江蘇劍橋人律師事務(wù)所建筑房地產(chǎn)法律部主任，高級(jí)合伙人。
案情簡(jiǎn)介
張先生跟某開(kāi)發(fā)商訂購(gòu)了一個(gè)臨街商鋪，按約支付了房款，并等待合同規(guī)定的交房日期到來(lái)后去收房。在交房日期臨近的時(shí)候，張先生想要去看看自己的商鋪，到現(xiàn)場(chǎng)后，眼前的景象讓他驚呆了，自己的商鋪居然已經(jīng)有人在開(kāi)店使用了。
經(jīng)過(guò)交涉，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)自己出租了商鋪給他人使用，不過(guò)表示租賃期限馬上到期，不影響向張先生交房，張先生很氣憤，畢竟這是自己的商鋪，怎么能未經(jīng)同意就被擅自出租呢？況且房子使用過(guò)后會(huì)遺留很多問(wèn)題，比如附著的裝潢怎么辦？承租人拒絕搬遷怎么辦？房子如何恢復(fù)原狀？種種令人頭疼且惱恨的事情，讓張先生不得不尋求法律幫助。
這個(gè)案例中，到底有多少的法律關(guān)系需要理清？
首先是張先生與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。一個(gè)是出賣(mài)人，一個(gè)是買(mǎi)受人，標(biāo)的物是房屋，房屋還是預(yù)售，所以有一個(gè)等待期，需要滿(mǎn)足交房條件后才能交付房屋，交付房屋后還要有一個(gè)期限去辦理產(chǎn)證。正是因?yàn)橛羞@樣的空檔期，開(kāi)發(fā)商才會(huì)有機(jī)會(huì)出租房屋給他人。
然后是開(kāi)發(fā)商與承租人之間的房屋租賃合同關(guān)系。開(kāi)發(fā)商是出租人，它把尚未轉(zhuǎn)移占有的商鋪交付承租人使用。在商鋪約定的交房時(shí)間到來(lái)后，面臨的是開(kāi)發(fā)商交付房屋給張先生，并且應(yīng)當(dāng)終止與承租人的租賃關(guān)系，如果承租人拒不騰房，張先生基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將向開(kāi)發(fā)商索要房屋，而承租人基于租賃占有，要求繼續(xù)使用房屋，并提出買(mǎi)賣(mài)不破租賃。于是，三方可能糾纏不休，糾紛不止，導(dǎo)致各自利益受損。
糾紛的起因都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商將張先生買(mǎi)下來(lái)的商鋪出租給承租人了，那么在交房之前，開(kāi)發(fā)商到底有沒(méi)有權(quán)利將房屋出租他人呢？
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。房屋系不動(dòng)產(chǎn)，故而也應(yīng)適用該規(guī)定。但怎么理解這句話(huà)？
拿張先生的購(gòu)房行為來(lái)說(shuō)，他與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，張先生有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商交付商鋪并辦理產(chǎn)證。不過(guò)，由于房屋是不動(dòng)產(chǎn)，需要到不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)登記，張先生只有在取得商鋪不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)候，才真正擁有房屋的所有權(quán)。在此之前，商鋪的產(chǎn)權(quán)仍然登記在開(kāi)發(fā)商名下。
可能有人會(huì)說(shuō)，張先生的購(gòu)房合同是在住建局網(wǎng)簽備案的，意味著房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)鎖定給張先生了。確實(shí)，我們并不否認(rèn)這個(gè)事實(shí)，按照交易流程，房屋通過(guò)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的履行是要?dú)w屬?gòu)埾壬?，開(kāi)發(fā)商本就無(wú)權(quán)處分該房屋?！段餀?quán)法》對(duì)此也規(guī)定了保護(hù)購(gòu)房人的法律條款：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記（說(shuō)明一下，網(wǎng)簽備案雖然與預(yù)告登記不同，但產(chǎn)生的效果基本一致）。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
所以說(shuō)，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案后，開(kāi)發(fā)商無(wú)論在技術(shù)層面，還是在法律層面，都無(wú)法處分張先生的商鋪。不過(guò)，不能處分物權(quán)并不排斥其他權(quán)利的行使。一個(gè)完整的物權(quán)包括占有、使用、收益和處分等權(quán)利，在房屋尚未轉(zhuǎn)移占有的情形下，開(kāi)發(fā)商依然擁有占有、使用、收益等權(quán)利。所以，在商鋪交付張先生之前，開(kāi)發(fā)商予以出租并不違反法律規(guī)定，也不違反合同約定。
本案例中，承租人的租賃關(guān)系在交房日之前就到期，所以可能爭(zhēng)議不大，但是如果開(kāi)發(fā)商簽訂的是一個(gè)長(zhǎng)期租賃合同，交房日期早于租期屆滿(mǎn)之日，承租人可否以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則主張租賃關(guān)系繼續(xù)存續(xù)？
買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則在《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等規(guī)定中都有表述：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。這里就要明確一個(gè)概念，何謂所有權(quán)變動(dòng)？是指所有權(quán)變動(dòng)的原因行為，還是所有權(quán)變動(dòng)的登記結(jié)果？不同的認(rèn)定，會(huì)導(dǎo)致截然不同的法律后果。
單純從字面來(lái)理解，可能就是指的所有權(quán)變動(dòng)后的結(jié)果，也就是產(chǎn)權(quán)登記的物權(quán)行為，而非引起物權(quán)變動(dòng)的原因行為即房屋買(mǎi)賣(mài)行為。如果是這么認(rèn)為的話(huà)，本案例中的張先生可能真的要等到承租人的租期屆滿(mǎn)后才能拿到房子了。因?yàn)樗〉卯a(chǎn)證的時(shí)間肯定在租賃合同之后，所有權(quán)變動(dòng)發(fā)生在租賃期間，所以結(jié)論是租賃合同應(yīng)繼續(xù)存在。
但是，在參考江蘇省高級(jí)人民法院、上海市高級(jí)人民法院等的審判紀(jì)要以及中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上公開(kāi)的相關(guān)案例后，筆者認(rèn)為：在保護(hù)承租人利益的同時(shí)，如何保護(hù)買(mǎi)受人的利益同樣值得思考。當(dāng)租賃合同未予登記，或者買(mǎi)受人不知道系爭(zhēng)房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買(mǎi)受人承擔(dān)。承租人不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由，對(duì)抗買(mǎi)受人在先成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。出賣(mài)人未向買(mǎi)受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣(mài)人（出租人）違約。承租人可以向出賣(mài)人（出租人）主張相應(yīng)的違約責(zé)任。
由此，一切都豁然開(kāi)朗，張先生簽訂購(gòu)房合同買(mǎi)下商鋪后，在轉(zhuǎn)移占有之前，開(kāi)發(fā)商有權(quán)出租，但是交房之后租賃合同并不能約束張先生，即便租賃合同尚未到期。承租人因租賃合同不能履行而導(dǎo)致的損失可以向開(kāi)發(fā)商主張。
在這里，友情提醒一下廣大的購(gòu)房人，在購(gòu)房時(shí)注意以下事項(xiàng)：
房屋買(mǎi)賣(mài)合同一定要及時(shí)網(wǎng)簽；事先了解清楚房屋項(xiàng)下是否還存在諸如租賃權(quán)、抵押權(quán)等其他權(quán)利，現(xiàn)房交易的應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)勘查；交房日期來(lái)臨后，應(yīng)督促開(kāi)發(fā)商交房，及時(shí)辦理交房手續(xù)。
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