來(lái)源：《環(huán)球財(cái)經(jīng)》2015年第10期
作者：樂(lè)加棟（廣發(fā)證券研究員）
一.上游：資金支持
（一）政府提供政策保障
自20世紀(jì)30年代開(kāi)始，美國(guó)養(yǎng)老事業(yè)逐步發(fā)展。1959年，綜合住房法案第202條款規(guī)定針對(duì)老年住房的兩條資助途徑：
第一，以預(yù)付款的形式為非盈利組織建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)住房提供部分資金補(bǔ)助，只要該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能讓低收入老年人居住達(dá)到40年，這些補(bǔ)助就不需要償還，這極大地促進(jìn)了非盈利養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展；
第二，提供工程項(xiàng)目房租補(bǔ)貼合同，填補(bǔ)租戶(hù)調(diào)整后收入的30%與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)總成本之間的差額，這為養(yǎng)老社區(qū)的正常運(yùn)營(yíng)提供保障。該條款成為聯(lián)邦針對(duì)老年住房的最早項(xiàng)目，至今依然是聯(lián)邦針對(duì)老年住房的最大項(xiàng)目。1965年簽署醫(yī)療照顧和援助法案，開(kāi)始實(shí)行醫(yī)療補(bǔ)助制度，促使更多私營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)受益頗多。
圖1 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)上中下游示意圖
（二）壽險(xiǎn)提供有效對(duì)接
與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、回報(bào)期長(zhǎng)、資金流動(dòng)性弱，如果沒(méi)有長(zhǎng)期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。而保險(xiǎn)公司擁有大量可運(yùn)用資金。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5～20年的中期資金，與養(yǎng)老社區(qū)的投資回報(bào)期十分匹配。
所以，將壽險(xiǎn)融入養(yǎng)老社區(qū)中，一方面，可以為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，解決養(yǎng)老社區(qū)投入不足、融資難等問(wèn)題；另一方面，還可以充分挖掘壽險(xiǎn)業(yè)在健康管理和醫(yī)療服務(wù)資源管理方面的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，用于養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)中，提高社區(qū)服務(wù)質(zhì)量。
（三）REITs拓寬融資渠道
房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)匯集多數(shù)投資者的資金并發(fā)行收益的信托憑證，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
表1 目前美國(guó)養(yǎng)老政策
對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)所有權(quán)的取得，REITs一般通過(guò)兩種渠道：
一是將通過(guò)REITs募集到的資金投資于拿地與開(kāi)發(fā)中，也就是說(shuō)，REITs在該過(guò)程中既是投資商又擔(dān)任了開(kāi)發(fā)商的角色，建設(shè)完成的養(yǎng)老社區(qū)歸REITs所有；
二是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商建設(shè)好的養(yǎng)老社區(qū)從而獲得所有權(quán)。在第二種渠道中，REITs為養(yǎng)老的社區(qū)的退出提供便利，有利于開(kāi)發(fā)商的回款，但開(kāi)發(fā)商無(wú)法享受物業(yè)升值帶來(lái)的收益。
2007年以前，美國(guó)的REITs公司只被允許以“凈出租模式”(Net Rental)運(yùn)營(yíng)旗下物業(yè)。直到2007年的RIDEA法案通過(guò)，“委托經(jīng)營(yíng)模式”(Entrusted Operation)才應(yīng)運(yùn)而生。該法案規(guī)定，只要REITs子公司能找到一個(gè)有養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)資質(zhì)的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商來(lái)管理社區(qū)，REITs就可以將旗下業(yè)務(wù)租給自己的子公司，但子公司不能享受REITs公司的免稅優(yōu)惠。在新的RIDEA框架下，REITs母公司直接獲取租金收益，通過(guò)子公司間接獲取經(jīng)營(yíng)收益，而獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商則獲取托管合同項(xiàng)下的管理費(fèi)收益。
