上半年，深圳樓價(jià)以“六連冠”領(lǐng)漲全國，提升了“顏值”，也帶來了“副作用”——二手房買賣合同糾紛大量涌現(xiàn)。賣方違約，讓大量依照合同約定賣了自己房子的買方，無房過戶，陷入窘境。幾個(gè)月來，深圳各級法院受理的房地產(chǎn)買賣合同糾紛案迅速躥升，引起社會各界關(guān)注。
7月25日，一場名為“民斷是非”的模擬法庭在深圳“開庭”，由廣東卓建律師事務(wù)所等專業(yè)律師扮演原被告和法官，生動(dòng)形象地演繹了一場二手房買賣合同糾紛的庭審，“訴辯”雙方唇槍舌劍，展開激辯。數(shù)百名市民慕名趕來，擠滿了會堂。
現(xiàn)場，來自深圳大學(xué)法學(xué)院教授，民商法學(xué)科組組長，中國法學(xué)會民法學(xué)研究會理事鐘明霞，萬科集團(tuán)首席法律顧問，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會副主任，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會主任顏雪明，還就房地產(chǎn)買賣合同糾紛案中出現(xiàn)的法律熱點(diǎn)，向群眾做了詳細(xì)釋疑。
熱點(diǎn)一：當(dāng)下，很多當(dāng)事人房產(chǎn)買賣合同違約的理由是：這套房是我和先生的婚后共有財(cái)產(chǎn)，雖然房產(chǎn)證上寫的是我一個(gè)人的名字，雖然我一個(gè)人跟買方簽的合同，但我先生現(xiàn)在不同意了，所以我們有權(quán)反悔。
鐘明霞：違約案中，此類借口占了大部分。那么，這涉及兩個(gè)法律問題：第一是合同有沒有法律效力？第二是你有沒有房子的處分權(quán)？
先說合同效力。你跟買方簽訂了合同，要賣這套房，按照合同法的規(guī)定，雙方的合同真實(shí)、意愿一致，不違反法律的禁止性規(guī)定，這個(gè)合同就具備法律效力。
第二個(gè)問題，如果房產(chǎn)證上是你個(gè)人的名字，你到底有沒有單方面處分這個(gè)房產(chǎn)的權(quán)利？我的回答是：有！
根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房產(chǎn)證是確定權(quán)屬的一個(gè)非常重要的依據(jù)。根據(jù)物權(quán)法的公示、公信原則，這套房子登記在誰名下，誰就擁有這套房子的處分權(quán)。退一萬步講，你背著先生單獨(dú)跟買房簽訂了買賣合同，這一借口不能作為你反悔的理由。因?yàn)榉梢?guī)定，房產(chǎn)證上寫誰的名字，誰就有房產(chǎn)的處分權(quán)！
那么你會問，房子是夫妻婚后共同財(cái)產(chǎn)，先生也有份??？法律規(guī)定，夫妻之間有約定的按約定，沒有約定按法定。這只是一個(gè)類比關(guān)系。夫妻間有沒有約定，如何約定的，并沒有公開給大眾獲知。這不像房產(chǎn)登記，外人想了解這套房產(chǎn)是誰的，去有關(guān)部門一查就能查出來，而夫妻約定具有隱秘性，不公開、查不到。你單獨(dú)處理房產(chǎn)時(shí)，買方和中介是沒有義務(wù)調(diào)查核實(shí)你們夫妻是如何約定的，只認(rèn)你有沒有這套房子的處分權(quán)。而根據(jù)物權(quán)法的公示、公信原則，房產(chǎn)證上是你一個(gè)人的名字，那么你就擁有房產(chǎn)百分百的處分權(quán)，因此合同是有效的。
熱點(diǎn)二：有人問，如果法庭審理后認(rèn)為賣方違約不合法，為什么都不判強(qiáng)制過戶？
鐘明霞：這樣理解說明許多人還不懂法。房屋買賣糾紛是合同糾紛，合同糾紛是不涉及房屋所有權(quán)變更的。法院不能因?yàn)橘u方違約，就直接宣判把房子過戶到買方名下。法院一般會判決繼續(xù)履行合同。
再者，強(qiáng)制過戶不是法院直接宣判的。它的程序是這樣的，如果法院審理一個(gè)房地產(chǎn)所有權(quán)案，宣判房屋歸另一方，而當(dāng)事人拒不過戶，這時(shí)另一方需向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。因此，強(qiáng)制執(zhí)行，是執(zhí)行層面的問題，不是體現(xiàn)在法院判決書里的。這一點(diǎn)可能一般人不是特別清楚。
