22.催繳物業(yè)維修基金的訴訟時(shí)效
【要旨】物業(yè)維修基金的催繳不適用訴訟時(shí)效制度。
【解析】物業(yè)維修基金是《物權(quán)法》等法律規(guī)定所確認(rèn)的一項(xiàng)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，其籌集、使用必須經(jīng)全體業(yè)主共同決定，但其繳納是否受訴訟時(shí)效約束并未予以明確。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第一條的規(guī)定，不適用于訴訟時(shí)效的債權(quán)請求權(quán)可分為以下兩類：一類是基于儲(chǔ)蓄關(guān)系、債券關(guān)系發(fā)生的還本付息請求權(quán)；另一類是基于投資關(guān)系發(fā)生的繳付出資請求權(quán)。作為業(yè)主的一項(xiàng)法定義務(wù)，維修基金的繳納并非是一種普通意義上的債權(quán)請求權(quán)。維修基金由業(yè)主的出資形成并因特定目的而設(shè)立，其出資金額由業(yè)主在購房時(shí)根據(jù)一定比例來確定，在法律上屬業(yè)主共有，不得分割。這在性質(zhì)上類似于投資人對企業(yè)的出資。業(yè)主與業(yè)主大會(huì)之間的關(guān)系有類似股東與股東大會(huì)之間的關(guān)系成分。因此，繳納維修基金具備法定不適用訴訟時(shí)效情形的一般共性，不應(yīng)受訴訟時(shí)效的制約。
【索引】上海市第二中級人民法院（2011）滬二中民二（民）終字第1908號“上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)與上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案”，見《物業(yè)維修基金的催繳不適用訴訟時(shí)效制度》（作者成皿、周嫣，上海市第二中級人民法院），載《人民司法·案例》2013年第20期第85頁。
23.物業(yè)用房返還的訴訟時(shí)效
【要旨】物業(yè)用房返還請求權(quán)不適用訴訟時(shí)效和除斥期間。
【解析】根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。據(jù)此，業(yè)主要求歸還物業(yè)用房，系行使物權(quán)請求權(quán)。物權(quán)請求權(quán)是物權(quán)效力的具體體現(xiàn)，包含于物權(quán)的權(quán)能內(nèi)，物權(quán)請求權(quán)依附于物權(quán)本身而存在，而作為支配權(quán)的物權(quán)不存在適用訴訟時(shí)效的空間。同時(shí)，物權(quán)請求權(quán)系以恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)為目的，若使之罹于時(shí)效，無異于剝奪了物權(quán)人的支配力，必將引起變態(tài)物權(quán)的出現(xiàn)。另外，對物權(quán)的侵害具有持續(xù)性，只要沒有返還物業(yè)服務(wù)用房，該物權(quán)將一直被侵害。因此，該權(quán)利不適用訴訟時(shí)效與除斥期間。
【索引】江蘇省南通市中級人民法院（2013）通中民終字第1138號“南通市弘運(yùn)園業(yè)主委員會(huì)與南通弘運(yùn)房屋開發(fā)有限公司等返還原物糾紛案”，見《物業(yè)用房返還請求權(quán)不適用訴訟時(shí)效和除斥期間》（作者倪紅晏、谷昔偉，江蘇省南通市中級人民法院），載《人民司法·案例》2014年第14期第29頁。
24.小區(qū)公共消防設(shè)施的管理責(zé)任主體
【要旨】小區(qū)公共消防設(shè)施的管理責(zé)任主體，應(yīng)根據(jù)小區(qū)物業(yè)的不同時(shí)段管理權(quán)的歸屬確定。
【解析】房產(chǎn)開發(fā)商在建造小區(qū)之后，應(yīng)享有小區(qū)房產(chǎn)的所有權(quán)及管理權(quán)，而消防部門在對消防安全進(jìn)行驗(yàn)收后，發(fā)送給房產(chǎn)開發(fā)商的函件效力期如果是在房產(chǎn)出售之前及售后一定期限內(nèi)的，則在該段時(shí)間內(nèi)，相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備的管理權(quán)主體應(yīng)當(dāng)是房產(chǎn)開發(fā)商。出售房產(chǎn)后，房產(chǎn)開發(fā)商按物業(yè)管理規(guī)定將小區(qū)的物業(yè)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，支付了相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，并將相關(guān)資料包括消防部門的驗(yàn)收合格資料移交給全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，此時(shí)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備的管理權(quán)主體就轉(zhuǎn)變?yōu)榍捌谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。之后，該小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)公司前期管理到期后，與其解除了物業(yè)管理委托合同。這種情況下，等于共同體收回了小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)利，實(shí)行自行管理，此時(shí)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備的管理權(quán)主體就為全體業(yè)主或部分共有業(yè)主。