不同的REITs公司采用不同運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，有些采用凈出租模式，如SNH，有些采用“出租+委托經(jīng)營(yíng)”模式，如Ventas等。一般來(lái)說(shuō)，凈出租模式風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定，故這種模式下的REITs公司融資成本較低。為了降低資金成本，大多數(shù)傳統(tǒng)REITs公司采用凈出租模式運(yùn)營(yíng)。結(jié)果，即使是在金融海嘯背景下，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)REITs公司仍能提供穩(wěn)定的分紅收益，從而打通周期低谷中的融資通道。
除了以上所說(shuō)的三種資金來(lái)源外，養(yǎng)老社區(qū)還可以通過(guò)融資租賃、私募基金和捐贈(zèng)籌措資金。融資租賃針對(duì)租賃類(lèi)養(yǎng)老社區(qū)，相當(dāng)于以分期付款的模式將養(yǎng)老社區(qū)買(mǎi)下來(lái)，關(guān)注收益的穩(wěn)定性強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有；私募基金主要面向機(jī)構(gòu)投資人籌措資金用于養(yǎng)老社區(qū)的購(gòu)買(mǎi)或建設(shè)，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買(mǎi)高賣(mài)；同時(shí)，有許多非盈利性組織的資金來(lái)自與慈善機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)和政府補(bǔ)貼，這類(lèi)養(yǎng)老社區(qū)一般為低收入人群提供養(yǎng)老服務(wù)。
圖3 REITs運(yùn)營(yíng)模式
養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)商，一般由商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商演化而來(lái)，他們根據(jù)運(yùn)營(yíng)商或投資商的要求為其定制開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，然后按事先約定的價(jià)格賣(mài)給運(yùn)營(yíng)商或投資商，在這一過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)商或投資商以擔(dān)保等形式為開(kāi)發(fā)商提供一定程度的融資便利和財(cái)務(wù)安排。當(dāng)然，也有不少運(yùn)營(yíng)商自己充當(dāng)開(kāi)發(fā)商，或與開(kāi)發(fā)商組建合資公司來(lái)共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但這一模式在金融海嘯中遭遇沖擊。此外，由于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)并非養(yǎng)老社區(qū)的核心環(huán)節(jié)，所以，多數(shù)運(yùn)營(yíng)商和投資商都會(huì)謹(jǐn)慎控制開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的資金占用，從而出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的外包趨勢(shì)。
圖4 養(yǎng)老社區(qū)資金來(lái)源
表3 按社區(qū)所有權(quán)分類(lèi)
（一）養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式
從運(yùn)營(yíng)商角度看，按所有權(quán)分類(lèi)，養(yǎng)老社區(qū)可以分為自有養(yǎng)老社區(qū)和非自有養(yǎng)老社區(qū)，非自有養(yǎng)老社區(qū)包括租賃類(lèi)養(yǎng)老社區(qū)和管理類(lèi)養(yǎng)老社區(qū)。
從收入構(gòu)成、來(lái)源及費(fèi)用構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，三種養(yǎng)老社區(qū)各有所長(zhǎng)。
租賃類(lèi)養(yǎng)老社區(qū)由于固定資產(chǎn)較少，雖然也承擔(dān)社區(qū)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，但相對(duì)自有養(yǎng)老社區(qū)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較?。欢芾眍?lèi)養(yǎng)老社區(qū)的收入來(lái)自于占總收入一定百分比的管理費(fèi)，只需承擔(dān)部分經(jīng)營(yíng)收入風(fēng)險(xiǎn)，并且不用承擔(dān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，故經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小。
