前言：人的生活離不開衣食住行，住房租賃滿足了人們對(duì)住的需求。同時(shí)，商業(yè)性房屋租賃解決了企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)營用房問題。隨著廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，流動(dòng)人口的增加，因房屋租賃而產(chǎn)生的糾紛矛盾也日漸突出。那么，在2017-2018年，廣東省高級(jí)人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件的發(fā)改率為多少，其中企業(yè)及律師參與的案件占比為多少，主要的爭(zhēng)議焦點(diǎn)及裁判觀點(diǎn)是什么呢？
一、數(shù)據(jù)來源
案例來源：Alpha案例庫
案由：房屋租賃合同糾紛
裁判法院：廣東省高級(jí)人民法院
裁判時(shí)間：2017年1月1日 — 2018年12月28日
樣本采集時(shí)間：2018年12月28日
案件數(shù)量：136件，其中2017年共104件、2018年共32件
備注：上述數(shù)據(jù)僅是我們?cè)?018年12月28日從上述數(shù)據(jù)庫獲得的裁判文書樣本，2018年12月28日后能公開獲得的裁判文書實(shí)際數(shù)量可能因公開的流程或時(shí)間發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)。
二、審判程序
根據(jù)收集的裁判文書數(shù)據(jù)顯示，2017年-2018年廣東高院審結(jié)的房屋租賃合同糾紛案件共計(jì)136件，其中審判程序?yàn)樵賹彽?31件，二審的3件，執(zhí)行的2件。
三、涉訴主體
根據(jù)樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東高院17-18年審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件，法人作為一方當(dāng)事人參與的案件占71%，至少一方當(dāng)事人委托律師作為代理人參與的案件占67%。在法人參與的案件中，因涉及的利益較大且法人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較個(gè)人強(qiáng)，聘請(qǐng)律師的比例也遠(yuǎn)高于個(gè)人。
四、案件發(fā)改率
根據(jù)樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東高院17-18年審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件的發(fā)改率為16%，其中指令再審的10件、提審的7件、改判的3件、撤銷二審裁決維持一審裁決的2件。
五、涉訴區(qū)域分布情況的數(shù)據(jù)分析
上述條形圖顯示，廣東高院17-18年審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件主要集中發(fā)生在廣州、深圳、佛山、珠海、中山、東莞等幾個(gè)珠三角經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市。反映了此類糾紛的發(fā)生與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度、商業(yè)的發(fā)達(dá)程度有關(guān)。
六、主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)及裁判觀點(diǎn)
上述條形圖顯示，廣東高院17-18年審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件，爭(zhēng)議焦點(diǎn)最多的是合同效力，其次是解除合同、繳付租金、房屋租賃合同的關(guān)系是否存在、房屋占有使用費(fèi)、賠償經(jīng)濟(jì)損失。我們主要以合同效力、解除合同、經(jīng)濟(jì)損失等爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行法律分析。
（一）合同效力
根據(jù)樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東高院17-18年審結(jié)的房屋租賃合同糾紛案件，最終認(rèn)定合同有效的4件，合同部分無效的10件，合同無效的8件。其中認(rèn)定合同無效及部分無效的主要理由為出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定、租賃期限超過二十年的部分無效、轉(zhuǎn)租期限超過剩余租期等。
1.出租人僅取得案涉租賃物的建設(shè)工程規(guī)劃許可證副證，租賃合同是否有效？
【法院認(rèn)為】由于建設(shè)工程規(guī)劃許可證副證只作為該工程已辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)憑證，但已辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)并不等于案涉租賃物已經(jīng)按照規(guī)劃批準(zhǔn)的條件進(jìn)行建設(shè)。在現(xiàn)有證據(jù)無法證明案涉房屋是否按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。二審判決認(rèn)定案涉租賃合同無效，并無不當(dāng)?！荆?016）粵民申8197號(hào)】
