民 事 起 訴 狀
原 告：吳xx，男，漢族，1982年3月3日出生，住重慶市永川市xx街2號(hào)附8號(hào)，身份證號(hào)：5102191xxxxxxx4815，聯(lián)系電話：15002325303。
被 告：伍xx，女，漢族，1936年6月25日生，住重慶市九龍坡區(qū)xxx村xx號(hào)-10號(hào)，身份證號(hào)：5102xxxxxxxxxxxx023。聯(lián)系電話：136xxxxxxxx
訴訟請(qǐng)求：
一、請(qǐng)求判決解除房地產(chǎn)買賣協(xié)議;
二、請(qǐng)求判決被告雙倍返還原告支付的定金共計(jì)￥10萬(wàn)元;
三、判令本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
原告于2011年3月27日與被告伍xx的代理人xx元、重慶xx興置業(yè)顧問(wèn)有限公司簽訂了房地產(chǎn)買賣協(xié)議，約定①由原告出資47萬(wàn)購(gòu)買伍xx位于重慶 市九龍坡區(qū)xx路xx號(hào)xx-x號(hào)房屋;②簽訂協(xié)議之日支付定金5萬(wàn);③由原告向銀行申請(qǐng)貸款28萬(wàn)支付給伍xx;④見房交所出具的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記受理單當(dāng) 日支付13.5萬(wàn);⑤雙方在2011年6月1日前備齊個(gè)人二手房商業(yè)按揭貸款及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需相關(guān)資料并到現(xiàn)場(chǎng)辦理按揭相關(guān)手續(xù)。協(xié)議簽訂后，原告依約 向被告的代理人xx元支付了定金5萬(wàn)元。
由于被告以受傷及身份證遺失為由不依約在2011年6月1日前到場(chǎng)辦理按揭手續(xù)，拖延至 2011年6月29日才到場(chǎng)辦理按揭但又未準(zhǔn)備齊相關(guān)材料，第二天才備齊了相關(guān)材料，這時(shí)銀行按揭利率從上浮10%上調(diào)到了上浮20%，原告遂要求被告對(duì) 其過(guò)失將會(huì)造成的損失在購(gòu)房款上作一定的讓步。協(xié)商不成后，原告以被告延期違約向九龍坡區(qū)人民法院提起訴訟要求解除房地產(chǎn)買賣協(xié)議，被告以未根本性違約抗 辯要求繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣協(xié)議。
2012年1月18日九龍坡區(qū)人民法院作出判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求，即雙方之間的房地產(chǎn)買賣協(xié)議繼續(xù)有效。原告重新準(zhǔn)備好辦理按揭的相關(guān)資料后要求被告共同去辦理按揭手續(xù)，被告卻說(shuō)房產(chǎn)已經(jīng)賣給其代理人xx元了。
此后，原告多次要求被告返還定金，被告均置之不理,為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，根據(jù)《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定訴至貴院，請(qǐng)依法判決!