熱點(diǎn)三：有很多人問，為什么現(xiàn)在法院在處理買賣合同糾紛案時(shí)，基本上都判違約方給予經(jīng)濟(jì)賠償，而不判變更所有權(quán)？
鐘明霞：房屋買賣合同，僅僅賦予雙方債權(quán)上的義務(wù)，是債權(quán)行為。而要求法院宣判過戶，是中止房主的所有權(quán)，即剝奪他的物權(quán)，是物權(quán)行為。二者是截然不同的法律概念，不能混淆。
合同是雙方當(dāng)事人的約法，只要這個(gè)合同不違反法律的規(guī)定，它就是有效的。買賣雙方有約在先——房屋買賣合同的格式條款在涉及違約所要承擔(dān)的責(zé)任時(shí)是這樣規(guī)定的：若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
也就說，買賣雙方在簽訂合同時(shí)，都認(rèn)可了如果哪一方違約，就按照合同的責(zé)任條款執(zhí)行。法庭審理依據(jù)也是合同是怎么約定的，即要求雙方都按照你們事先約定的條款解決問題。
如果乙方能預(yù)見到甲方會違約，那么提高賠償金額或約定一些個(gè)性化的賠償條款，只要甲方同意，寫進(jìn)合同，那么繼續(xù)履行合同時(shí)，乙方得到的賠償或許能減少損失。
很多人可能不理解這一點(diǎn)，這樣做，不是縱容了那些定了合同又不履行、只需承擔(dān)違約責(zé)任而不需要交付房屋的行為了嗎？
不應(yīng)這么理解。法院在審理房屋買賣合同糾紛案時(shí)，更愿意把債權(quán)行為和物權(quán)行為區(qū)分開。所謂債權(quán)行為，比如說買賣雙方訂立的買賣合同，就是以合同的形式規(guī)定了雙方（享有）債權(quán)、債務(wù)的效力。合同上規(guī)定了違約后雙方承擔(dān)的責(zé)任和它并不發(fā)生物權(quán)變更的效力。有合同按照合同約定的事項(xiàng)執(zhí)行，違約一方，只要承擔(dān)了合理的違約責(zé)任，或者說雙方在簽訂合同前約定了一個(gè)合理的違約賠償，能夠足以彌補(bǔ)損失的話，其實(shí)效果是一樣的。
這是我要講的第一個(gè)問題，那么第二個(gè)問題就是我們剛才講到的，夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果這個(gè)房屋是登記在夫妻兩個(gè)人名下的，那么妻子一個(gè)人簽了這個(gè)合同，這個(gè)合同是有效還是無效？合同是有效的！按照合同法的條件，要求合同真實(shí)，不違反法律的禁止性規(guī)定就可以了。至于是否有權(quán)處分，不影響合同的效力。對此可以參考《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 (2012-12-26 10:59:11)第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
熱點(diǎn)四：作為買方，我如約執(zhí)行了合同的約定，賣掉了自己房產(chǎn)，籌得了首付，但賣方違約不賣房子給我，讓我失去了自己的房產(chǎn)，只能租房住。我能不能向法院提出對方精神賠償?shù)恼埱蟆?/strong>
（顏雪明）
顏雪明：這個(gè)問題，很多人在合同糾紛里都會提到，但是在法律上是不支持的。精神損害賠償在什么情況下支持呢？在侵權(quán)糾紛才支持。合同糾紛是不支持的。
從法理上講、從生活經(jīng)驗(yàn)上講，訂立合同的雙方要對合同有個(gè)充分的預(yù)見。這有一個(gè)重要的法理，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見合同履行的后果有兩種情況，既可以預(yù)見到合同順利履行，房產(chǎn)過戶到我的名下；也必須預(yù)見到對方反悔或違約，不愿意賣給我，我怎么辦。
雙方在訂立合同時(shí)，是討論過這些事的，雙方對執(zhí)行后果是有兩手準(zhǔn)備的，哪又會有精神損害。但侵權(quán)損害不同，我和任何人沒關(guān)系，他在后面拍了我一磚頭把我打倒了，這種損害是無法預(yù)見的。所以我們可以見到，合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同的時(shí)候，要接受合同條款的約束的義務(wù)，包括違約責(zé)任。
來源：樓市參考 作者:張緣溪
