本文從各個方向闡述了地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)幕，是不可多得的好文。
有耐心，有定力
前期了解了開發(fā)商的心理，做足了心理準(zhǔn)備之后，就等著開發(fā)商通知你去驗房吧。左等右等，終于等到了臨近交房期限的日子，電話來了，收房通知單也發(fā)到你手了，于是乎，全家動員，上至老人，下至小孩，但凡有點(diǎn)發(fā)言權(quán)的，統(tǒng)統(tǒng)都要去，甚至有的還要將自己家的寵物也帶著一起去，尤其是寵物小狗，那在收房現(xiàn)場也是經(jīng)常能遇到的，為什么呀，不是說狗的嗅覺比較靈嘛，要是房屋的裝修污染超標(biāo)什么的，人感覺不到，這狗說不定就能感覺到呢，所以，帶，一定要帶。（這人考慮夠全的，絕對是個難纏的主兒，開發(fā)商最怕這種人了。）
1.有耐心，看誰耗得過誰
一大幫子浩浩蕩蕩地開到收房的新居現(xiàn)場的時候，一抬頭，卻發(fā)現(xiàn)，哎呀，媽呀，這和趕集沒啥區(qū)別嘛，那個人多的，簡直趕得上沙丁魚罐頭了。于是乎，等著吧，你來得早，還有人來得比你更早，于是按順序去收房吧，指不定你上午9點(diǎn)多到的，要等到中午，甚至下午才能輪得上。
這就是開發(fā)商打的如意算盤了。你等等，等得不耐煩了，本來準(zhǔn)備的挑刺兒的熱情也一點(diǎn)一點(diǎn)地磨滅了，等到具體驗的時候，心氣兒也沒了，就隨便地看兩眼完事，就達(dá)到了開發(fā)商蒙混過關(guān)的初衷?！ ∷裕阋欢ú荒茏岄_發(fā)商鉆了空子，越是人多，越是要等的時候，越要有耐心。千萬不要為了先看房，急著先簽了單子（這不就主動跳進(jìn)人家挖好的坑兒了，感情我前面全白講了），也不要急著總催那些個工作人員，你越催，他越不給你安排，非得磨光你的耐心不可。所以，千萬要冷靜，不要被別人牽著鼻子走，不就是等嘛，我等就是了，就當(dāng)是全家來這個地兒參觀參觀，平時沒空嘮嗑，這會兒嘮嘮嗑兒，順便還能給大家分分工，一會兒驗的時候，誰看哪兒，誰看哪兒，這么多人，一定得把問題找出來不是。反正你最后一定要安排我驗房的，這又不存在排在后邊，就不讓驗了的情況，所以，穩(wěn)住，看誰耗得過誰。
2.集體的力量大
拿到收房通知單的時候，不要一激動把什么都忘了，這個時候一定要注意發(fā)揮集體的作用。什么意思，就是要及時地聯(lián)絡(luò)一下各個樓的大頭?，F(xiàn)在的人，都精細(xì)著呢，這有個樓房剛開盤，剛開始賣呢，網(wǎng)上就會出個帖子，或者論壇，就叫“某某小區(qū)論壇”“某某小區(qū)集散地”，很多買了房子的，就會整天地爬在網(wǎng)上，組織大家討論一下這個小區(qū)的這問題，那問題，做出很多很多的預(yù)案，或者挑出很多很多的刺兒出來。到了驗房的環(huán)節(jié)，這論壇能發(fā)揮的作用就更大了，最好是能集中一下各個樓的業(yè)主，分批地去驗房，這樣時間安排合理，就不會出現(xiàn)前面講的和趕集有一比的情況了。如果說實在沒法統(tǒng)一，也要找到幾個志同道合的，相約個時間，一起去看，我當(dāng)你的參謀，你當(dāng)我的參謀，人多，眼多，智慧也多，力量就大，就能更好地發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)問題，解決起來，也比起你單槍匹馬地要容易一些。
如果說，沒有這么先進(jìn)，沒有這些個什么論壇啊，帖子啊之類的，那也有辦法，就到了看房現(xiàn)場的時候，熱情點(diǎn)，多找人聊聊，多交幾個朋友，將來都是鄰居不是，這會兒就要打好關(guān)系，多聊幾句，投緣的，就可以一起上去看房，也能發(fā)揮集體的作用。
當(dāng)然，這個時候，如果之前就成立了臨時的業(yè)主委員會的話，就能發(fā)揮更大的作用了，可以用群眾的力量來和開發(fā)商、物業(yè)公司討價還價，維護(hù)業(yè)主自己的利益，太有先見之明了。
3.這字，簽還是不簽
我前面講過了，一定要堅持先驗房，再簽《房屋交接單》，如果能夠做到這樣，這自然最好了。但是現(xiàn)在的開發(fā)商出什么幺蛾子呢，他會要求你先辦手續(xù)再驗房，要是沒有這個手續(xù)，他不給你打驗房批準(zhǔn)條，你就沒辦法從物業(yè)那兒拿到鑰匙，更驗不了房。一旦簽了字，你打開門，發(fā)現(xiàn)問題，再要找他解決問題，就難了。
第15節(jié)：驗房進(jìn)行時，教你幾步走
所以說，最最靠譜的辦法還是要堅持先驗房，要是開發(fā)商堅決不肯讓步，那你就做個小小的退讓吧，同意先簽收房文件，但是在這個文件上，一定要注明“樓房狀況未明”“室內(nèi)情況尚不了解”等等字樣，這樣的話，一旦房子有問題，這幾個字可就幫到你忙了，因為你是在不知情的情況下簽的字，走到哪兒，開發(fā)商都不占理兒，你還是占主導(dǎo)地位的。
02 驗房進(jìn)行時，教你幾步走
驗房，這可是個大學(xué)問。不要以為你抱著一顆嚴(yán)格驗房的心，就能把這房給驗好，還必須要掌握基本的驗房專業(yè)知識，才能讓你不至于被人蒙在鼓里還不知道。下面，我就按照這驗的先后順序，給你詳細(xì)地說說。
