□李 民 黃 偉
當(dāng)前在農(nóng)村房屋買賣糾紛案件中，合同效力的認(rèn)定系人民法院裁判焦點(diǎn)和難點(diǎn)，而其中的關(guān)鍵問(wèn)題是農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓。本文就此問(wèn)題談一點(diǎn)淺見，與大家一起交流。
一、宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)主要有：一是所有權(quán)歸村集體；二是主體特定，即限定為本村農(nóng)民；三是行使時(shí)受限制，使用權(quán)人僅享有占有和使用的權(quán)利，原則上只能建造住宅和附屬設(shè)施供其自己居住使用，不能出賣或轉(zhuǎn)讓；四是無(wú)償性和社會(huì)保障性，宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，涉及9億農(nóng)民“安身立命”。目前我國(guó)農(nóng)村缺乏完善的社會(huì)保障體系，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)和生活的基本保障。
二、宅基地取得、行使、轉(zhuǎn)讓的特殊性
取得方式上的局限性。實(shí)踐中，農(nóng)民取得宅基地的方式主要是以合法審批建房原始取得，另有繼承或受贈(zèng)房屋、購(gòu)買房屋、土地改革分配房屋等途徑。物權(quán)法規(guī)定宅基地使用權(quán)的取得適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。土地管理法第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！庇纱丝梢钥闯?，審批取得宅基地使用權(quán)，應(yīng)具備五個(gè)條件：一是具有村民資格；二是履行規(guī)定程序，村民向本村委會(huì)申請(qǐng)同意，經(jīng)鄉(xiāng)政府審核后報(bào)縣政府土地主管部門審批；三是符合土地規(guī)劃；四是以戶為單位，根據(jù)人數(shù)確定面積；五是分配的標(biāo)準(zhǔn)和面積，不得超出當(dāng)?shù)厥∪嗣裾囊?guī)定。
行使時(shí)的排他性和規(guī)范性。法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)只能由宅基地使用人行使，任何組織和個(gè)人不得侵占、損毀宅基地，因此具有排他性；同時(shí)應(yīng)依法行使，符合法律、法規(guī)和國(guó)家政策的規(guī)定，不得違法擴(kuò)大面積，也不能以出賣、贈(zèng)與、入股經(jīng)營(yíng)等方式處分宅基地，不得擅自改變宅基地的用途。
轉(zhuǎn)讓時(shí)的限制性。宅基地使用權(quán)只能在一定范圍內(nèi)有條件地轉(zhuǎn)讓，即經(jīng)本村委會(huì)同意，宅基地使用權(quán)可以在本村內(nèi)隨住房的轉(zhuǎn)讓而有條件轉(zhuǎn)讓。
三、農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定
農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須具備以下條件：一是經(jīng)本村委會(huì)同意；二是轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同村人；三是轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出本村或“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障；四是受讓人無(wú)宅基地；五是宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。符合上述條件，則可認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效。
農(nóng)村房屋買賣合同的下列情形應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：一是向村外的人出售農(nóng)村住房，因違反集體成員權(quán)屬性而無(wú)效；但在一審法庭辯論終結(jié)前購(gòu)房人取得了賣房人的在村集體成員資格而可認(rèn)定有效。二是擅自出售農(nóng)村住房，未經(jīng)本村委會(huì)批準(zhǔn)的無(wú)效；但在一審法庭辯論終結(jié)前雙方當(dāng)事人補(bǔ)辦了審批手續(xù)的，可認(rèn)定有效。三是購(gòu)房人已有農(nóng)村住房的，因不符合“一戶一宅”的法律規(guī)定而無(wú)效。四是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住房的，因違反國(guó)務(wù)院的政策規(guī)定而無(wú)效。五是非自然人（法人或其他組織）購(gòu)買農(nóng)村住房的，因其不具有宅基地使用權(quán)人的主體資格而無(wú)效。