此致
重慶市九龍坡區(qū)人民法院
具狀人：
二0一二年七月十六日
吳xx訴伍xx買賣合同糾紛案代理詞
代理詞思路
一、由(2011)九法民初字第08806號(hào)判決書知《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》有效，則原告與伍xx關(guān)于違約責(zé)任的約定繼續(xù)有效，即一般性違約的責(zé)任承擔(dān)約定、根本性違約的責(zé)任承擔(dān)約定、定金條款的約定有效。
二、伍xx有一般性違約行為，應(yīng)當(dāng)支付違約金5萬(wàn)元。
三、伍xx香有根本性違約行為，應(yīng)當(dāng)支付違約金5萬(wàn)元，原告可以解除合同。
四、依據(jù)定金條款，伍xx應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金共計(jì)10萬(wàn)。
尊敬的審判長(zhǎng)：
重慶合縱律師事務(wù)所接受本案原告吳xx委托，指派我們擔(dān)任其代理人，通過(guò)開庭前認(rèn)真地查閱本案的卷宗材料和今日的法庭調(diào)查，代理人認(rèn)為本案事實(shí)已基本查清，原告的訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到支持，現(xiàn)根據(jù)法庭查明的事實(shí)以及國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，代理人發(fā)表以下代理意見，懇請(qǐng)法庭予以采納：
一、基本事實(shí)
原告于2011年3月27日與被告伍xx的代理人劉xx、重慶大xx置業(yè)顧問(wèn)有限公司(大xx公司)簽訂了房地產(chǎn)買賣協(xié)議，約定由原告出資47萬(wàn)購(gòu)買伍xx位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣xx路xx號(hào)xx-7號(hào)房屋。
三方約定的交易流程：①三方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，吳xx在2011.03.27支付定金5萬(wàn);②2011.06.01前各方備齊個(gè)人二手房商業(yè) 按揭貸款及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需相關(guān)資料(下簡(jiǎn)稱按揭過(guò)戶資料)并到銀行現(xiàn)場(chǎng)辦理按揭28萬(wàn)的相關(guān)手續(xù);③按照常規(guī)，2011.06.01前申請(qǐng)貸款28萬(wàn)， 銀行會(huì)在2011.06.15-2011.06.30批準(zhǔn)放貸，買賣雙方在此期間辦理過(guò)戶手續(xù);④見房交所出具的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記受理單后，吳xx支付首付 13.5萬(wàn);⑤交易完成后吳xx支付尾款5000元。
三方約定的違約責(zé)任：①一般性違約，違約方支付違約金5萬(wàn)，合同繼續(xù)履行;②根本性違約，違約方支付違約金5萬(wàn)，守約方有權(quán)解除合同。③定金條款，賣方收取定金后，如果買方不購(gòu)買房產(chǎn)的，賣方不退還定金;如果賣方不能履行的，雙倍返還定金。
協(xié)議履行情況：①簽訂協(xié)議之日吳xx支付定金5萬(wàn);②2011.06.01伍xx因受傷及身份證遺失無(wú)法到銀行現(xiàn)場(chǎng)辦理相關(guān)手續(xù)，至到2011年6月 29日伍xx都沒有備齊按揭過(guò)戶資料;③2011年6月29日吳xx支付了按揭服務(wù)費(fèi)和工行服務(wù)費(fèi)￥7400元。④2011年6月30日銀行按揭利率從上 浮10%上調(diào)到了上浮20%，吳xx遂要求伍xx對(duì)其過(guò)失將會(huì)造成的損失在購(gòu)房款上作一定的讓步。協(xié)商不成后，吳xx以伍xx延期違約向九龍坡區(qū)人民法院 提起訴訟要求解除房地產(chǎn)買賣協(xié)議，伍xx以未根本性違約抗辯要求繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣協(xié)議。
2012年1月18日九龍坡區(qū)人民法院作出 (2011)九法民初字第08806號(hào)判決書(下簡(jiǎn)稱判決書)駁回了吳xx的訴訟請(qǐng)求，2012.03.08判決生效后，吳xx重新準(zhǔn)備好按揭過(guò)戶資料后 要求伍xx繼續(xù)履行合同。2012.03.21伍xx將房產(chǎn)以8萬(wàn)元的低價(jià)惡意轉(zhuǎn)讓給劉xx。
上述事實(shí)有證人x介的證人證言、《房地產(chǎn) 買賣居間協(xié)議》、《(2011)九法民初字第08806號(hào)判決書》、吳xx《婚姻登記證明》、《重慶市個(gè)人住房登記信息查詢證明》、 《201203211050198號(hào)重慶市房屋買賣合同》、《定金收條》、《大xx公司收據(jù)》、《庭審筆錄》存于案件卷宗佐證。
二、2012.03.08日判決生效后，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》有效，買賣雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，遵守違約責(zé)任約定。
