(yīng)排除在人民法院的主管范圍。

　　第二，單位職工或者非單位職工與自管公房管理單位基于平等地位履行公房租賃合同權(quán)利義務(wù)民事權(quán)益糾紛，屬于民事案件受案范圍。雙方基于平等地位簽訂和履行租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，不存在人身隸屬和管理關(guān)系，在履行租賃合同權(quán)利義務(wù)過程中產(chǎn)生的爭議，應(yīng)當(dāng)作為民事案件處理。如根據(jù)房改政策，單位職工與自管公房單位就承租公房通過簽訂買賣合同形成房屋買賣關(guān)系應(yīng)構(gòu)成合同法調(diào)整的對象。

　　第三，關(guān)于自管公房承租權(quán)變更和租賃合同效力爭議處理?！侗本┦懈咴阂庖姟穼ψ怨芄砍凶鈾?quán)變更及合同效力爭議解決方式未作出明確規(guī)定。但是，實踐中公房承租人承租資格認(rèn)定應(yīng)以政府部門發(fā)布的法規(guī)、政策為準(zhǔn)，自管公房單位依據(jù)單位內(nèi)部政策和內(nèi)部規(guī)定確定新的承租人，當(dāng)事人是否具備承租資格均屬于公房管理機(jī)構(gòu)依職權(quán)認(rèn)定范疇。故對自管公房承租人變更及租賃合同效力認(rèn)定問題，法院對此類爭議亦不應(yīng)受理。

　　2、綜合物權(quán)法、合同法等法律規(guī)定并結(jié)合公房管理政策等歷史因素，妥善處理涉公房民事糾紛案件

　　對于當(dāng)事人基于平等地位在履行租賃合同約定的租金交付、房屋保護(hù)、維修等爭議以及與他平等主體之間因公房租賃、借用、物權(quán)保護(hù)、相鄰關(guān)系、換房等引發(fā)的糾紛，應(yīng)依據(jù)合同法、物權(quán)法等相關(guān)規(guī)定處理。但是，對涉及公房租賃合同解除、承租人騰退房屋等糾紛處理，應(yīng)當(dāng)綜合考慮公房福利政策、分配來源、承租使用期限、判令解除合同后果、承租人收入狀況及是否具備騰退條件等因素，除公房標(biāo)的物滅失、承租人構(gòu)成違法犯罪活動等嚴(yán)重根本違約行為外，對公房租賃合同解除主張應(yīng)持慎重態(tài)度，避免機(jī)械裁判造成社會不穩(wěn)定因素。對公房管理地位利用其優(yōu)勢地位變相縮短租賃期限以及公房來源于拆遷安置或企業(yè)破產(chǎn)、改制中對職工安置等情形的，要注重對承租人合法權(quán)益的維護(hù)。

　　（三）關(guān)于公房承租人與所有人權(quán)利沖突解決問題

　　第一，公房使用權(quán)人可依據(jù)物權(quán)法規(guī)定行使所有權(quán)者的權(quán)利。公房承租權(quán)作為具有用益物權(quán)性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，符合物權(quán)法中用益物權(quán)的法律特征，雖物權(quán)法并未對此明確規(guī)定，但對公房使用權(quán)及相關(guān)糾紛的處理，可參照物權(quán)法相關(guān)規(guī)定。公房使用權(quán)人對依法取得的公有住宅房屋享有占有、支配、使用、收益和有限處分并排除他人的侵害和妨害。因此，公房使用權(quán)受到侵害時，公房使用權(quán)人可直接行使所有者的權(quán)利，可以主張損害賠償或排除妨害。在所有權(quán)人或管理單位不履行房屋維修、維護(hù)義務(wù)或在行使所有權(quán)、管理權(quán)過程中對公房使用權(quán)構(gòu)成妨害的，承租人可以基于租賃合同約定請求所有權(quán)人、管理單位承擔(dān)違約責(zé)任或排除妨害、損害賠償。