這些文件你見到了嗎
一般情況下（其實二般情況也這樣，正常人都是按照這個程序走的），你去驗房，首先要驗的就是文件類的證照，只有有了這些證，才能說明你的房子最起碼從明面上來看，沒有什么問題，要是連這些證件都不全，那你還用看嗎，這房子肯定是不行的呀。
大體上來說，這些證件就包括《房屋竣工驗收證明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等，這是證明你的房屋基本面貌的最基本因素了。
1.《房屋竣工驗收證明書》
一般情況下，只要你提出要看這個驗收證明書，開發(fā)商都會拿給你看，但是也不排除特殊情況。之前，就有個樓盤驗房的時候，出過這樣的事兒：買房人要求提供這兩樣證件時，開發(fā)商就只拿出了一張他們建設(shè)的單位自己出具的驗收合格證明，再要求提供國家有關(guān)部門出具的驗收證明時，人開發(fā)商就說了，“目前，法律沒有規(guī)定說，我有義務(wù)將這個證明拿給你看。如果你能找出相關(guān)的規(guī)定，我就讓你看?！边@種明顯的無賴行為頓時就讓買房人懵了，搞得他是丈二和尚摸不著頭腦，弄不明白是怎么回事。別著急，下面，我就來給你解解這個惑。
先來找找法律依據(jù)啊，《建筑法》第61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收后，方可交付使用。未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄逗贤ā泛汀督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》中也規(guī)定了類似的條款，也就是說，驗收是房屋建設(shè)中最后的一個環(huán)節(jié)，要想完成這個環(huán)節(jié)，就要涉及到施工單位、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門。其中，對這個驗收最具有發(fā)言權(quán)的就是房地產(chǎn)開發(fā)主管部門了，接到開發(fā)商提交的“竣工驗收申請”之后，這個主管部門就忙活開來，要召集工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、人防等等部門，大家匯聚一堂，在30日之內(nèi)，對這個已經(jīng)蓋好的房屋進(jìn)行一次全面的、仔細(xì)的檢查。檢查合格，沒有問題了，就會簽發(fā)一份《竣工驗收證明書》。從這個過程來看，就會發(fā)現(xiàn)，這個證明書就是“相關(guān)部門會同建設(shè)、開發(fā)單位簽發(fā)給施工單位的工程合格證明”，可以說，它就是一棟房子檢驗合格之后卡的那個戳。只有有了這個戳，下面的事兒才能辦，否則，開發(fā)商要是拿不到證就出售，就像是衛(wèi)生檢疫不合格的豬肉上市賣一樣，早晚得被查處。（至于說這個檢驗的過程中有沒有黑幕，相信不少人都能猜到，這貓膩絕對少不了，否則的話，后期就不會有那么多因為質(zhì)量問題而出現(xiàn)的糾紛了。一般情況下，這些來檢查的人就是給樓盤發(fā)開工證的人，樓盤封頂，請有權(quán)勢的領(lǐng)導(dǎo)來剪個彩，就算是真有什么問題，下面的小職員哪里敢說，哪里會說。于是，這證兒自然而然就拿到了。至于說業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)問題了，那就是另一說道了。要是大點(diǎn)的開發(fā)商，想維護(hù)自己的聲譽(yù)，那就賠業(yè)主點(diǎn)錢，大事化小，小事化了。要是開發(fā)商是個小公司，那就更黑了，他們會先把資金挪走，造成資不抵債的現(xiàn)象，然后申請破產(chǎn)，這一破產(chǎn)，責(zé)任就不用承擔(dān)了，而后，他們再重新弄個殼子，起個名兒，繼續(xù)在別的地盤上開發(fā)。至于會不會被人告發(fā)，那就不用考慮了，別說不容易發(fā)現(xiàn)，就是發(fā)現(xiàn)了，你告到哪兒，他的能量就大到哪兒，層層疏通，最后，這告發(fā)也就是泥牛入海，再無音信了，他繼續(xù)賣他的樓，你再告，沒用。）
雖然說，這一環(huán)節(jié)是必須的，但是遍查法律條文，卻沒有任何一條規(guī)定說，這個證明文件必須要向買房的人出示，否則就是違法的，根本沒有這樣的限制。因此，作為買房人，為了避免開發(fā)商鉆這個空子，就一定要放聰明點(diǎn)，在前期把這個口堵上，也就是在簽訂購房合同的時候，就要把“驗房時必須提供《房屋竣工驗收合格證明書》”這一條白紙黑字地規(guī)定下來，這樣的話，開發(fā)商到后期就賴也賴不掉了。
2.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