由于判決書第2頁(yè)第12行、第4頁(yè)第25行吳xx的訴訟請(qǐng)求是判令解除合同，判決書第6頁(yè)第4行法院判決駁回吳xx訴訟請(qǐng)求，而且判決書第2頁(yè)第21 行、第4頁(yè)第26行伍xx要求繼續(xù)履行合同，買賣雙方也沒有協(xié)商解除合同的意思表示，因此，買賣雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中的一般性 違約和根本性違約的責(zé)任承擔(dān)約定對(duì)買賣雙方有約束力。
三、伍xx有一般性違約行為，應(yīng)當(dāng)支付違約金5萬(wàn)元。
依據(jù)判決 書第4頁(yè)第14行確認(rèn)2011.06.01伍xx受傷及身份證遺失無(wú)法到銀行現(xiàn)場(chǎng)辦理按揭手續(xù)、判決書第4頁(yè)第9行確認(rèn)伍xx在2011年6月29日都沒 有備齊按揭過(guò)戶資料的事實(shí)，按照《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第五條第二項(xiàng)第4款“買賣雙方須積極配合經(jīng)紀(jì)方于2011年6月1日前備齊二手房商業(yè)按揭貸款及產(chǎn) 權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需相關(guān)資料、費(fèi)用交予經(jīng)紀(jì)方，并到場(chǎng)辦理按揭相關(guān)手續(xù)，同時(shí)須提供相應(yīng)的合法證件”之約定，我們可以知道伍xx違約在先，依據(jù)違約責(zé)任約定， 伍xx應(yīng)承擔(dān)一般性違約責(zé)任，即向原告支付違約金5萬(wàn)元。
四、伍xx有根本性違約行為，應(yīng)當(dāng)支付違約金5萬(wàn)元，原告可以解除合同。
由于(2011)九法民初字第08806號(hào)判決書判決買賣雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同、伍xx也要求繼續(xù)履行合同、2012.03.08判決生效后雙方?jīng)]有協(xié)商解除的意思表示，因此買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)實(shí)信用的原則繼續(xù)履行合同。
證人x介也證明由于買賣雙方?jīng)]有再另行約定什么時(shí)間內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)，故合理時(shí)間辦理過(guò)戶手續(xù)即可。
原告在2012.03.12準(zhǔn)備好按揭過(guò)戶資料后，要求伍xx履行合同義務(wù)，伍xx卻一拖再拖，并在2012.03.21就將房產(chǎn)低價(jià)惡意轉(zhuǎn)讓給劉 xx，現(xiàn)在伍xx已經(jīng)不能履行合同，已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，依據(jù)違約責(zé)任約定，原告可以解除合同，并要求伍xx支付違約金5萬(wàn)。
需要說(shuō)明 的是，即使按照被告的辯解，曾經(jīng)給原告15天時(shí)間準(zhǔn)備首付款，因?yàn)?012.03.08判決才生效，原、被告、中介三方重新協(xié)商買賣事宜的時(shí)間應(yīng)當(dāng)是在 2012.03.08之后(實(shí)際上是2012.03.10)，即便按照2012.03.08起算，15天時(shí)間也是2012.03.23日，但被告卻在 2012.03.21將房屋出售給劉xx，導(dǎo)致原買賣協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行。
五、依據(jù)合同法規(guī)定伍xx應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金共計(jì)10萬(wàn)
根據(jù)《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第5條第1項(xiàng)第1款的定金約定、《合同法》第115條“收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金” 伍xx應(yīng)當(dāng) 返還定金共計(jì)10萬(wàn)、依據(jù)《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第7條約定，伍xx應(yīng)當(dāng)支付違約金5萬(wàn)，根據(jù)《合同法》第116條“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的， 一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”，原告選擇定金條款，故伍xx應(yīng)當(dāng)返還定金共計(jì)10萬(wàn)。
綜上，代理人請(qǐng)求法庭依法作出公證、及時(shí)的裁決，維護(hù)原告的合法權(quán)益。
此致
重慶市九龍坡區(qū)人民法院
代理人重慶合縱律師事務(wù)所
張?jiān)子?、金貴仁 律師
2012年9月7日
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