張翼德于2012年4月25日向開發(fā)商蜀漢房地產(chǎn)公司支付購房定金10萬元，蜀漢房地產(chǎn)公司出具一份收款收據(jù)，載明：“今收到張翼德交付購買漢中二號樓五單元01號房屋，面積250平方米，購房定金10萬元，單價30000元每平方米?！?012年6月30日，張翼德再次支付購房款20萬元。張翼德與蜀漢房地產(chǎn)公司老板劉玄德曾經(jīng)是戰(zhàn)友，因此與蜀漢房地產(chǎn)公司未簽訂書面購房合同。
因蜀漢房地產(chǎn)公司始終未能取得商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致雙方無法簽訂商品房買賣合同，張翼德起訴要求雙倍返還定金20萬元并退還購房款20萬元。蜀漢房地產(chǎn)公司辯稱雙方是商品房預(yù)售合同法律關(guān)系，因此僅同意返還定金10萬元及購房款20萬元。
蜀漢房地產(chǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
一審人民法院經(jīng)審理認為：
首先，張翼德與蜀漢房地產(chǎn)公司未簽訂書面商品房買賣合同，也未就訴爭房屋所附著土地使用權(quán)的取得及規(guī)劃情況、房屋規(guī)劃、施工許可情況、付款方式、付款期限、所有權(quán)轉(zhuǎn)移等進行明確約定，僅能確認雙方就購買訴爭商品房的認購達成合意，因此應(yīng)當(dāng)將張翼德交付定金和預(yù)付購房款的基礎(chǔ)法律關(guān)系認定為商品房預(yù)約合同。
其次，蜀漢房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致無法簽訂商品房買賣合同，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。張翼德現(xiàn)要求蜀漢房地產(chǎn)公司雙倍返還定金及已付購房款，蜀漢房地產(chǎn)公司也同意返還定金和購房款，應(yīng)視為雙方一致同意解除合同。
據(jù)此，人民法院判決：蜀漢房地產(chǎn)公司雙倍返還張翼德定金20萬元并返還預(yù)付購房款20萬元，共計40萬元。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因為當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可規(guī)則于當(dāng)事人雙方的是由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
蜀漢房地產(chǎn)公司不服一審判決，提起上訴。
二審人民法院經(jīng)審理認為：
首先，蜀漢房地產(chǎn)公司于2012年4月25日向張翼德收取10萬元定金，定金收據(jù)中雖然沒有包含簽約期限，但是蜀漢房地產(chǎn)公司又于2012年6月30日已收取張翼德20萬元購房款，因此其最遲應(yīng)當(dāng)于收取該筆20萬元購房款之日與張翼德簽訂商品房預(yù)售合同。
其次，作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，進行商品房預(yù)售，向房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證和與購房人簽訂商品房預(yù)售合同是其法定義務(wù)。而蜀漢房地產(chǎn)公司直至本案訴訟時仍未取得商品房預(yù)售許可證，是導(dǎo)致商品房買賣合同不能有效訂立的主要原因。
綜上所述，蜀漢房地產(chǎn)公司主張雙方之間是商品房預(yù)售合同法律關(guān)系缺乏事實依據(jù)。一審認定雙方之間為商品房預(yù)約合同法律關(guān)系正確。
據(jù)此，二審人民法院判決：駁回蜀漢房地產(chǎn)公司的上訴，維持原判。
現(xiàn)實生活中，由于法律或事實上的障礙，開發(fā)商不一定能立即與買房的人簽訂商品房買賣合同，此時，雙方往往會簽訂一份商品房認購書，對商品房買賣的相關(guān)事項進行初步認定，待法律或事實上的障礙消除后再簽訂商品房買賣合同。而商品房認購書的形式多種多樣，例如訂購書、預(yù)購書、意向書、允諾書、購買房屋的定金收據(jù)、諒解備忘錄等。那么，這些形式的商品房認購書的性質(zhì)屬于商品房買賣合同嗎？
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。因此，商品房認購書不等同于商品房買賣合同，只有在符合法律規(guī)定的內(nèi)容時，才能被認定為商品房買賣合同，否則只能屬于預(yù)約合同。
《商品房銷售管理辦法》第十六條 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責(zé)任；
（十三）雙方約定的其他事項。
所謂預(yù)約合同，是指當(dāng)事人雙方約定在將來一定期限內(nèi)訂立本約的合同。本約是同預(yù)約相對應(yīng)的概念，如買賣合同是本約合同，則雙方為了承諾在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同作出的約定，則為預(yù)約合同。
《中華人民共和國民法典》第四百九十五條??當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。
預(yù)約合同與本約合同的一個明顯區(qū)別是：預(yù)約合同僅約定了將來雙方要訂立本約合同的意向，但對于所涉及的具體內(nèi)容則不需要明確寫明；而本月合同則需要明確寫明合同標(biāo)的具體內(nèi)容。
本案中，因蜀漢房地產(chǎn)公司未能取得商品房預(yù)售許可證明，雙方就購買特定商品房的認購達成合意，支付定金，擔(dān)保將來能夠簽訂房屋買賣合同。但是，蜀漢房地產(chǎn)公司出具的收款收據(jù)并不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的買賣合同內(nèi)容，因此，雙方之間的交付定金及預(yù)付購房款的基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)確認為商品房預(yù)約合同。
首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因為當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可規(guī)則于當(dāng)事人雙方的是由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
其次，根據(jù)民法典的規(guī)定，收受定金的一方不履行債務(wù)，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以，人民法院判決蜀漢房地產(chǎn)公司雙倍返還張翼德定金20萬元符合法律規(guī)定。
《中華人民共和國民法典》第五百八十七條??債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