這兩個書，一個是告訴你怎么樣正確使用房屋的，一個是確定維修義務(wù)的，這就和你現(xiàn)在買個什么電器之類的，里面會附帶有使用說明書和保修卡一樣的道理，是開發(fā)商做出的承諾，也是國家法律法規(guī)要求的，開發(fā)商在賣房時，必須要提供給買房人看的文件材料。從1998年，建設(shè)部印發(fā)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》之后，這兩個書基本上都不會出現(xiàn)什么“就不給你看”這樣的事兒，畢竟頂風(fēng)作案，他開發(fā)商還是不敢的。
3.竣工驗收備案表
這個備案表，現(xiàn)在基本上處于和《竣工驗收證明書》一樣的尷尬境地，是國家要求開發(fā)商必須要履行的一個環(huán)節(jié)，但是卻沒有任何法律規(guī)定說，這個備案表要提供給買房者看。我們先來看看這神秘的備案表，到底是什么？
所謂的備案表，就是一棟房子的建設(shè)單位，在竣工驗收合格之后15日內(nèi)，向所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門做的登記手續(xù)。怎么說呢，就如同是一個正規(guī)的公司，每進(jìn)行一次地址的變更、公司章程的變化、高級管理人員的任命等等重要的變更之后，都要到當(dāng)?shù)氐墓ど趟プ鰝€備案一樣，就是說要向國家的相關(guān)部門“報告事由存在以備查考”。這個備案表就包含房屋驗收的相關(guān)文件、驗收的報告、涉及規(guī)劃、消防等等的文件、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等。有關(guān)的備案機(jī)關(guān)收到這個備案申請之后，就一一地查看了，看看首頁上列的這幾項文件是不是都包含在里邊，都有的話，就蓋個“文件收訖”的戳，標(biāo)明你這個房屋的相關(guān)證件是有據(jù)可查的。
這么看來，因為這個備案表登記的事項很多，很全面，因此，買房的人就非常想看到了，但是偏偏法律就沒有做出必要性的規(guī)定，導(dǎo)致很多開發(fā)商都會省懶兒，都會偷偷地瞞下這份文件，免得讓買房的人看到上面有什么疏漏的地方，引起“不必要的紛爭”。
那作為買房的人，你要是想看，處理方法就只能是和《驗收證明書一樣》，在前期把開發(fā)商的退路都堵死。
當(dāng)然，現(xiàn)在也有一些開發(fā)商愿意給買房人提供這樣的證件，這個時候，你別高興得太早了，不要一看見有個《驗收備案表》的大題頭，就覺得自己可算是逮著一個良心不怎么黑的開發(fā)商了，也不細(xì)看了，其實，這正中了開發(fā)商的下懷，他就是要你高興之下，略過其中的內(nèi)容，因為里面可能存在陷阱。什么陷阱呢？這就是開發(fā)商欺負(fù)你不懂了。在這個備案表中，有很多分項，開發(fā)商遞交一份材料，主管部門就會相應(yīng)地在這一項的那一欄后面扣個章，沒有遞交哪一項，哪一項后面就不會有章，千萬不要以為，只要全頁上扣上那么一個章就算完事，要認(rèn)認(rèn)真真地檢查每一項，不要又被人當(dāng)成門外漢給忽悠了。
4.《入住許可證》
從現(xiàn)在的情況來看，這個證件并不是各地都有的，像天津、上海、廣州這幾個地方就有了很規(guī)范的文件了，其他地方可能還沒有。（這世道變化太快了，說不準(zhǔn)，我寫這書的時候，人家某某地還沒這個規(guī)定，等我這書正經(jīng)上市銷售了，人家也出臺這個規(guī)定了，別說我不了解行情，只是我畢竟不是網(wǎng)絡(luò)新聞，能隨時隨地的同步啊。）要想了解到準(zhǔn)確的信息，還是應(yīng)該去當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門去咨詢一下?，F(xiàn)在很多單位不都對外公布了熱線電話嘛，再不濟(jì)到這個辦事大廳，肯定有專門的咨詢窗口，要想問明白這個事兒，還是很容易的。
如果當(dāng)?shù)赜羞@個規(guī)定，那就一定是做出了嚴(yán)格的規(guī)定，要求必須有這個證，開發(fā)商才能將這房子交給買房人的，如果沒有，就一定要催著開發(fā)商去辦。當(dāng)然，這個時候，就更需要考驗買房人集體的力量了。當(dāng)然，還有一種情況就是，開發(fā)商根本就沒辦這個證，只是因為工程沒蓋完，怕追究他延期交房的責(zé)任，怕交違約金，所以就用“沒有辦下入住許可證，還要等”這樣的話來堵買房者的口了。這個時候，就要求你要明察秋毫，想辦法弄清楚問題到底出在哪里，堅決不能讓步地維護(hù)自己的權(quán)益，該讓他賠違約金就一定要賠，沒得商量。只有保持這樣強(qiáng)硬的態(tài)度，才不會被開發(fā)商當(dāng)成軟柿子捏，總欺負(fù)你。
5.林林總總的其他證件
要建一個房子，不是那么件容易的事兒，要經(jīng)過很多部門，蓋很多個審批的戳兒。（曝一個啊，目前來說，從審批到最后的物業(yè)管理，一共是79個，當(dāng)然，以后可能還會增加）
要審批的部門多了，房子建成后，要驗收的部門也就多了，于是，各樣的證件也就多起來了，除了上面提到的這些最重要的，還有一些證件和材料，也是開發(fā)商要拿到的：