按提供服務(wù)類(lèi)別分類(lèi)，養(yǎng)老社區(qū)由4種模式構(gòu)成:
活躍長(zhǎng)者社區(qū)(Active Adult Housing)、生活自理型社區(qū)(Independent Living)、生活協(xié)助型社區(qū)(Assisted Living)和專(zhuān)業(yè)護(hù)理型社區(qū)(Skilled Nursing)。每種模式的社區(qū)針對(duì)不同的老年人群提供相應(yīng)的基本服務(wù)，老人可以根據(jù)自己的需求選擇社區(qū)模式。
各模式養(yǎng)老社區(qū)定位的老年群體不同，可以有效防止各模式之間的競(jìng)爭(zhēng)。老人可以通過(guò)衡量自己的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)需求程度來(lái)選擇適合自己的養(yǎng)老社區(qū)模式。
按照行業(yè)分類(lèi)來(lái)看，活躍長(zhǎng)者社區(qū)提供老人居住權(quán)，而很少提供服務(wù)，可歸為房地產(chǎn)業(yè)；而特殊護(hù)理型社區(qū)更偏重于社區(qū)內(nèi)的醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)，屬于服務(wù)業(yè)；生活協(xié)助型社區(qū)和生活自理型社區(qū)則屬于房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的混合。
隨著年齡的增長(zhǎng)，老年人的服務(wù)需求不斷變化，居住在以上4種單一模式養(yǎng)老社區(qū)中的老人需要頻繁地更換居住地區(qū)。為了使老人擁有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的居住環(huán)境，持續(xù)護(hù)理社區(qū)(CCRC)發(fā)展起來(lái)。CCRC是在老年人不同生理年齡階段和不同的健康狀況下，提供不同服務(wù)的“一站式”持續(xù)照料社區(qū)。它是三種社區(qū)模式的綜合：生活自理型社區(qū)、生活協(xié)助型社區(qū)、專(zhuān)業(yè)護(hù)理型社區(qū)，使居住者隨著年齡的增長(zhǎng)與生理的需要，逐漸從自理生活進(jìn)入到協(xié)助生活，最后進(jìn)入到護(hù)理生活階段。整個(gè)CCRC的服務(wù)內(nèi)容是由居住者根據(jù)自身?xiàng)l件自由選擇，并且服務(wù)一直提供到居住者去世前。這樣的“一站式”服務(wù)不但解決了老人頻繁搬家的麻煩，同時(shí)使老人得以維持現(xiàn)有的朋友鄰里關(guān)系，在一個(gè)相對(duì)熟悉和信任的環(huán)境中接受醫(yī)療保健服務(wù)。
入門(mén)費(fèi)(entry fee)模式：
通常，CCRC的居民開(kāi)始居住在自理生活區(qū)(Independent Living)，社區(qū)將根據(jù)居民的偏好與其簽訂兩種收入模式中的一種合同。然而，居民也可以直接住進(jìn)協(xié)助生活區(qū)(Assisted Living)或護(hù)理生活區(qū)(Skilled Nursing)，但是在這種情況下，社區(qū)只會(huì)與居民簽訂租金模式的合同。
在租金模式下，租金不包括任何協(xié)助生活或護(hù)理生活區(qū)的照護(hù)服務(wù)費(fèi)用，如果想享受這些服務(wù)，居民需要支付服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格。
在入門(mén)費(fèi)模式下，居民需要支付入門(mén)費(fèi)和少量的月費(fèi)，從而獲得社區(qū)居住權(quán)和服務(wù)、設(shè)施享用權(quán)。入門(mén)費(fèi)在2萬(wàn)至50萬(wàn)美元不等，這主要取決于CCRC的地理位置、居住單元大小、提供的服務(wù)及設(shè)施水平和入住費(fèi)的返還性等因素。同時(shí)，入門(mén)費(fèi)與當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)價(jià)格呈強(qiáng)相關(guān)關(guān)系。這種模式下的合同有三種形式，每種形式有各自不同的特點(diǎn)，居民根據(jù)自己的健康狀況和病歷情況選擇適合自己的合同形式。由于第一、二種合同形式包括了一定程度的居民長(zhǎng)期護(hù)理權(quán)利，所以入門(mén)費(fèi)比第三種合同形式高。
圖5 四類(lèi)服務(wù)社區(qū)相對(duì)費(fèi)用和護(hù)理程度。
