第一巡回法庭2015系列精品案例

在建工程抵押的效力認(rèn)定

今天

向大家推送的是第一巡回法庭主審法官孫祥壯承辦的一起抵押權(quán)糾紛案件。第一巡回法庭實(shí)行主審法官、合議庭負(fù)責(zé)制，一般情況下，案件均由承辦法官作為審判長(zhǎng)自行簽發(fā)。例外情形是，庭長(zhǎng)、副庭長(zhǎng)參加非自己承辦案件的合議庭，則擔(dān)任審判長(zhǎng)，簽發(fā)文書(shū)。本案即屬于這種情況，該案件由孫祥壯法官承辦，但由于第一巡回法庭庭長(zhǎng)劉貴祥參加該合議庭，由劉貴祥庭長(zhǎng)擔(dān)任該案審判長(zhǎng)。

裁判要旨

根據(jù)擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，包括在建工程在內(nèi)的建筑物的抵押登記部門(mén)為縣級(jí)以上人民政府確定的部門(mén)。在當(dāng)?shù)卣创_定具體辦理抵押登記部門(mén)之時(shí)，當(dāng)事人在土地管理部門(mén)或房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了抵押物登記的，人民法院可以依照《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》第六十條的規(guī)定，確認(rèn)該登記的效力。

為了遵循“房隨地走、地隨房走”的房地一體原則，防止引發(fā)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的困境，物權(quán)法第一百八十二條明確規(guī)定，抵押人對(duì)土地及地上建筑物未一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。抵押權(quán)人可對(duì)土地及地上建筑物均享有優(yōu)先受償權(quán)。

合議庭

審判長(zhǎng)：劉貴祥

合議庭成員：孫祥壯（承辦法官）、汪治平

案情簡(jiǎn)介

2007年11月15日,中行龍珠支行與國(guó)托公司簽訂一份《人民幣借款合同（中期）》，約定：國(guó)托公司向龍珠支行借款21000萬(wàn)元，借款期限24個(gè)月，自雙方約定的提款日起算，借款用途用于美源廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)。2008年8月1日，雙方簽訂一份《人民幣借款合同補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)前一合同的擔(dān)保條款作了變更。2008年12月1日，雙方又簽訂一份《人民幣借款合同補(bǔ)充協(xié)議》，借款期限變更為36個(gè)月等。美源公司、粵榮公司分別以其持有的國(guó)托公司的股權(quán)為上述借款提供質(zhì)押擔(dān)保。

2007年12月1O日，中行龍珠支行與國(guó)托公司簽訂一份《抵押合同》，約定：國(guó)托公司以其名下坐落于?？谑袨I海大道填海區(qū)的36414.02平方米土地（土地證號(hào)：海口市國(guó)用[2007]第009175號(hào)）為上述借款提供抵押擔(dān)保。2007年12月20日，雙方到國(guó)土部門(mén)辦理了?？谑兴?xiàng)（2007）第0249號(hào)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。2009年2月16日，雙方又簽訂一份《抵押合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定：國(guó)托公司將其名下的位于?？谑袨I海大道填海區(qū)的36414.02平方米土地（土地證號(hào)：?？谑袊?guó)用[2007]第009175號(hào)）及地上建筑物全部抵押給中行龍珠支行用于對(duì)上述借款的擔(dān)保。2009年3月2日，雙方到國(guó)土部門(mén)辦理了?？谑兴?xiàng)（2009）第0039號(hào)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。地上建筑物為在建項(xiàng)目，未到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，僅在土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)內(nèi)注明抵押物為土地及地上建筑物。

借款合同簽訂后，中行龍珠支行合計(jì)向國(guó)托公司發(fā)放貸款金額21000萬(wàn)元，國(guó)托公司亦分批償還了貸款本金共計(jì)130502576.09元。貸款到期后，經(jīng)中行龍珠支行多次催收，國(guó)托公司未能履行還款義務(wù)，中行龍珠支行遂向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求：判令國(guó)托公司償還中行龍珠支行借款本金79497423.91元及至本金還清之日止的利息（截至2014年6月30日，利息31260795.37元，含利息、復(fù)利、罰息）；判令中行龍珠支行對(duì)國(guó)托公司名下坐落于?？谑袨I海大道填海區(qū)的36414.02平方米土地使用權(quán)及地上建筑物的抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；判令中行龍珠支行對(duì)美源公司及粵榮公司的質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

各方觀點(diǎn)

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1、案涉地上建筑物是否已依法辦理抵押登記手續(xù)；

2、中行龍珠支行能否依據(jù)物權(quán)法第一百八十二條之規(guī)定對(duì)案涉地上建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)。

法官怎么判

該案判決厘清了在建工程的登記機(jī)構(gòu)以及物權(quán)法第一百八十二條“視為一并抵押”的理解和適用問(wèn)題，對(duì)統(tǒng)一裁判尺度具有重要意義。