　　第二，公房使用人享有的居住權(quán)不得對抗善意購買并取得所有權(quán)的買受人。承租人根據(jù)房改政策取得房屋所有權(quán)后，未經(jīng)其他共同居住人員同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)讓出售侵害共同居住人利益現(xiàn)象時有發(fā)生。出賣人與買受人惡意串通，以侵害居住人利益為目的，該行為因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定應(yīng)屬無效。法院生效法律文書已確認(rèn)居住人對特定公房享有居住權(quán)，原公房所有權(quán)人將該房屋有償轉(zhuǎn)讓的，則居住人對房屋享有居住權(quán)不受影響，居住權(quán)人可依據(jù)法院生效裁判確認(rèn)的居住權(quán)對抗新房屋所有權(quán)人交付房屋的訴訟請求；當(dāng)事人享有的公房居住使用權(quán)未經(jīng)法院生效裁判確認(rèn)，原房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，購買人在簽訂合同時知道或者應(yīng)當(dāng)知道公房存在使用權(quán)負(fù)擔(dān)的，應(yīng)視為其同意繼承房屋所存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)。買受人簽訂合同時盡到普通買受人合理審查義務(wù)，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道公房存在居住權(quán)權(quán)利負(fù)擔(dān)的，則享有居住權(quán)的權(quán)利人不得再對該房屋享有居住權(quán)。居住權(quán)利人就其居住權(quán)益受到的損失，可另行主張損害賠償?shù)臋?quán)利。

　?。ㄋ模╆P(guān)于公房承租人和共同居住人權(quán)利沖突解決

　　1、公房使用權(quán)主體和承租人主體不一致時權(quán)屬爭議處理

　　公房使用權(quán)人一般由住房福利政策決定，承租人及承租人變更根據(jù)公房管理的規(guī)定確定。實踐中，由于公房使用權(quán)人主體的復(fù)雜性和承租人主體單一性，往往在公房使用權(quán)取得時，出現(xiàn)公房使用權(quán)人與承租人不符的情況。故公房租賃合同作為使用權(quán)益公示手段，形式上僅具有權(quán)利主體推定效力。在公房使用權(quán)人與承租人不一致，登記權(quán)利人與實際權(quán)利主體不符情況下，在相關(guān)爭議處理時，應(yīng)結(jié)合《物權(quán)法》、《婚姻法》和相關(guān)司法解釋等規(guī)定以公房實際權(quán)利狀態(tài)為依據(jù)，從福利分房原始取得該公房使用權(quán)開始，尋找并確定糾紛發(fā)生時權(quán)屬或占有使用狀態(tài)，從而作為權(quán)屬確認(rèn)分割及相關(guān)糾紛裁判的依據(jù)。

　　第一，夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方取得公房承租權(quán)的，配偶和未成年子女基于特定身份享有共同居住使用權(quán)。一般情況下，公有住房分配以承租人家庭居住需要為目的，公房同住人與承租人之間多為夫妻、父母、子女等直系親屬關(guān)系，由承租人代表整個家庭提出申請，相關(guān)部門要綜合考慮申請人年齡、職級、家庭人口、住房情況等分配公房。夫妻一方名義申請分配的公房，應(yīng)視為另一方當(dāng)然享有的福利，申請人和其家庭成員對公房均享有使用和居住的權(quán)利。在夫妻離婚時，應(yīng)對同享有使用權(quán)的公房按分割專用面積比例按份對整套單元房享有使用權(quán)，一方取得公房使用權(quán)的，應(yīng)對另一方給予相應(yīng)補(bǔ)償。