表4 入門(mén)費(fèi)模式下的四種合同類(lèi)型。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，大約65%～75%的CCRC合同采用入門(mén)費(fèi)模式，并且大多數(shù)采用了入門(mén)費(fèi)返還的方式。入門(mén)費(fèi)返還合同包括規(guī)模遞減(decliningscale)、部分返還和全部返還三種。比如，規(guī)模遞減入門(mén)費(fèi)返還合同規(guī)定每個(gè)月按2%減少入門(mén)費(fèi)的返還額，并且一次性支付4%的管理費(fèi)用，那么在48個(gè)月后，入門(mén)費(fèi)返還額降為0。入門(mén)費(fèi)返還額的計(jì)算通常是在合同到期或居民去世時(shí)，但返還時(shí)間則為該單元被再次居住時(shí)。數(shù)據(jù)來(lái)源：廣發(fā)證券發(fā)展研究中心
目前，全美共有1900處CCRC社區(qū)，82%為非盈利性組織所有，約50%從屬于宗教組織，大多數(shù)是自己管理，只有15%委托給第三方管理。對(duì)于盈利性的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，生活協(xié)助型社區(qū)的占比通常在50%以上，而CCRC社區(qū)占比一般不到10%。
近年來(lái)，隨著商業(yè)模式的不斷完善，許多新型養(yǎng)老社區(qū)逐漸出現(xiàn)。“校園附屬養(yǎng)老社區(qū)”，專(zhuān)門(mén)建在大學(xué)或?qū)W院附近，以便利的高校設(shè)施和文化氛圍吸引老年文化愛(ài)好者；還有一些瞄準(zhǔn)特別人群的社區(qū)，例如退休教師社區(qū)、退休郵遞員社區(qū)、黑人養(yǎng)老社區(qū)等；最近幾年，隨著老年同性戀者經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響力不斷增強(qiáng)，也出現(xiàn)了同性戀養(yǎng)老社區(qū)。
表5 IL、AL、SN和CCRC四種社區(qū)發(fā)展?fàn)顟B(tài)
數(shù)據(jù)來(lái)源：廣發(fā)證券發(fā)展研究中心
（二）養(yǎng)老社區(qū)收入來(lái)源
養(yǎng)老社區(qū)健康發(fā)展的背后是持續(xù)的護(hù)理能力，養(yǎng)老社區(qū)收入大部分來(lái)自于提供過(guò)護(hù)理服務(wù)。在美國(guó)，如果護(hù)理服務(wù)滿足社保覆蓋要求的，由社保承擔(dān)；如果不能自理的日常生活行為滿足老人所購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)要求的，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)；其余由個(gè)人承擔(dān)。
所以，養(yǎng)老社區(qū)的收入主要來(lái)自三部分：社保、保險(xiǎn)和個(gè)人。在養(yǎng)老社區(qū)的幾種模式中，專(zhuān)業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老社區(qū)參與國(guó)家醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助項(xiàng)目，其大部分收入來(lái)源于政府補(bǔ)貼，即社保；CCRC社區(qū)設(shè)有專(zhuān)業(yè)護(hù)理區(qū)，故該區(qū)域收入主要來(lái)源于社保。養(yǎng)老社區(qū)的其他模式收入主要來(lái)自于保險(xiǎn)和個(gè)人。
住進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)會(huì)導(dǎo)致原有社交網(wǎng)絡(luò)受到一定程度阻隔，由于缺少社會(huì)接觸，老年人心理上特有的孤獨(dú)感容易加重。
因此，養(yǎng)老社區(qū)里的老人需要通過(guò)多種社交網(wǎng)絡(luò)、文化教育、運(yùn)動(dòng)休閑、旅行娛樂(lè)等活動(dòng)來(lái)增加人際交往，豐富閑暇生活，減輕孤獨(dú)感。
（一）老年社交
退休老人住進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)后，沒(méi)有了以往工作的繁忙，閑暇時(shí)間變得多起來(lái)。網(wǎng)絡(luò)公司抓住老人的這一特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)專(zhuān)門(mén)適合老人交流的社交平臺(tái)。如2007年成立的Connected Living社交平臺(tái)，2013年已有20000名老年注冊(cè)用戶(hù)，幫助他們通過(guò)網(wǎng)絡(luò)與親朋好友交流、分享。
（二）文化娛樂(lè)
近年來(lái)，人們更加強(qiáng)調(diào)讓老年人接觸社會(huì)，以減少因孤獨(dú)產(chǎn)生的心理憂郁。由此，老年文化娛樂(lè)業(yè)發(fā)展起來(lái)。各養(yǎng)老社區(qū)均推出不同方式的娛樂(lè)活動(dòng)，使老人參與到社會(huì)中去。
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101 紐約怎么建老年友好城市
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