1、在建工程抵押登記機(jī)構(gòu)

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記包含兩層含義：一是登記與否的事實(shí)狀態(tài)，二是登記的過(guò)程或者程序。一般認(rèn)為，在民商事司法實(shí)踐中，前者才會(huì)對(duì)物權(quán)實(shí)體權(quán)利具有影響。本案涉及的關(guān)注點(diǎn)就是案涉在建工程是否經(jīng)過(guò)抵押登記這個(gè)事實(shí)，這是對(duì)該案作出裁判的主要根據(jù)。對(duì)此，涉及到對(duì)在建工程抵押登記辦理部門(mén)的審查認(rèn)定，即識(shí)別法律法規(guī)是否作出明確規(guī)定。

法律及行政規(guī)章對(duì)在地上建筑物抵押登記辦理機(jī)構(gòu)的規(guī)定。擔(dān)保法第四十二條及城市房地產(chǎn)管理法第六十二條均規(guī)定，辦理房地產(chǎn)抵押登記的機(jī)構(gòu)為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)。而《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第七條第三款以及《房屋登記辦法》第四條第二款則規(guī)定，辦理在建工程抵押登記的機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

科學(xué)運(yùn)用法律解釋的方法。依據(jù)文義解釋?zhuān)瑩?dān)保法和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的“縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)”與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及《房屋登記辦法》規(guī)定的“房地產(chǎn)行政主管部門(mén)”顯然不能等同，即前者的外延大于后者，縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門(mén)可能是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，也許是其他的行政職能部門(mén)。又依據(jù)目的解釋?zhuān)瑩?dān)保法及城市房地產(chǎn)管理法之所以作出上述規(guī)定，亦是考慮到登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，從有利于行政管理及當(dāng)事人便利的角度出發(fā)，將相關(guān)部門(mén)的職能權(quán)限賦予各級(jí)人民政府確定。原審法院未考察上述法律與政府規(guī)章之間的差別，僅依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》認(rèn)定在建工程抵押登記機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，存在不妥之處。

準(zhǔn)確把握法律的效力位階。擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理法由全國(guó)人大常委會(huì)制定，均屬于普通法律。而《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及《房屋登記辦法》由原建設(shè)部制定，屬于行政規(guī)章中的部門(mén)規(guī)章，在法律體系中處于最低的位階。因此，擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理法的法律位階明顯高于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及《房屋登記辦法》，案涉在建工程抵押登記機(jī)構(gòu)的確定問(wèn)題自應(yīng)適用擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定。

2、在建工程抵押登記機(jī)構(gòu)不明：依擔(dān)保法司法解釋確定登記效力

中行龍珠支行主張案涉地上建筑物設(shè)立抵押時(shí)，當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府未明確規(guī)定在建工程抵押登記的辦理部門(mén)，房地產(chǎn)管理部門(mén)不受理在建工程抵押登記業(yè)務(wù)，2012年之前都在國(guó)土部門(mén)辦理該業(yè)務(wù)。中行龍珠支行為此提供了數(shù)份土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)予以證明，且抵押人國(guó)托公司對(duì)證據(jù)的真實(shí)性亦予認(rèn)可。可以認(rèn)定當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府未明確在建工程抵押登記辦理部門(mén)，而當(dāng)事人已經(jīng)在國(guó)土部門(mén)為案涉在建工程辦理了抵押登記，國(guó)土部門(mén)頒發(fā)的土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)對(duì)此也予以記載，依據(jù)擔(dān)保法司法解釋第六十條“以擔(dān)保法第四十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押的，縣級(jí)以上地方人民政府對(duì)登記部門(mén)未作規(guī)定，當(dāng)事人在土地管理部門(mén)或者房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了抵押物登記手續(xù)，人民法院可以確認(rèn)其登記的效力”的規(guī)定，在當(dāng)事人已經(jīng)按照法律規(guī)定的抵押登記的公示要求辦理了抵押登記，應(yīng)賦予其公示的法律效果，即確認(rèn)其登記效力。

3、房地一體抵押

雖然本案可以認(rèn)定案涉在建工程辦理了抵押登記，抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立，但中行龍珠支行提出即使未辦理抵押登記，其可依據(jù)物權(quán)法第一百八十二條之規(guī)定，對(duì)案涉在建工程享有優(yōu)先受償權(quán)的上訴主張，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)此作出回應(yīng)。在理論界及司法實(shí)踐中，對(duì)物權(quán)法第一百八十二條的規(guī)定存在不同的認(rèn)識(shí)，從厘清認(rèn)識(shí)和統(tǒng)一裁判尺度的角度出發(fā)，亦應(yīng)對(duì)該條規(guī)定進(jìn)行解讀?；谏鲜隹紤]，合議庭又依據(jù)物權(quán)法第一百八十二條之規(guī)定對(duì)本案進(jìn)行審理。