【索引】浙江省舟山市定海區(qū)人民法院（2010）舟定民初字第1119號“王某、施某與舟山市普陀區(qū)東景地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案”，見《小區(qū)公共消防設(shè)施的管理責(zé)任主體》（作者徐顯鋒、紀(jì)培福，浙江省舟山市中級人民法院、浙江省舟山市普陀區(qū)人民法院），載《人民司法·案例》2011年第10期第73頁。
25.樓頂架設(shè)通訊發(fā)射裝置的規(guī)制
【要旨】電信經(jīng)營者在小區(qū)建筑屋頂架設(shè)通訊發(fā)射裝置，除應(yīng)符合《電信條例》的規(guī)定外，還必須符合必要性原則。
【解析】電信營運(yùn)經(jīng)營者能否在小區(qū)建筑屋頂架設(shè)通訊發(fā)射裝置，除應(yīng)符合《電信條例》第四十七條規(guī)定的通知義務(wù)和補(bǔ)償義務(wù)外，還應(yīng)審查以下幾個(gè)方面：一是對小區(qū)業(yè)主的人身安全是否有影響。審判實(shí)踐中，可要求電信運(yùn)營商提交有權(quán)機(jī)構(gòu)出具的環(huán)保測評報(bào)告，加以司法審查，確保小區(qū)居民身體健康不被侵害。二是是否必須在小區(qū)建筑物上架設(shè)。應(yīng)將必要性作為是否允許經(jīng)營者架設(shè)的重要要件加以審查。可要求經(jīng)營者通過提供建設(shè)通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前期規(guī)劃、論證資料、勘驗(yàn)圖紙等證據(jù)材料，來證明在民用設(shè)施上架設(shè)發(fā)射裝置必要性，證明標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)使得法官確認(rèn)必須在民用設(shè)施上架設(shè)或者雖有其他方案但將對社會(huì)資源造成重大浪費(fèi)。三是是否已經(jīng)作了必要的預(yù)防措施。審查電信經(jīng)營者架設(shè)發(fā)射基站的數(shù)量是否控制在最小范圍內(nèi)，架設(shè)的位置是否將業(yè)主對建筑共用部分使用權(quán)的限制降到最小程度等。
【索引】江蘇省揚(yáng)州市中級人民法院（2011）揚(yáng)民終字第0112號“郭磊等與中國移動(dòng)通信集團(tuán)江蘇有限公司揚(yáng)州分公司恢復(fù)原狀糾紛案”，見《小區(qū)建筑屋頂架設(shè)通訊發(fā)射裝置的法律規(guī)制》（作者李益松、李治平、茆小松，江蘇省揚(yáng)州市中級人民法院、江蘇省揚(yáng)州市人民檢察院），載《人民司法·案例》2012年第14期第78頁。
26.業(yè)主撤銷權(quán)的行使
【要旨】業(yè)主撤銷權(quán)屬于形成權(quán)，業(yè)主應(yīng)以業(yè)主委員會(huì)作為被告向人民法院提起撤銷權(quán)之訴。
【解析】業(yè)主撤銷權(quán)是指業(yè)主對于業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，認(rèn)為侵害業(yè)主的合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序，可請求人民法院予以撤銷的權(quán)利。在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，哪怕是單個(gè)的業(yè)主，皆可向法院提請撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定。業(yè)主行使撤銷權(quán)，應(yīng)以向人民法院提起民事訴訟的方式主張，由法院審查相應(yīng)決定是否具有可撤銷的情形并作出裁判。如果業(yè)主不向法院提起訴訟，只是直接向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)主張撤銷的，將不發(fā)生撤銷權(quán)行使的法律效力。在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，應(yīng)以業(yè)主委員會(huì)作為被告，而不論業(yè)主請求撤銷的是業(yè)主大會(huì)的決定還是業(yè)主委員會(huì)的決定。同時(shí)，法院認(rèn)定業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定存在可撤銷情形，并作出撤銷決定的生效判決的，相應(yīng)的決定視為自始無效。
【索引】廣東省東莞市第一人民法院（2010）東一法民一初字第2308號“萬震宇與新天地華庭業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案”，見《業(yè)主撤銷權(quán)的適用》（作者鄧燦標(biāo)、梁振彪，廣東省東莞市第一人民法院），載《人民司法·案例》2011年第2期第20頁。
27.會(huì)所的權(quán)利歸屬
