就住房本身而言，我們首取其居住功能，但在市場發(fā)展過程中，由于需求和權(quán)力資金尋租雙重疊加，使房子成了不折不扣的金融產(chǎn)品。以至于我們經(jīng)常可以聽到身邊的人說，某某有好幾套房子，幾十套房。
央行曾發(fā)布過一份報告，96%的家庭已有城市住房，有2套、3套及以上的家庭占比為41.5%，如果平均到家庭的話，每戶都有1.5套。由于還有不少人沒有城市住房，這一數(shù)據(jù)，也從側(cè)面印證了有很多人有2套或以上房產(chǎn)。
面對房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的諸多不正?，F(xiàn)象，慈善大家曹德旺不止一次談及如何做房地產(chǎn)，以及對未來房產(chǎn)市場的看法。比如，他曾說，房地產(chǎn)應(yīng)該讓懂的人去做，做的太大，害人害己。實際上他的提示已經(jīng)應(yīng)驗，這兩年諸多千億房企暴雷，就是過度擴張所致，不僅企業(yè)發(fā)展舉步維艱，而且還搞了那么多爛尾樓，讓購房者和國家蒙受損失。
當(dāng)然，很多人更關(guān)心的是他對未來房產(chǎn)趨勢的判斷。曹德旺曾說，未來房子可能賣不掉也租不出去，他還勸他的親妹把多余的房子賣掉。在談到未來房地產(chǎn)市場時，曹德旺說老百姓買了很多房子，有錢人都是好多套房子，買不起的更加買不起，以后就是有錢人賣給有錢人的擊鼓傳花游戲。
從曹德旺的以上的預(yù)言來看，可以總結(jié)為兩點，一是房子是有錢人賣給有錢人，二是很多房子將租不出去也賣不掉?，F(xiàn)在看來，曹德旺的一些預(yù)言并不是沒有道理，已在逐步應(yīng)驗，我們從中可以讀出一些啟示。
先說說整體市場，這兩年樓市大家也看到了，市場很是萎靡。很多人覺得，自2021年下半年市場開始遇冷后，能在2022年翻個身，但現(xiàn)實則更為殘酷，數(shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售面積下降了26%，而銷售額更是下降了28%，價格比銷售面積降的更多，說白了，即便降價仍舊不好賣，直到現(xiàn)在，諸多的救市政策放出仍舊看不到回暖的苗頭，據(jù)央行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來3個月有購房意向的占比更是創(chuàng)6年新低。
有人把樓市的不舉歸咎為疫情三年。真這么簡單嗎？其實，主要還是我們自身的需求端出了問題，如果沒有房子，你可能會為結(jié)婚、子女上學(xué)買房，但如果你已經(jīng)有房子了，哪還有那么大的緊迫性呢？即便有改善需求，但當(dāng)你看到市場萎靡，你還想著這是不是高點，即使要買，也要等到谷底。說穿了，購房沒那么著急。之所以如此，我們可以從曹德旺正在逐步驗證的預(yù)言中尋找到答案，中國未來有“兩套房”家庭，將面對2個結(jié)局。
1.便宜房子租不出去也賣不掉。
所謂便宜房子，不僅僅是價格低，還是背后的深層次原因，主要包括3類：一類是像雞西、鶴崗等人口產(chǎn)業(yè)凈流出的城鎮(zhèn)，根據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，這些地方的房子幾萬一套，起碼有20多個這樣的城市，不僅存在于東北、西北，安徽、云南等地也有，有一種蔓延趨勢。根據(jù)瞭望智庫的統(tǒng)計，我們每10個城市都有這樣的1座收縮型城市，而且隨著時間推移，收縮型城市占比還在擴大，可能達到2個、3個甚至更多，他們主要就在部分三線、四五六線城市中。這些地方的房子如此便宜，賣都賣不出去，哪里還有人租呢？
二類是地鐵、產(chǎn)業(yè)、旅游等等小鎮(zhèn)。現(xiàn)在很多開發(fā)商，覺得在城區(qū)拿地價格高，就在離城市大幾十公里，上百公里的地方開發(fā)房地產(chǎn)，這些項目往往作為地方的招商引資，地價非常便宜，甚至不要錢，蓋出來的房子相比城區(qū)的價格便宜很多，這類房子的周邊基本沒什么配套，更沒什么就業(yè)，買在那里偶爾住一下可以，要找接盤者幾乎不可能，總不能讓地緣人接手你的房子吧，人家農(nóng)村的房子想怎么蓋就怎么蓋，價格還比你便宜很多，你的房子賣給誰、租給誰？
三是競爭中落敗的城市。城市化率正在朝70%邁進，說白了，注入城市的人口越來越少，所以，這兩年有上百座城市紛紛出臺引人政策，很多城市幾乎都是零門檻落戶，只要你愿意來都支持。毫無疑問，2022年的人口負增長數(shù)據(jù)出來后，與之對應(yīng)的2022年13省自然增長率為負，包括江蘇、天津等省市自然增長率首次轉(zhuǎn)負，都會加劇城市之間的搶人大戰(zhàn)，在這個過程中，沒有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟科教等優(yōu)勢的城市勢必落敗，不僅吸引不來人口，原本的人才也會逐步流出，導(dǎo)致購房者和租客雙雙流失，隨著房子的租售比越來越低，房子保值變現(xiàn)都將越來越不容易。
2.貴房子是有錢人賣給有錢人。
有機構(gòu)統(tǒng)計了一份二手房掛牌量超10萬的城市數(shù)據(jù)，杭州以22萬套高居榜首，重慶、天津、成都、蘇州超過15萬套，沈陽、南京超13萬套，西安、廣州、哈爾濱等城市也超過了10萬套，且還有進一步增加的趨勢。這其中不乏一些樓市熱點、經(jīng)濟發(fā)達的城市，為什么他們的二手房掛牌量會這么大？
實際上，每座城市掛出來的大部分二手房在一再降價的前提下成交周期也都非常長，主要跟房源本身有關(guān)系，以南京為例，如果按照房齡、戶型、小區(qū)環(huán)境、價格等條件篩選，大部分房子均是老舊房、拆遷安置房，戶型嚴(yán)重過時。說白了，有錢人不會買這樣的房子，沒多少錢的剛需大多寧愿買新房，即便要買二手房也是非常挑剔，他們還會考慮未來的轉(zhuǎn)手便利程度，畢竟這樣的房子只能是個過渡。
但，好房子就不一樣了。根據(jù)CRIC中房、鏈家發(fā)布的2022年豪宅數(shù)據(jù)顯示，成交價1000萬以上的房子，上、北、深、杭、廣、南、廈、東、蘇、武前十座城市成交量為4.2萬套，成交價3000萬以上的房子為2244套，成交價5000萬以上的房子為383套。這些房子要么“逆市”上揚，要么是待價而沽，一直是有錢人的心頭好。
從以上趨勢看，品質(zhì)好房與便宜的差房子在未來將越來越分化?！爸袊畈蝗钡氖欠孔樱钊钡囊彩欠孔印?，“不缺”意思是普通的房子已經(jīng)飽和，租不上價也不好變現(xiàn)，“缺”的意思是品質(zhì)好房，只要我們經(jīng)濟在向前發(fā)展，對美好居住的需求就會一直存在。這也啟示我們，在人口負增長、老齡化的大趨勢下，房子這玩意，確實是“宜精不宜多”，這一點，我們一定要看透。