（1）規(guī)劃部門出具的《建筑工程規(guī)劃驗收合格證》。
（2）房產(chǎn)管理局或者相關(guān)部門測繪隊出具的《竣工實測表》或者是正式的測繪報告書。在這兩個文件上，標(biāo)明了實際建筑面積、分?jǐn)?、公用面積等，這是必須具備的，否則的話，買房人，你就沒有辦法計算出實際上有多少面積是公攤的，自己的房子有沒有“被縮水”。
（3）衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的生活供水系統(tǒng)《用水合格證》。
（4）公安消防部門出具的《建筑工程消防驗收意見書》。
（5）民防部門出具的《民防工程竣工驗收證書》。
（6）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的《電梯（扶梯）驗收結(jié)果通知單》。
（7）環(huán)保部門出具的《建設(shè)工程環(huán)保驗收合格證》。
（8）燃?xì)庵鞴懿块T出具的《燃?xì)夤こ舔炇兆C書》。
（9）城建檔案部門出具的《工程驗收檔案認(rèn)可書》。
這些材料都是開發(fā)商要進(jìn)行備案的，有的地方是分開來是審核的，文件就比較多，有的地方是歸結(jié)在一起，一起來驗收，然后在一張《驗收證明書》上蓋上很多個不同的戳。這些文件，一般的開發(fā)商手里都有（除非他沒有通過驗收），如果你要求要驗看，開發(fā)商只能在心里暗暗地想，這個業(yè)主真是不好糊弄，得小心點(diǎn)對付了，但是明面上一般都會給你看。但是就是有一些不靠譜的，他就是不給你看，這里邊可能就有點(diǎn)問題了，要么是他沒有這個東西，這樓還是個“黑樓”。要么就是他嫌你事兒，不愿意拿給你看。遇到這樣的情況，你就一定要有耐心，堅持要看到這些文件，否則就不去驗房，看到最后誰著急（你有合同在身，開發(fā)商這房子也沒有辦法賣給其他人，你堅持不驗房，開放商到最后總得急）。磨得開發(fā)商失去耐心，他總要給你看的。如果說到了最后關(guān)頭，他都拿不出來，那很大程度就是沒有的，這樓房說不定就會存在這樣那樣的問題了，要多留個心眼兒。
6.要看證就要看正本
這年頭，復(fù)印這個事兒難嗎？不難，實在是太容易了。那在復(fù)印中造假難嗎？也不難，操作起來其實很簡單。就拿這各種證件來說吧，要哪個章，就可以只用一個已經(jīng)蓋好的章，然后把上面的內(nèi)容偷天換日地這么一遮，開發(fā)商想寫點(diǎn)啥都行，這么看來，復(fù)印件實在是不靠譜的事兒。要想看到真的東西，還是得要原件，要正本（畢竟這正本造假不太容易）。所以，諸位，既然堅持要看證件，就要堅持到底，要求看證件的正本，不要讓那些不靠譜的開發(fā)商拿張假的復(fù)印件就把你糊弄了。
你的房子是否瘦身了
瘦身，多流行的一詞。尤其是擱在女士們身上，要是能有人說她瘦了，她準(zhǔn)得高興半天?？蛇@同樣的詞，嫁接到房子身上，就不是那么回事兒了。房子瘦身？什么意思？簡單點(diǎn)說，就是說房子面積小了唄，本來買的是90平的房子，這下只剩下87、88平了，誰都不會樂意呀，那少的幾平米的錢都交了，你憑什么少給我面積呀，看看，不高興了不是，這不高興是正常的，要是有人能樂意，除非是個傻子，算不過這筆賬來。這么說，大家都明白自己肯定會不樂意，可在具體驗房的時候，就有不少人糊里糊涂地沒算明白，被開發(fā)商給蒙了，這就是出問題的地方了，你當(dāng)時沒看出來，過后再找麻煩，誰理你這茬兒?。恳虼?，驗房的時候，就要把眼睛睜大點(diǎn)，看完各樣的證件，就先來關(guān)注一下面積這個大問題。
1.你買的是什么面積
面積，有很多種說道，銷售面積，建筑面積，實用面積，公用面積……你知道你花了半輩子辛辛苦苦掙來的錢，買的是哪種面積？下面，我就來先說道說道這個面積的基本知識。
正常情況下來說，現(xiàn)在的商品房出售的時候都標(biāo)的是“套”或者“單元”“棟”之類的，絕對不會是直接的多少平，多少平，這時候，你必然就要問售樓小姐“這房子多大”了，一般情況下，對方會告訴你，“90平”之類的一個數(shù)字。但是你可不要理所當(dāng)然地認(rèn)為這個面積就是將來你所能使用到的真正面積，這只是個銷售面積，下面我用公式給你算一下啊。
銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積（一套房內(nèi)的建筑面積）+公用建筑面積 （分?jǐn)偟拿娣e）
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積。
公用建筑面積=全套建筑面積—全套各套內(nèi)面積之和—車庫、倉庫等的面積
