“我也不考慮什么投資，有套房子住就好了。”
多年前不少朋友買房都是抱著這樣的思路，比起那些手持現(xiàn)金遲遲糾結(jié)不敢上車的朋友來說，他們買房過程確實(shí)爽快，不糾結(jié)，但是有時(shí)候也太“輕率”了一些。
2011年一位朋友置業(yè)了解放東路的中大紫都（或者樓盤名打碼），我們姑且稱他為Y好了。Y認(rèn)為相比很多新區(qū)的拓荒樓盤，中大紫都身處老城區(qū)，又在解放東路主干道上，周邊雖說不算高大上，但人氣很不錯(cuò)，較為成熟，所以果斷置業(yè)。
幾年后，當(dāng)孩子即將入學(xué)，才發(fā)現(xiàn)這里的學(xué)區(qū)并不理想。然后打算置換一套優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，卻察覺到這些年自己的房子雖然是漲了，但是相比那些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房是大幅度的跑輸，置換的成本不亞于再買半套房。
當(dāng)年買房的爽快，現(xiàn)在回想起來是有些“輕率”了。
于是乎，一座城市里上演無數(shù)次的戲碼再次在他這里重演----苦心父母跑遍全城尋找“低價(jià)”學(xué)區(qū)房，生生逼成置業(yè)專家。
住宅本身是一種超級耐用品，但不斷變化的時(shí)代賦予住宅的價(jià)值也在不斷的變化。
從遮風(fēng)擋雨護(hù)佑一家安身的居所，到帶來增值收益的籌碼，甚至是教育的門票。能更早更透徹的看懂這個(gè)社會游戲的底層邏輯，就能漸漸占到上風(fēng)。
中國人民都非常耳熟能詳李超人的一句話：地段、地段、還是地段。一句話似乎就點(diǎn)破樓市里的底層邏輯，但是地段到底是什么？
大家都知道買地段好的房子，知道這一點(diǎn)并不能拉開差距，對地段背后的理解才是拉開人與人距離的關(guān)鍵。
有人認(rèn)為人氣旺盛，周圍成熟就是好地段。這種理解的背后就是：不偏僻就好。
有人認(rèn)為哪里離城市核心近，哪里地段就好。多年以前那個(gè)樓市粗放的時(shí)代，A樓盤比B樓盤更靠近廣場一些，價(jià)格就要貴個(gè)幾百。
這本質(zhì)就是最初大家對地段的理解：距離論。
從前，大家都不開車，如果去廣場就坐公交車。A樓盤的人能比B樓盤的業(yè)主少坐兩站車，就是地段的優(yōu)勢。其深層次的意思是：我獲取城市資源的效率比你高，我能節(jié)省更多的時(shí)間。
隨著生活與出行方式的改變，兩站公交車的距離已經(jīng)不能帶來明顯的差異。這就要看哪里的路網(wǎng)更清晰完善，哪里更靠近交通動脈了，以及那里靠近商業(yè)中心、地鐵網(wǎng)絡(luò)。
是的，距離論只是表象，而本質(zhì)是時(shí)間論，獲取資源的時(shí)間。
如今城市擴(kuò)大，城市資源四處散布，根據(jù)獲取的成本與效率，市場會自行得出地段價(jià)格。每一條快速路的修建，每一條地鐵從設(shè)計(jì)到通車，每一個(gè)商場的開業(yè)等等，這些都會改變市場格局。
于是樓市在資源論的基礎(chǔ)上繼續(xù)演化，整體格局越來越清晰，只是有一種特殊資源占據(jù)了相當(dāng)大的權(quán)重，那就是教育。
教育作為一種非標(biāo)準(zhǔn)化的商品，優(yōu)質(zhì)教育與普通教育始終有著本質(zhì)的差別，相應(yīng)的學(xué)區(qū)房價(jià)也呈現(xiàn)著非常現(xiàn)實(shí)的格局。比如北京西路南北，同樣的老破小只因?yàn)閷W(xué)區(qū)差別，一邊可以是另一邊的兩倍。
掛牌的名校越來越多，但升學(xué)率不會騙人，教育的頭部資源始終集中在排名前幾的學(xué)校那里，只有頭部資源能享受市場的溢價(jià)。
這也是為何樓市行情低迷的環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價(jià)始終穩(wěn)定，甚至還有小幅上揚(yáng)。城市的人口越來越多，然而優(yōu)質(zhì)教育的機(jī)會并不會增加。