【法律依據(jù)】《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法院法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/strong>
2. 房屋租賃合同約定期限為二十年，并約定租賃期限屆滿后合同自動(dòng)延續(xù)十五年，承租人在簽訂合同時(shí)已支付三十五年的全部租金，案涉合同租賃期限超過二十年的部分是否有效？
【法院認(rèn)為】根據(jù)租賃合同的約定，租賃期限是自房屋交付之日起至2048年，而案涉房屋已于2014年交付，且承租人已按租賃期限至2048年的約定支付了租金，一、二審判決認(rèn)定案涉房屋的租賃期限已經(jīng)超過二十年，并無不當(dāng)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條的規(guī)定，一、二審判決認(rèn)定案涉合同租賃期限超過二十年的部分無效，并無不當(dāng)?！荆?017）粵民申5909號(hào)】
【法律依據(jù)】《中華人民共和國合同法》第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/strong>
3. 房屋租賃合同已明確約定房屋用途為工業(yè)廠房，可用于生產(chǎn)、研發(fā)、銷售展覽，且房產(chǎn)證上載明亦為工業(yè)。承租人將房屋用于旅游商場(chǎng)，主張出租人以欺詐手段訂立合同，租賃合同是否有效？
【法院認(rèn)為】案涉租賃合同明確約定房屋用途為工業(yè)廠房，可用于生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、銷售展覽。案涉出租廠房房地產(chǎn)權(quán)證上登記的規(guī)劃用途為工業(yè)。租賃合同對(duì)房屋的用途約定明確，承租人在簽訂合同時(shí)是了解的，承租人申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝埑鲎馊艘云墼p手段訂立的租賃合同應(yīng)認(rèn)定無效,缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。二審判決認(rèn)定案涉租賃合同為雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同,并無不當(dāng)?！荆?017）粵民申3617號(hào)】
（二）解除合同
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東高院17-18年審結(jié)的房屋租賃合同糾紛案件，出租人主張解除合同的有11件，占比55%，主要原因?yàn)槌凶馊宋唇?jīng)同意違法改建、拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租等。承租人主張解除合同的有9件，占比45%，主要原因?yàn)槌鲎馊私桓斗课莶环弦?guī)定、出租人未配合辦理消防或驗(yàn)收手續(xù)、承租人經(jīng)營不善提前退租、第三人原因等。
4.承租人以經(jīng)營不善為由向出租人發(fā)出提前終止合同的通知，出租人已與承租人結(jié)清未付租金費(fèi)用并返還保證金，出租人再以解除合同需依約提前通知為由主張承租人承擔(dān)賠償責(zé)任，是否可獲支持？
【法院認(rèn)為】承租人以經(jīng)營不善為由通知出租人要求提前解除租賃合同，因既不符合案涉租賃合同約定的單方解除條件，亦不符合法定解除情形，應(yīng)認(rèn)定承租人上述行為未發(fā)生單方解除法律效力。但承租人在發(fā)出提前終止租賃合同的意思表示后，多次與出租人一方進(jìn)行協(xié)商。案涉雙方之后依約結(jié)清了未付租金及水電費(fèi)等費(fèi)用，出租人亦向承租人全額退還租賃保證金。因此，出租人退回保證金的行為視為雙方協(xié)商一致解除合同，按照合同約定雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。【（2017）粵民申3979號(hào)】
【法律依據(jù)】《合同法》第九十三條：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！?/span>
5.承租人逾期交納租金構(gòu)成違約，雙方當(dāng)事人在訴訟前未就合同解除事宜達(dá)成一致，出租人起訴主張解除合同，合同解除的時(shí)間以出租人起訴之日還是以出租人開始收取其中一個(gè)次承租人的租金的日期為準(zhǔn)？
【法院認(rèn)為】本案房屋租賃合同提前解除系因承租人逾期交納租金和管理費(fèi)的違約行為導(dǎo)致，一審法院因此認(rèn)定承租人作為違約方是無權(quán)單方提出解除合同的主張，并結(jié)合雙方當(dāng)事人在本案訴訟前并未就合同解除事宜達(dá)成一致，也未就承租場(chǎng)地正式辦理移交手續(xù)的事實(shí)，一審法院認(rèn)定應(yīng)以承租人向法院起訴主張解除合同之日為合同解除之日并無不當(dāng)。本案次承租人有15人，二審法院僅依據(jù)出租人開始收取其中一家次承租戶的租金的事實(shí)認(rèn)定從該時(shí)起，出租人實(shí)際上已經(jīng)實(shí)際控制、管理著爭(zhēng)議的商鋪并同意解除合同，并據(jù)此認(rèn)定該時(shí)間點(diǎn)為解除涉案《房屋租賃合同》的時(shí)點(diǎn)，依據(jù)不足，本院予以糾正?！荆?017）粵民再272號(hào)】
（三）其他
6.因案外人的犯罪行為導(dǎo)致租賃房屋毀損、滅失,應(yīng)如何承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任?
