李某夫婦家在農(nóng)村，但是憑著他們的辛勤努力，在城市購(gòu)買了一套房子?，F(xiàn)在兒子大學(xué)畢業(yè)了，也找了個(gè)女朋友，為了使兒子一家能在市區(qū)落戶，他們又不想失去農(nóng)村的戶口，就想到把登記在自己名下的房子過(guò)戶給兒子。但在過(guò)戶的方式上，李某到底是選擇贈(zèng)與、買賣？他一時(shí)拿不定主意。另外在過(guò)戶的方式上還有一種繼承，三種過(guò)戶方式有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，那么采用哪種方式最能避稅或者最劃算呢?請(qǐng)聽詳細(xì)分析。
第一種方式是贈(zèng)與過(guò)戶。這種情況需要到公證處進(jìn)行公證，而且受贈(zèng)房產(chǎn)不能辦理按揭貸款，辦理過(guò)戶的主要費(fèi)用就是契稅和公證費(fèi)，契稅為房屋評(píng)估價(jià)格的3%，公證費(fèi)用是房屋評(píng)估價(jià)的1%至2%?？梢钥闯鲑?zèng)與過(guò)戶需要繳納的費(fèi)用最低為房屋評(píng)估價(jià)的4%-5%。
第二種方式是買賣過(guò)戶。這種情況辦理過(guò)戶的主要費(fèi)用有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅三種。其中房產(chǎn)證滿2年，土地增值稅是免征的，滿五年，營(yíng)業(yè)稅是免征的，同時(shí)個(gè)稅也免征，只需要繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)。如果房產(chǎn)未滿2年，需要繳納土地增值稅5%，未滿五年，需要繳納營(yíng)業(yè)稅5.5%和個(gè)稅1%，同時(shí)繳納契稅1%-3%和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)?？梢钥闯鲑I賣過(guò)戶需要繳納的費(fèi)用最低為房屋評(píng)估價(jià)的1%-3%。
第三種是繼承方式過(guò)戶。這種方式只有在父母過(guò)世后才會(huì)發(fā)生，是將房產(chǎn)繼承給子女，其中包括遺囑繼承和法定繼承，不管哪種繼承，房產(chǎn)繼承的主要費(fèi)用就是公證費(fèi)，公證費(fèi)用是房屋評(píng)估價(jià)的1%至2%。沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅、土地增值稅等各種稅費(fèi)?？梢钥闯隼^承過(guò)戶需要繳納的費(fèi)用最低為房屋評(píng)估價(jià)的1%-2%。
我們?cè)賮?lái)看一下過(guò)戶后再次出售的情況。第一種贈(zèng)與過(guò)戶，如果贈(zèng)與住房的房產(chǎn)證滿5年后再出售，可以免繳營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)人所得稅，只需繳納少量的手續(xù)費(fèi)。如果受贈(zèng)后不足5年即出售房子，或者受贈(zèng)子女擁有多套房產(chǎn)，按照目前的操作方式，受贈(zèng)子女只能據(jù)實(shí)繳納個(gè)人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%，同時(shí)還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營(yíng)業(yè)稅。第二種買賣過(guò)戶，如果父母采取這種買賣方式過(guò)戶后子女再次出售，與普通房產(chǎn)買賣一樣正常辦理。第三種繼承過(guò)戶，如果父母采取這種方式過(guò)戶給子女，那么再次出售的費(fèi)用與贈(zèng)與過(guò)戶后再次出售的情況一樣。
通過(guò)以上分析，總體來(lái)說(shuō)以繼承的方式最為方便，也是最能避稅的。但畢竟這種方式只有在父母過(guò)世后才能發(fā)生，對(duì)李某夫婦來(lái)說(shuō)，這種方式不合適。只能選擇贈(zèng)與和買賣的過(guò)戶方式，一般來(lái)說(shuō)，五年以內(nèi)的房產(chǎn)要算是贈(zèng)與過(guò)戶的方式，是最為省錢劃算的，房產(chǎn)證超過(guò)五年的話，買賣過(guò)戶的方式是更方便省錢劃算的。
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