地上建筑物及建設(shè)用地使用權(quán)未一并抵押情形下的效力認(rèn)定。對(duì)此，承辦人檢索了相關(guān)的案例并予以總結(jié)歸納，發(fā)現(xiàn)在審判實(shí)踐中存在兩種不同認(rèn)識(shí)，并提交合議庭討論：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定的立法旨意在于重申房地一體的原則，防止引發(fā)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的困境，使債權(quán)人的利益受到損害。依據(jù)該規(guī)定，只要土地使用權(quán)或地上建筑物抵押，即使其中一項(xiàng)沒(méi)有辦理抵押登記，亦推定為一并抵押。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)的實(shí)質(zhì)是價(jià)值權(quán)，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)一并處理后其價(jià)值是可以分割的。因此，“房隨地走、地隨房走”雙向統(tǒng)一原則強(qiáng)制的對(duì)象和內(nèi)容不是抵押權(quán)的設(shè)定，而是抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)必須保證房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一體和權(quán)利最終歸屬的一體。且我國(guó)立法未禁止房地分別抵押，土地使用權(quán)和建筑物分別抵押也能夠尊重當(dāng)事人的意思自治。

合議庭討論后采納了第一種觀點(diǎn)，即國(guó)托公司以土地使用權(quán)為案涉借款向中行龍珠支行提供抵押擔(dān)保并辦理抵押登記，而案涉地上建筑物為在建項(xiàng)目，即使其未將案涉在建工程進(jìn)行抵押，則根據(jù)物權(quán)法第一百八十二條第二款的規(guī)定，案涉在建工程視為一并抵押，中行龍珠支行可就該在建工程與建設(shè)用地使用權(quán)的變價(jià)金優(yōu)先受償。

合議庭作出裁判的依據(jù)。

遵循立法本意。立法者認(rèn)為，依據(jù)物權(quán)法第一百八十二條之規(guī)定，即使抵押權(quán)人只辦理了房屋所有權(quán)抵押登記，沒(méi)有辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)也一并作為抵押財(cái)產(chǎn)，反之亦然?？梢?jiàn)，我國(guó)通過(guò)立法的形式進(jìn)一步明確了房地一體原則下未一并抵押的法律后果，當(dāng)事人的意思自治不能突破該法律規(guī)定。在物權(quán)法實(shí)施后，法律明示了房地一并抵押的原則，從事?lián)＝灰椎漠?dāng)事人對(duì)此規(guī)定應(yīng)當(dāng)是明知的，所謂當(dāng)事人對(duì)抵押標(biāo)的交換價(jià)值的“合理預(yù)期”也失去其存在的基礎(chǔ)。

考量物權(quán)法第一百八十二條第二款的立法技術(shù)。法律擬制是指立法根據(jù)實(shí)踐的需要和價(jià)值選擇，把某種事實(shí)看作另一事實(shí)，使其發(fā)生與另一事實(shí)相等或者相同的法律效果。法律擬制在民法立法技術(shù)上通常使用“視為”的用語(yǔ)將其擬制性表示出來(lái)。物權(quán)法第一百八十二條第二款即通過(guò)法律擬制的方式，把未將建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物一并抵押的事實(shí)，看作一并抵押并賦予其相同的法律效果。

依物權(quán)法第一百八十二條第二款而取得抵押權(quán)的性質(zhì)。在當(dāng)事人基于物權(quán)法第一百八十二條第二款的規(guī)定就未抵押的財(cái)產(chǎn)取得抵押權(quán)的情形下，其系依據(jù)法律規(guī)定而直接取得，明顯不是基于當(dāng)事人的意思表示。因而該抵押權(quán)宜解釋為法定抵押權(quán)，即該種物權(quán)變動(dòng)的效果直接來(lái)源于國(guó)家的立法行為。從抵押權(quán)人的角度看，其權(quán)利的直接依據(jù)是法律，而法律在物權(quán)法上當(dāng)然具有甚至超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力。

避免生效裁判執(zhí)行中的權(quán)利沖突。合議庭考慮到當(dāng)?shù)氐盅旱怯浿贫炔煌晟?，可能存在案涉在建工程在除?guó)土部門(mén)外的其他機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，即抵押人將該在建工程為本案以外的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，此種情形下容易導(dǎo)致權(quán)利的沖突。因而在庭審過(guò)程中，合議庭專(zhuān)門(mén)就該項(xiàng)事實(shí)進(jìn)行調(diào)查，并查明案涉在建工程沒(méi)有為其他債權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保，該在建工程上并未存在其他抵押權(quán)利。因此，案涉地上建筑物抵押權(quán)在未來(lái)實(shí)現(xiàn)時(shí)不會(huì)引發(fā)權(quán)利沖突，并無(wú)執(zhí)行障礙之虞。

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