【法院認(rèn)為】本案租賃房屋被燒毀是因?yàn)榘竿馊斯室饪v火的犯罪行為所致，承租人對(duì)于本案租賃房屋被燒毀沒有過錯(cuò)?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百三十二條：“當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒有過錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任”對(duì)公平原則作了規(guī)定。結(jié)合本案實(shí)際情況，根據(jù)公平原則，應(yīng)酌情由承租人對(duì)出租人的房屋損失承擔(dān)20%的賠償責(zé)任?！荆?018）粵民再5號(hào)】
7.租賃房屋約定作為普通住宅使用，承租人將案涉房產(chǎn)地址注冊(cè)為公司的住所地，且放置了辦公設(shè)備，是否屬于改變房屋用途？
【法院認(rèn)為】租賃合同約定案涉房屋僅作為普通住房使用，不得用于合租及辦公，如擅自改變用途，出租人有權(quán)立即解除合同并沒收押金。租賃該房屋后，承租人將案涉房產(chǎn)地址注冊(cè)為其個(gè)人獨(dú)資的公司的住所地，且涉案房產(chǎn)中放置了辦公設(shè)備，具備辦公條件。據(jù)此，一、二審法院認(rèn)定李士燕改變房屋用途為辦公，并無不當(dāng)?！荆?017）粵民申5424號(hào)】
8.員工離職后仍繼續(xù)占用原單位于其在職期間租賃給其的房屋不還，且拒不交納租金，原單位據(jù)此提起訴訟，是否屬于法院主管的范圍？
【法院認(rèn)為】原單位起訴時(shí)與員工已不存在行政上的隸屬關(guān)系，故本案實(shí)質(zhì)屬于職工離開原單位后，與原單位發(fā)生的房屋租賃糾紛，據(jù)此，并不屬于《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三條規(guī)定的“因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛”。鑒于原單位起訴時(shí)雙方屬于平等的民事主體，且原單位就其主張的訴請(qǐng)事項(xiàng)提交了相應(yīng)的初步證據(jù)，故原單位提起本案訴訟符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定的受理?xiàng)l件，人民法院應(yīng)予受理。【（2017）粵民再546號(hào)】
【法律依據(jù)】《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三條：“凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺貿(mào)的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請(qǐng)解決?！?/span>
9. 租賃房屋的原所有權(quán)人與承租人簽訂租賃合同，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，承租人可否繼續(xù)向次承租人收取租金？
【法院認(rèn)為】本案中，在房屋租賃期間房屋的所有權(quán)雖然發(fā)生了變動(dòng)，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力”規(guī)定，在原租賃期間內(nèi)，承租人可繼續(xù)享有原合同的權(quán)利，不因房屋所有權(quán)的變動(dòng)而有所改變。承租人作為第一承租人兼轉(zhuǎn)租人,依約可繼續(xù)享有向次承租人收取租金等權(quán)利?！荆?017）粵民申9721號(hào)】
結(jié)語：本報(bào)告以公開的裁判文書為依據(jù)，從審判程序、涉訴主體、案件發(fā)改率、涉訴區(qū)域、主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)及裁判觀點(diǎn)等多個(gè)維度分析了2017-2018年廣東省高級(jí)人民法院審結(jié)的房屋租賃合同糾紛案件，希望能為大家提供幫助及借鑒，注意房屋租賃活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，最后實(shí)現(xiàn)互利共贏。
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