從這個表格中，很簡單就能看出來，你買的是銷售面積，但實際上能用的就只有“套內(nèi)使用面積”，這里面差的可不是一點(diǎn)兒半點(diǎn)兒。可你為了能買套房，也只好接受這種不對等。當(dāng)然，這種實際情況，你在簽訂購房合同的時候，可能已經(jīng)有人明著暗著提點(diǎn)你了（可能是售樓小姐說的一句“我們這個建筑面積是100平”，也可能是別的什么情況），只是你當(dāng)時沒弄明白，后來弄清楚建筑面積和使用面積中間的道道，想找麻煩都沒地兒找去。當(dāng)然，這是實際情況，現(xiàn)在所有的房子都這樣，也不是我在這兒重點(diǎn)要講的，只是提點(diǎn)你一下，免得連這個都搞不清楚，還在那兒咋呼呢，半瓶子晃蕩說的就是這種人。
2.你的房屋被瘦身了嗎
一般來說，在前期簽訂購房合同的時候，開發(fā)商都會拿著規(guī)劃圖紙來給你一點(diǎn)點(diǎn)地算面積，好像這樣就很專業(yè)一樣，但事實上，他們再怎么計算也不能保證將來這個面積不出問題，所以為了防備你找麻煩，就會在合同中規(guī)定了，最后的建筑面積有容許你一個誤差，一般是3%，在這個范圍內(nèi)的小差，你就得接受，要是超過這個比例，你可以退房。
（1）瘦身來自哪里
有一些朋友就不理解，說施工隊不就是按照圖紙來建的房子，怎么面積還會少？這就有不同的情況了，一方面就是開發(fā)商的鬼心眼，卡著3%這個坎，少蓋一點(diǎn)點(diǎn)，他就能少投入一點(diǎn)點(diǎn)，利潤就會多一點(diǎn)點(diǎn)。`
還有一種情況，就是這個開發(fā)商還是沒有這么摳巴，但是他找的施工隊就不地道了，他技術(shù)不過硬啊，這兒少個磚，那兒少點(diǎn)土的，這面積就差出來了。
不論是哪種情況，到最后，房子建成了，你去驗收的時候發(fā)現(xiàn)問題，為時已晚，總不能讓人家拆了重建吧，所以，就只有一個辦法：忍，實在太過分，無法容忍了，那就：退。
（2）到底瘦沒瘦
在一棟樓房竣工之后，施工單位、建設(shè)單位會自己進(jìn)行一次測量，出具一份面積實測圖，報請國家機(jī)關(guān)竣工驗收的時候，有關(guān)單位又會出具一份權(quán)威的實測圖，并將這份圖上的面積作為你這個房子最終面積的標(biāo)準(zhǔn)，來記入產(chǎn)權(quán)證。既然有這么個區(qū)分，就要求你在驗房的時候，一定要求開發(fā)商提供的是房屋驗收單位出具的權(quán)威的面積實測圖，一定要看清楚上面蓋的是哪兒的戳，不要被開發(fā)商自己“生產(chǎn)”出來的一份實測圖蒙蔽了雙眼。
為什么一定要區(qū)分這兩者呢？其實很好理解，因為開發(fā)商自己測的時候，如果這個房子面積真的存在較大的誤差，你想他會傻到把這個誤差明面上標(biāo)出來嗎？絕對不會，所以，他提供的這份兒真實性就有待考察了。而有關(guān)的房屋驗收機(jī)構(gòu)，沒有這些個利益糾葛在里面，就會秉公辦理，是多少就會寫多少，所以，他們出具的實測圖才應(yīng)該是正確無誤了（就算有那么一丁點(diǎn)誤差，也是要以這個為標(biāo)準(zhǔn)的，因為這份圖上的面積是將來要登記在產(chǎn)權(quán)證上的，是最權(quán)威的）只有根據(jù)這份兒圖來判斷，才能斷定你的房子到底有沒有縮水。
那判斷清楚到底有沒有瘦身之后，你就要把這個房屋具體的面積和當(dāng)時合同中規(guī)定的面積來做個比較了，如果差額在3%之內(nèi)，那這是允許的。畢竟這房子是人建的，又不是機(jī)器統(tǒng)一切出來的，經(jīng)常會有一點(diǎn)差錯，這也是正常的，要能容忍這種小錯誤。如果差額超過3%，你就可以依據(jù)合同規(guī)定的辦法進(jìn)行處理了，處理不了的，也可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定要求退房，這是開發(fā)商的硬傷，他推脫不了的。
3.房屋也會增肥
和瘦身相對應(yīng)的，自然就是增肥了，在房子問題上，也同樣會存在這兩種情況，上面已經(jīng)講到了房屋瘦身，也就是面積縮小的情況了，下面再來嘮嘮房子增肥，也就是面積增大的情況。
有一些朋友會問了，開發(fā)商縮小點(diǎn)面積，是為了省錢，那這增大面積又圖的個啥？其實還是一樣的道理，舉個例子啊，開始時，約定的房屋面積是100平，到實際收房的時候，是105平了，這個時候，你要還是不要，相信不會有多少人因為多出來這么點(diǎn)就不要了，那就要唄，那好，既然要，就得掏錢，開發(fā)商又能多賺了不是。
那這個大，大到什么程度還能算是合適的，什么程度就是開發(fā)商故意玩的把戲了呢？一般說來，和前面的衡量標(biāo)準(zhǔn)一樣，都是誤差在3%以內(nèi)（現(xiàn)在幾乎所有的購房合同都是這么約定的，你沒得選啊）。就像上面舉的這個小例子，現(xiàn)在多了5平，超出了誤差范圍，你就可以選擇是買還是退房了，要是說只多出了2平，那抱歉，你連退都退不了，必須要掏錢買下來。不要以為我蒙你呢，“錢在我手里，我不掏錢你能把我咋的？”還真就能咋的，因為這個數(shù)字并沒有超過誤差的范圍，按照當(dāng)時合同的約定，你要是不接受這個誤差，你就是違約了，開發(fā)商能容許你這么挑戰(zhàn)他的極限？做夢吧，告都要告死你，這房子就非讓你買不可。
看看，是不是很霸王的條款，但是沒辦法，誰讓你當(dāng)時在合同上簽字了，這就又回到了那個問題，簽合同的時候，眼睛一定要毒，而且最好能長個后眼，把這些事兒都提前考慮到了。
