司法實踐中，租賃合同由于其經(jīng)濟行為本身的經(jīng)濟利益和時間周期的特點，常常會對逾期支付租金的違約行為進行較多的約定，承租人或許是疏忽大意，而出租人則有意為之，雙方之間在租金之外，對于違約金這塊經(jīng)常會爭論得面紅耳赤。在租賃合同案件審理過程中，人民法院根據(jù)違約情況的不同也經(jīng)常會作出不同類型的判決。下文將側(cè)重于分析幾種租賃合同糾紛中常見的關(guān)于違約金的裁判觀點。
一、關(guān)于違約金的幾種裁判觀點
（一）按期計算法
1、概述
這種方法是目前大部分的租賃合同中常見的一種違約金設(shè)計條款。主要是根據(jù)租賃合同按期計算（租賃合同均以日、月、季度、年度等時間周期進行計租）的特點，要求承租人按照約定的期間支付租金，如果不能按時支付，則承租人應(yīng)當按照一定的比例向出租人支付違約金。在審判實踐中，大部分人民法院都在合理數(shù)額范圍內(nèi)予以支持這種計算方式。
2、公式
違約金 = 欠付第1期租金 X 合同約定的比例 + （欠付第1期租金 + 欠付第2期租金） X 合同約定的比例 + （欠付第1期租金 +欠付第2期租金 +……+ 欠付第N期租金） X 合同約定的比例
3、參考案例：（2016）最高法民終469號
（二）結(jié)算計算法
1、概述
租賃合同的特點是按照時間周期來計算租金、并進行定期付款和最終結(jié)算。租賃合同一旦進行了最終結(jié)算，合同約定的按期支付的條款將不再執(zhí)行，出租人和承租人將僅就最后一期租金或之前累計的租金進行核對，并就返還租賃物、租金總額、支付時間和方式等進行確定。如果承租人未按照結(jié)算金額、支付節(jié)點和方式進行支付，出租人有權(quán)向承租人主張一定比例的違約金。這種計算方式與“按期計算法”的區(qū)別在于，租賃合同是否約定有累計欠租達到一定程度后的違約金比例的調(diào)整，以及租賃雙方是否對于租賃物進行了最后的結(jié)算。
2、公式
違約金 = 租金結(jié)算金額 X 合同約定的比例 X 逾期支付的周期
3、參考案例：最高人民法院（2016）最高法民再155號
（三）利率計算法
1、概述
在一般的租賃合同糾紛案件中，租賃合同中往往會以按日計算逾期違約金的內(nèi)容來約束承租人，強調(diào)其付款義務(wù)。實務(wù)中，如果單純按照合同條款來計算逾期違約金的話，違約金的數(shù)額可能會與租金不相上下，如果約定的比例較高的話，計算結(jié)果甚至有可能會比租金還要高。這個時候，人民法院會結(jié)合法律規(guī)定和生活常識，參照中國人民銀行的貸款利率，或是結(jié)合案件實際情況和經(jīng)濟狀況酌情“判”出一定的利率，平衡出租人的合理損失，重新計算違約金。
2、公式
違約金 = 欠付的租金 X 人行同期貸款利率的一定倍率（或人民法院判定的利率） X 逾期周期
3、參考案例：最高人民法院（2018）最高法民再30號
（四）損失估算法
1、概述
租賃合同中的租賃物，一般都具有經(jīng)濟價值，租賃期限越長，產(chǎn)生的經(jīng)濟價值就會越高。但是，如果承租人遲遲不支付租金，則會影響出租人二次租賃以從中獲取收益。在司法裁判中，為了平衡租賃合同雙方的合理權(quán)益，常常會以合同中約定的租金為計算基礎(chǔ)，按照一定的倍率，直觀、客觀地計算出違約金。
2、公式
違約金 = 約定的租金（損失） X 一定的倍率（周期）
3、參考案例：最高人民法院（2014）民申字第710號
二、主要法律依據(jù)
1、《中華人民共和國合同法》
第一百零七條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百零八條：當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責(zé)任。
第一百一十三條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責(zé)任。
第一百一十四條：當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)。
第一百一十九條：當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。
2、《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）
第二十八條：當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。
第二十九條：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
三、評析
1、按期計算法、結(jié)算計算法是一般租賃合同條款中都涉及的違約金計算方式，違約金的比例是簽訂合同時雙方預(yù)先商定的，是契約自由的真實意思表示，毫無疑問，是人民法院優(yōu)先參考的計算方式。這種計算違約金的方法是租賃雙方就租金逾期支付的違約行為達成合意的結(jié)果，人民法院對此予以充分尊重，不會主動行使自由裁量違約金的權(quán)力。所以，對于出租人來講，努力在租賃合同中爭取對于不同違約情形的條款設(shè)計，才是法庭制勝的不二法寶。
2、在根據(jù)合同約定的計算方式得出的違約金過高的情況下，人民法院則常會采用利率計算法和損失估算法，從合同約定、損失情況、人行的貸款利率、經(jīng)濟景氣程度等，依法干預(yù)合同的計算方式，主動確定一定的比例，從而重新計算違約金。這兩種計算方法，側(cè)重點在于損失的衡量。相對來說，隨著生活閱歷、對于經(jīng)濟行為、損失可量化的直觀認知和理解程度等等的不同，審理法官自由裁量的結(jié)果會有所不同，違約金的數(shù)額、計算依據(jù)、損失的范圍等必然會有所不同，直接影響到了案件的審理結(jié)果。
3、實踐中，作為出租人的代理律師，出于盡最大可能維護利益的角度，可能會同時主張違約金和合理的經(jīng)濟損失。違約金的計算是根據(jù)租賃合同的條款得出的簡單數(shù)字，雙方代理律師和審判人員對此沒有太大的爭議；而實際損失、實際損失的具體項目、可以物化的證據(jù)、間接損失等卻明顯不同，雙方代理人會對此存在較大爭議，審判人員也對于損失的具體認定、范圍、預(yù)期利益等有不同的見解。
通過檢索相關(guān)案例，最高人民法院對此的觀點是：可以同時主張違約金和經(jīng)濟損失，但違約金的主要立法功能側(cè)重在與“填平損失”，而“經(jīng)濟懲罰”只是輔助手段，在支持了大部分的損失賠償請求和預(yù)期經(jīng)濟利益之后，對于另行主張的違約金，一般認為“過分高于造成的損失”，不予支持。這一觀點，在最高人民法院（2016）最高法民終746號“江蘇樂天瑪特商業(yè)有限公司、淮北兆基實業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛”案件中比較突出，“違約金制度以補償性為主，懲罰性為輔，主要目的在于填補守約方一方的損失”。
其他最高人民法院關(guān)于租賃合同的案件中，也可見到該觀點，在一些案件中，甚至把律師費、訴訟費等，也都列入了損失范圍。對此，承租人的代理人應(yīng)當充分利用這一裁判觀點，在法庭審理中，可以就出租人可能發(fā)生的損失狀況這一角度展開，以駁斥、抵消直至否定出租方關(guān)于違約金的相關(guān)主張。