　　第二，公房原承租人死亡后，繼承人可依據(jù)《婚姻法》、《繼承法》規(guī)定對公房使用權(quán)協(xié)商處理。如上所述，公房原承租人死亡后，繼承人對公房租賃合同變更等爭議不屬于民事案件受理范圍。但是，公房使用權(quán)作為一種財產(chǎn)權(quán)益，根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人死亡后，遺產(chǎn)分割前處于繼承人對公房使用權(quán)益處于共有狀態(tài)，繼承人作為公房使用權(quán)協(xié)商處理。繼承人就變更承租人達(dá)成協(xié)議行為應(yīng)當(dāng)視為共有人行使共有權(quán)的結(jié)果，但不能得出公房使用權(quán)一并發(fā)生變更的結(jié)論，變更承租人是共有權(quán)人行使共有權(quán)的行為，而變更公房使用權(quán)人是共有權(quán)人處分共有權(quán)的行為，二者是不同層面問題，不能劃等號。因此，公房承租人變更后，繼承人可以對公房使用權(quán)益進(jìn)行析產(chǎn)分割?！　?br>

　　2、關(guān)于對公房承租人與共同居住人員居住權(quán)爭議處理

　　公房居住權(quán)人的權(quán)利主要包括:一是對房屋的占有、使用權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)和家庭成員共同占有、使住房及房屋的附屬物;二是物權(quán)請求權(quán)，任何人包括房屋所有權(quán)人不得限制或妨害居住權(quán)人行使權(quán)利，在受到妨害或有妨害之虞時，居住權(quán)人可以行使物權(quán)請求權(quán)，請求停止侵害、消除妨礙;三是請求補(bǔ)償權(quán)，居住權(quán)人對房屋占有、使用權(quán)益不能獲得行使時，有權(quán)要求居住權(quán)義務(wù)人給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　第一，居住期間共同居住人員請求確認(rèn)居住權(quán)的處理?，F(xiàn)實中，單位福利性分房和拆遷安置取得的公有住房，在公房分配或安置時多會使用或考慮共同居住家庭成員工齡、戶籍、在冊人口、面積等因素。從司法實踐來看，只要其他家庭成員作為分配、安置人口并享受公房面積、價格等方面的優(yōu)惠政策，一般均會支持其享有居住權(quán)主張。對于共同居住人員確認(rèn)居住使用權(quán)的主張，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形處理。如共同居住使用權(quán)人有其他住房，公房承租人與共同使用權(quán)人不適宜共同居住的，應(yīng)在確認(rèn)共同居住人享有公房居住權(quán)的同時，駁回騰退房屋等訴求，另向其釋明選擇折價補(bǔ)償?shù)木葷?jì)方式。對于與承租人未形成長期居住事實，不存在任何身份關(guān)系，戶口僅為空掛戶，對公房來源、分配取得不享有任何權(quán)利的人或者因居住權(quán)利人被另行安置、放棄居住權(quán)利等居住權(quán)已滅失等情形，不宜再支持其確認(rèn)居住權(quán)的主張。

　　第二，對共同居住使用人居住權(quán)侵害補(bǔ)償濟(jì)問題。居住權(quán)作為一種權(quán)利，在市場經(jīng)濟(jì)條件下具有經(jīng)濟(jì)價值。在公房居住權(quán)人不能行使對特定公房占有、使用權(quán)時，如何確定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償數(shù)額，實踐中存在不同處理方式。對此，我們認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)居住權(quán)不同類型區(qū)分處理，對拆遷安置的公房，重點考察居住權(quán)人依據(jù)拆遷安置政策對房屋所有權(quán)取得的貢獻(xiàn)比例、份額，如戶籍、折算成本價購房而積、成本價與標(biāo)準(zhǔn)價的差額等因素；對單位分配給家庭福利性質(zhì)的公房，重點考察房屋來源、居住權(quán)利人所享有優(yōu)惠政策（如面積、價格）在實際購房時所占比例份額、起訴時當(dāng)?shù)赝惙课菔袌鰞r值、居住權(quán)人與所有權(quán)人之間關(guān)系、經(jīng)濟(jì)能力等因素合理確定。對一定期限內(nèi)使用權(quán)收益補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可參照另行解決居住權(quán)人一定期限內(nèi)對同地段、同面積、同戶型租金收益或損失成本等因素予以確定。