再來說說這個誤差超過3%的情況，這種時候，因為是他開發(fā)商違約了，所以作為買房人，你就有兩個選擇了，一是退房，一是補(bǔ)交差的這部分錢，繼續(xù)把這房子買下來。退房的情況就不說了，補(bǔ)交差額需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)一下，免得有些人就犯這種錯誤，什么錯誤呢，這會兒覺得挺合適，交了錢把這房賣了，沒過兩天，又想想覺得不合適了，又想以開發(fā)商違約（誤差超過3%的這個硬傷）來要求退房，對不起了，沒有這樣的美事，不能這樣出爾反爾的，只要你交了這部分差額，就意味著你選擇了繼續(xù)履行合同，放棄了自己的退房權(quán)，現(xiàn)在想退，沒門了。
諸位，面對房子增肥的情況，一定要想好了再做決定，否則將來后悔就晚了。
細(xì)心驗房，事無遺漏
等啊等，終于等到了自己實際驗房的時候了，興沖沖地跟著開發(fā)商和物業(yè)公司，七拐八繞，終于到了自家的新房面前，這千呼萬喚始出來的新娘子終于要揭開神秘的蓋頭了。各位，穩(wěn)住，穩(wěn)住，別太激動了，在查驗完大的面積之后，一定要細(xì)心，將各個角落，事無巨細(xì)地查一下，讓問題解決在自己還沒最后定板兒的時候，否則找個有缺陷的，將來得把自己郁悶死。
1.毛坯房看點(diǎn)啥
關(guān)于毛坯房，在前面已經(jīng)提到過，就是沒有做任何裝修的房子，蓋好是什么樣，就是什么樣?，F(xiàn)在有不少崇尚個性的人都會選擇這樣的房子，因為可以按照自己的意愿進(jìn)行裝修，非常自由。你千萬不要以為，這樣的房子沒有裝修，就不需要驗了，這可是大錯，只有細(xì)心驗，把問題解決在這個階段，自己后期裝修的時候，才能不出問題。
（1）先看外部
作為一棟房屋的臉面部分，外部的作用是非常明顯的，因此，在驗房的時候，首先就要看看這個房子的外部情況怎么樣。
第一點(diǎn)看看外面的墻面是否平整；外墻上貼的瓷磚和用的涂料怎么樣，有沒有脫落現(xiàn)象（這才剛收房呢，外墻就壞了，想想以后會壞到什么程度，說什么保證質(zhì)量的話，能讓人相信就見鬼了）。
第二要看看單元門怎么樣，是真的很有安全性，還是就是個裝飾，說不定還是個壞的，輕輕一推就開的那種，不過腦子都知道，這實在是太不安全了，遇上個壞人啥的，這一點(diǎn)兒防御作用都起不上，要它有什么用啊，還不如貼倆門神呢，說不定還能嚇退那些個居心不善的，又扯遠(yuǎn)了，回來接著說要驗些什么。
第三個要看看樓道設(shè)計得怎么樣。有沒有過窄，窄得都快容不下你一個人走了；有沒有過寬，寬得都跟大馬路一樣了，這樣就必然會擠占其他的面積，說不定哪兒就“被瘦身”了呢。還要看看樓道有沒有裝燈（聲控的也好，開關(guān)的也行，總之要有光），否則的話，回來晚了，還得因為這個黑暗擔(dān)驚受怕的，尤其是有老人、小孩的，或者是很膽小的人，一定不要忽視這個問題，否則，將來因為這么點(diǎn)小事，再弄出什么不愉快來，就不值得了。如果說真的沒有燈，就要仔細(xì)看一下了，如果說是沒有燈，可以要求開發(fā)商裝，這好解決，就害怕是沒有留裝燈的線，這就難辦了，要從別的地方引過來，工程量會大一些，這種問題，就需要在這個時候提，一旦你收完房，再提這些問題，可就沒有人搭你的茬兒了，自己忙活去吧。
（2）再看內(nèi)部
這個就包羅萬象了，所有房子里有的東西都必須仔細(xì)檢查，否則，說不定哪兒就會有點(diǎn)小問題，造成你后期使用上極大的不方便。
①第一眼要看門
一間房子的房門可以說是進(jìn)出的唯一通道，驗房的時候，你第一眼看到的也是房門，所以，對于這個房門，要認(rèn)真、仔細(xì)、全面地找出它存在的問題，最起碼要保證整間屋子的安全性和隱蔽性。
一般來說，這個房門會出現(xiàn)的問題就包括：
門不正，有傾斜現(xiàn)象；門已經(jīng)變形，下方存在縫隙；門鎖脫簧、鎖舌變形或者說不能完全鎖上，安全性差。如果裝有木門，會可能出現(xiàn)門板開裂等的問題。
這些問題都不容忽視，否則會造成嚴(yán)重的影響，比如說有縫隙，就意味著會漏風(fēng)，門鎖有問題，那連安全都沒有保障，這都是可以要求開發(fā)商予以解決的。
②抬頭看天，低頭看地
從毛坯房的角度來說，因為沒有裝修，所以頭頂和腳下都是土的，或者水泥的，這個時候，你就看看它是否平整，尤其是腳下，如果凹凸不平的話，自己將來裝地板、鋪地磚就會很費(fèi)勁了，因此，必須要保證平整才行。
③環(huán)繞看四周墻壁
首先要看這個墻是不是正的，有沒有傾斜現(xiàn)象，雖然說不可能出現(xiàn)“樓歪歪”那樣嚴(yán)重的彎曲，但只要有一點(diǎn)不正，你就心里就得打鼓：它說不定哪天就會倒了呢。心里老有這么個疙瘩，你成天除了擔(dān)心，就甭做別的事兒了。當(dāng)然，除非你的心理狀態(tài)實在太好了，完全不考慮這方面的問題，那自然是你沒有問題，開發(fā)商沒有問題，大家都?xì)g喜嘍，就是不知道萬一真出了什么問題，到底是誰要在這兒哭爹喊娘了。