Y去大院里找“低價(jià)”學(xué)區(qū)房，卻發(fā)現(xiàn)那些帶著紅色記憶元素的八十年代老房子竟然要2萬一平，看的人直搖頭，在心中也不禁感嘆，在樓市里的試錯(cuò)成本太高了。
這么一對比，似乎蘇寧檀悅的價(jià)格更有吸引力。同樣的地段，全新住宅，品質(zhì)上乘，若不是面積偏大，Y也是很想上車的。有過上次的經(jīng)驗(yàn)，這一次不會看錯(cuò)。
看清了樓市底層的邏輯，最好的方式就是一次就選對。
第一，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)是必要選項(xiàng)，最好是老牌名校，多年市場驗(yàn)證下來，升學(xué)率穩(wěn)居前列。
第二，要有一座城市里最昂貴的配套：地鐵。線路越多越好，說明該地段被砸下了重金。
學(xué)區(qū)雖然是地段價(jià)值的第一大權(quán)重，不過學(xué)區(qū)始終是軟價(jià)值，會隨著時(shí)間變化，但地鐵不會變，所以學(xué)區(qū)+地鐵就是非常穩(wěn)妥的選項(xiàng)。
第三，能夠帶來穩(wěn)定人流的配套，哪里擁有更多的配套，市場的需求就會在哪里。加分項(xiàng)越多，房子就越不會買錯(cuò)。
八一廣場作為南昌老牌的核心地段，大院里的房子都是炙手可熱的香餑餑，它們臨近老牌名校，這些學(xué)校的升學(xué)率穩(wěn)定在公辦學(xué)校中的第一梯隊(duì)。又享受到了南昌城市最多的地鐵交匯，1/2/4號線全部在這里匯集。
除此之外還聚集了大量的商業(yè)資源，財(cái)富廣場、八一萬達(dá)、百貨大樓、中山路。當(dāng)然這些都是老牌商業(yè)，真正的重頭戲是萬眾期待的蘇寧廣場，未來開業(yè)很大概率是南昌標(biāo)準(zhǔn)最高的商業(yè)廣場。
蘇寧拍下大院地塊之后，整個(gè)八一廣場又迎來了新的機(jī)遇，給廣場帶來了前所未有的配套。重奢的蘇寧廣場，5A級寫字樓，還有洲際酒店。每一個(gè)都是南昌頂尖的配套，難怪蘇寧檀悅的大平層被一搶而空。
附近的醫(yī)療資源也是省內(nèi)頂級的，一附二附醫(yī)院、省婦保、口腔醫(yī)院，整個(gè)板塊人流鼎盛。
相比別處的人氣，這種匯集優(yōu)質(zhì)城市資源的人氣，才是高質(zhì)量的人氣。并不是周圍住滿了人，就是好地段，那種熱鬧在樓市的底層邏輯并沒有太強(qiáng)的價(jià)值感。
我們需要的是高質(zhì)量的人氣，這才是好地段。
可是如此成熟的地方，哪里還有上車置業(yè)的機(jī)會？蘇寧檀悅起步都是大平層，門檻太高，而其他老房子在居住體驗(yàn)上又差了很多。
所有人都知道蘇寧檀悅是大平層，但是很多人都不知道蘇寧檀悅還有一個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，就是原八一禮堂的位置，110-146平米主流面積段，門檻一下親民很多，極為適合中產(chǎn)階級置業(yè)。
未來蘇寧廣場的正北面，一路之隔，這就是蘇寧檀悅· 語境。也許不如大院深處的靜謐幽深，但是其便利性在整個(gè)八一廣場附近是無出其右的。
蘇寧檀悅· 語境和大院一樣，占有著南昌重要的城市資源。一路之隔蘇寧廣場，向西200米則是1/2號線換乘站，幾大重點(diǎn)醫(yī)院都是步行可至。
無論是從距離論、時(shí)間論還是資源論，這里在地段上都無懈可擊，幾乎沒有弱點(diǎn)，關(guān)鍵面積段還如此完美，是中產(chǎn)置業(yè)的絕佳選項(xiàng)，唯一美中不足的就是數(shù)量有限，只有不到300套。
還是那句話，城市的人口越來越多，但是優(yōu)質(zhì)的資源卻不會增加太多。我們一生在樓市里，能夠去選擇和把握的機(jī)會極其有限，而試錯(cuò)的成本又太高了，最好一次就買對。