接著，還要看看墻面有沒有開裂的現(xiàn)象，夠不夠光溜了。
④平行看窗戶
窗戶，就起著一個連通內(nèi)外的作用，是一套房子中很重要的部分，要檢查清楚，它正不正，窗框有沒有問題，各種的小配件（螺絲啊，扳手啊什么的）有沒有生銹啊，有沒有少裝啊，別看它只有一丁點(diǎn)兒，指不定哪天事兒就壞在這個上面了，“少了一個馬掌釘，死了一個將軍，毀了一個國家”的故事，所有人都聽過，不要自己再走上這條老路。
⑤水的因素很重要
你日常生活中最不能離開的是什么？自然是水了。想想看，要是頭天剛搬進(jìn)新房，轉(zhuǎn)天就發(fā)現(xiàn)這房子上不來水，你連口喝的都沒有，或者說這屋子排水不行，整個衛(wèi)生間都快變成一個洪澤國了，你說憋屈不憋屈，所以千萬要注意，要將問題消滅在這個“該提就提”的時候， 過了這村，就沒有這店了。
那在具體檢查的時候，就要注意查查上下水通不通，地漏啊、管道啊什么的有沒有堵塞住，室外的排污管通不通暢啊，屋子的防水做得怎么樣啊。當(dāng)然，房間會不會漏水也會考察一下。這就要求你提前先和物業(yè)打好招呼，給你送上水了，否則，根本無法做到檢查這一點(diǎn)（如果能夠和樓上、樓下的兩家一起驗房就更好了，可以看看樓上的水會不會漏到自己家，自己的家會不會漏到人家樓下，免得將來再找麻煩）。
當(dāng)然，如果你沒有事先通知，驗不了這一點(diǎn)，那也沒辦法了，就只能在最后的房屋驗收單上要標(biāo)明，沒有檢驗這方面的情況，好歹將來萬一出啥事，也能有點(diǎn)轉(zhuǎn)圜的余地了。
⑥配電箱、電線、插座別忘了
有的人就說了，這些東西我將來也不會要，肯定會全部重新弄，現(xiàn)在就不用驗了吧，太麻煩了。這種想法可是大錯特錯了，你現(xiàn)在要是驗不仔細(xì)，后期重裝的時候可是會出問題的。曾經(jīng)就有這么一個朋友，想得特別好，想在廚房進(jìn)門的地方裝個消毒柜，但他驗房的時候，不夠細(xì)心，沒注意原本這個地方裝了個插座，后來想放消毒柜，發(fā)現(xiàn)放了柜子之后，插座就被擋上了，完全用不了，而且這個柜子要插電還得從挺遠(yuǎn)的地方引過來，真是既不方便，又難看。其實只要他在驗房的時候細(xì)心一點(diǎn)，要求將這個插座稍微挪動下位置，后期不就一切都沒有問題了，真是放著簡單的程序沒干，反而繞了個大彎子，費(fèi)勁費(fèi)錢的，太不劃算了。
所以說，這個電千萬別忽視，除了要注意位置之外，還得查查這線路里、插座里是不是有點(diǎn)，是不是存在什么短路之類的問題，要修就得趁早，這可是句大實話，千萬別不在意，否則，將來要大費(fèi)周折，就別怪我沒提醒你了。
⑦煤氣管道要通
要是這玩意兒不通，你想想，這吃飯成問題不是，所以，必須要驗。
⑧通風(fēng)、排氣、排煙系統(tǒng)要好
這可是決定你房屋內(nèi)部居住質(zhì)量的大問題，千萬別忽視了，否則的話，這屋子將來要是味兒不好，成天被煙彌漫著，也呼吸不上新鮮空氣，住在里邊的人還能好過？你那個時候就是罵天都沒用了，誰讓你沒早發(fā)現(xiàn)問題，過期不候就這么個意思。
⑨陽臺是不是夠安全
這陽臺，雖然說平時可能不會天天用，但用處可大了去了，一般人家放個雜物，堆個重物什么的，那是常有的事兒。這就需要對陽臺的安全性做個考察了。你說現(xiàn)在這設(shè)計多時尚，空中樓閣的事兒還真就有，有不少陽臺就是這樣，下邊什么支撐都沒有，上面突然就冒出了突出的一塊，圍一圍就是個陽臺。
為了不至于將來出個安全問題什么的，就要對這個架空建出來的陽臺多留意留意，看它的承重效果怎么樣，不要你沒在上面蹦跶兩下呢，就左邊出個裂縫，右邊出個塌陷了，這可是要人命的事兒，得注意起來。
（3）別忘了還有鄰居這茬兒
外面看了，里面也看了，就萬事大吉了？錯了，還得注意一下和鄰居之間的問題，最明顯的就是墻壁的隔音效果了。這效果要是差了，說不定你還能聽著人家左鄰右舍夫妻間做事兒的聲音呢，這天天聽，擱誰身上，誰能受得了啊。所以，這個要檢查，必須要現(xiàn)在就試驗清楚。要說怎么測試，那是太簡單了，找人上樓上樓下，左鄰右鄰的一畝三分地兒吼兩嗓子試試唄。要是連這個辦法都想不到，你估計也就只剩下被開發(fā)商糊弄的份兒了。
（4）要把施工圖紙要到手
這個玩意兒對于毛坯房來說，可是太重要了，你想想啊，后期要進(jìn)行大規(guī)模的裝修，你不知道原來的這些個電線、管道啊什么的，在看不見的墻里邊是怎么走的，真正裝的時候，指不定左邊一錘子砸裂了水管，右邊一榔頭又碰著了電線（整個一黃宏、鞏漢林演的小品《裝修》嘛，指不定這個編劇就遇過這樣的事兒，就地取材，來了這么個小品呢），倒霉不倒霉。要是多句嘴，要張圖，不就沒這回事兒了嘛，干嗎把自己搞得這么狼狽。
2.簡裝修的房子可別簡單了事
這什么都沒有的毛坯房都哪兒哪兒需要驗?zāi)?，在它基礎(chǔ)上做了簡單裝修的“簡裝房”就更事兒多了。除了要驗上面提到的所有事項之外，還必須要加上下面的內(nèi)容。
（1）簡裝要裝天花和地板
和毛坯房比起來，這簡裝房和天花板和地板就收拾利索了。對于頭頂?shù)奶旎ò鍋碚f，要注意考察它是不是裝得太低了，以至于整個房子很壓人；要看看它有沒有裂縫，平不平整，否則的話，你成天一抬頭的，看到的就是坑坑巴巴的，能舒服得了嗎？
對于地板或者地磚，因為它是一塊一塊拼成的，可檢查的范圍就寬了。首先要看是不是完全平整地鋪在地面上的，有沒有哪兒走上去就感覺一陷一陷的；整體是不是平齊，不會說這兒高那兒低的；各小塊之間的排列是不是規(guī)則，接縫是不是做得比較均勻；邊角上的壓條有沒有做實，踩上去會不會感覺空。這些都是你要查到的問題，否則后期覺得不滿意，還得再重新招人弄，花兩份錢，傻了不是？
（2）墻壁刷漆要檢查
簡裝修的房子，墻面一般都做過簡單的處理，粉刷上漿都做完了，你就要檢查是不是平整、光溜，有沒有裂縫，潮不潮，墻上的涂料會不會遇水就皺巴，就脫落。這些問題一旦要查驗仔細(xì)，否則想象一下，半年或者一年后，自己剛弄進(jìn)門沒多久的這個新老婆，就到處都斑駁一片，還能看嗎，自己都得嘔死了。
（3）室內(nèi)的門要留意
有些簡裝的房子包含這個項目，有的可能就不包含，這和鋪地什么的不一樣，不屬于硬性規(guī)定，沒人用鞭子趕著開發(fā)商必須做。如果說，你的簡裝房子包含這個室內(nèi)的門，就要看看各個門是不是都是一致的風(fēng)格、用的一樣的材料，門框四周的壓條實不實，門的牢固程度怎樣（別一腳就踹個大窟窿出來，這要是遇上性格火爆的主兒，這門用不了幾天就報銷了，這樣的質(zhì)量自然是絕對不能過關(guān)的）。
3.精裝修就要精心驗
花一份兒錢，就要買一份兒服務(wù)，對不對，如果說我花的是精裝修的錢，你給我個簡裝房，我怎么著都不能罷休啊，絕對得和你斗到底。在具體驗房的時候也是一樣，既然花了大價錢，就得買到該有的質(zhì)量，絕對不能和毛坯房、簡裝房一樣的待遇。簡單來說，這精裝修就要精到“所有的墻面、天花、樓地面、室內(nèi)門窗、廚房衛(wèi)生間陽臺，所有這屋里的部分全部都要裝修好”，再好一點(diǎn)兒的，還要配備上各種家具和電器，讓你能“拎包即住”。
既然東西多了，那驗收就更麻煩了。除了上面講的那些之外，還要包含門禁系統(tǒng)、衛(wèi)浴設(shè)備、開關(guān)、供暖以及屋內(nèi)所配套的家具等，也就是說，這屋里有的東西，一樣都別落下，仔仔細(xì)細(xì)地，一定要查個遍。
4.二手房也要驗
作為已經(jīng)在別人手里折騰了多少年的舊房子——二手房來說，這個驗房過程也是絕對不能少的。正因為它已經(jīng)有了一定的年齡，所以各方面都可能出現(xiàn)老化或者損壞的情況，要是在驗收的時候，不仔細(xì)搞明白這些事兒，后期就會有更多煩心的事兒，所以，要抱著驗新房的挑刺兒精神，甚至，要更具有“刁民”精神，將任何的問題都擺在收房前的臺面上，解決了，這樣后期你好我也好，互不找麻煩，否則的話，后患無窮。
二手房驗房的時候，除了要檢查上面的所有項目，更有一些要特別注意的地方，比如說，容易腐蝕和銹掉的各種管道、容易踩壞的地磚、容易老化的各種線路、容易損壞的門窗等，必須要進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，這樣后期才能省下不少麻煩事，才能放心。
5.空氣質(zhì)量要重視
驗房，不僅要驗硬件因素，還得注意最重要的軟環(huán)節(jié)——空氣質(zhì)量。現(xiàn)在人越來越講究了，對自己的健康予以了最大的關(guān)注，但是很多注重這方面的人，他卻忽略了一個事兒，就是自己住的屋子里的空氣質(zhì)量是不是達(dá)標(biāo)（看看，不懂是一個多么可怕的事兒，就有可能讓健康殺手就這么長期地潛伏在自己身邊）。要想驗明白這個，咱開篇時候，說了有的驗房人帶的小狗就能派上大用場了，這家伙，它嗅覺靈敏啊，能聞到很多人聞不到的味兒，他要是聞著不對勁，一個勁兒地叫喚，想往外邊跑，你想想這屋里空氣質(zhì)量能好得了嗎？
當(dāng)然，這是最最初級的一個辦法，有時候也不一定靠譜，最好的是你去找開發(fā)商，要求他提供一份權(quán)威部門出具的空氣質(zhì)量報告。這個時候，開發(fā)商就會和你說了，“我們沒做這個檢驗，沒有這些文件，您看看別的可以嗎？”別聽他鬼扯，說沒有這個報告什么的，這在建設(shè)部門對房屋進(jìn)行驗收的時候，一般就一起做了，這個東西，他開發(fā)商必須要備案的，所以，只要是正常拿了驗收證明書的，就一定有這個文件，一定要堅持要。要是說最后他真拿不出來，就只有一種情況，他這個房子根本就沒有通過驗收，或者說不合格，不敢拿給你看。這個時候，就要大膽地主張自己的權(quán)利了，因為建設(shè)部早在2002年頒布的《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》中，就對甲醛、苯等有害的物質(zhì)在空氣中的含量做出了嚴(yán)格的限定，你完全有理由要求開發(fā)商提供文件，證明他這個房子是沒有問題的。
當(dāng)然了，說了這么多條標(biāo)準(zhǔn)，不一定能都記得住，就可以省點(diǎn)事，找個專業(yè)的、有經(jīng)驗的驗房師和你一起去，這樣才能更好地發(fā)揮關(guān)鍵問題。
來源：人人分享 博志成