【要旨】對于業(yè)主會(huì)所的歸屬，有約定的從約定，沒有約定或約定不明時(shí)，應(yīng)以會(huì)所經(jīng)營性質(zhì)與業(yè)主日常生活密切程度作為審判實(shí)踐的認(rèn)定依據(jù)。
【解析】業(yè)主會(huì)所就是以所在園區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。對于會(huì)所的歸屬，有約定的從約定，沒有約定或約定不明時(shí)，從法律效果與社會(huì)效果相統(tǒng)一的角度出發(fā)，應(yīng)以會(huì)所經(jīng)營性質(zhì)與業(yè)主日常生活密切程度作為審判實(shí)踐的認(rèn)定依據(jù)。如系業(yè)主委員會(huì)的辦公場所、業(yè)主康體、業(yè)主娛樂之所等，與業(yè)主日常生活、重要活動(dòng)極為密切，應(yīng)將之歸為業(yè)主共有；若主要是商業(yè)性的住宿、餐飲或完全由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，與業(yè)主的生活關(guān)系不大，應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)商專有。在開發(fā)商自己保留會(huì)所專有權(quán)的情況下，可以通過規(guī)約或合同將會(huì)所使用權(quán)作為共用部分讓渡給園區(qū)業(yè)主。與此同時(shí)，非經(jīng)開發(fā)商與業(yè)主一致同意，開發(fā)商不得擅自改變會(huì)所原有的使用用途。即作為會(huì)所經(jīng)營者的開發(fā)商一方若想改變會(huì)所的原始經(jīng)營用途，就必須征得業(yè)主一方的同意。
【索引】遼寧省沈陽市中級人民法院（2013）沈中民二終字第469號“沈陽重通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與沈陽昭德物業(yè)服務(wù)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”，見《業(yè)主會(huì)所權(quán)屬糾紛中約定共有權(quán)與返還請求權(quán)之辯》（作者賈宏斌、姜鳳武，吉林大學(xué)、遼寧省高級人民法院），載《人民司法·案例》2013年第22期第81頁。
28.物業(yè)公司履行管理義務(wù)的前提
【要旨】物業(yè)公司對于建筑物共有部分負(fù)有物業(yè)管理義務(wù)，且若物業(yè)公司能夠以一定措施和行為協(xié)調(diào)該項(xiàng)沖突、排除妨害的，物業(yè)公司對此即負(fù)有管理消解義務(wù)。
【解析】由于物業(yè)公司負(fù)有管理義務(wù)，且該類義務(wù)的設(shè)置目的之一就是使業(yè)主權(quán)利得以正常行使，而在業(yè)主權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，必定存在某業(yè)主行使權(quán)利越界的情況。此時(shí)物業(yè)公司是否應(yīng)履行管理義務(wù)，通過一定措施或行為調(diào)整越界權(quán)利，消解業(yè)主間的權(quán)利沖突，使其重歸正常運(yùn)行軌道。結(jié)合業(yè)主權(quán)利發(fā)生沖突的形式與物業(yè)公司所負(fù)義務(wù)綜合考慮，因物業(yè)公司對業(yè)主專有部分的自用部位、自用設(shè)施一般不負(fù)有合同項(xiàng)下的物業(yè)服務(wù)義務(wù)，故在業(yè)主間因?qū)ι鲜霾课换蛟O(shè)施的行使專有權(quán)而與其他業(yè)主權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，除法律規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同有約定外，物業(yè)公司原則上不對權(quán)利沖突所涉及的行為進(jìn)行管理，而由業(yè)主依據(jù)相鄰關(guān)系自行協(xié)調(diào)處理沖突。對于業(yè)主針對共有部分行使共有權(quán)而與其他業(yè)主權(quán)利發(fā)生沖突的，因物業(yè)公司對于共有部分負(fù)有物業(yè)管理義務(wù)，且若物業(yè)公司能夠以一定措施和行為協(xié)調(diào)該項(xiàng)沖突、排除妨害的，物業(yè)公司對此即負(fù)有管理消解義務(wù)。
【索引】上海市第一中級人民法院（2010）滬一中民二（民）終字第822號“陳明秋與上海云間房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司排除妨害糾紛案”，見《業(yè)主權(quán)利沖突下的物業(yè)公司管理義務(wù)》（作者張丹，上海市松江區(qū)人民法院），載《人民司法·案例》2010年第22期第76頁。
29.物業(yè)公司履行管理義務(wù)的限度
【要旨】物業(yè)公司管理義務(wù)的履行應(yīng)以權(quán)利沖突中出現(xiàn)的妨害排除為限，即只要在履行管理義務(wù)中設(shè)置的一定約束可以消除妨害，物業(yè)公司即不得再加重該項(xiàng)約束。
【解析】在因業(yè)主行使共有權(quán)而對其他業(yè)主權(quán)利行使造成影響而發(fā)生的權(quán)利沖突中，物業(yè)公司的管理義務(wù)并非沒有邊際，其不僅要將越界的權(quán)利進(jìn)行必要約束，也要保障該項(xiàng)約束不致于矯枉過正，故物業(yè)公司管理義務(wù)的履行應(yīng)以權(quán)利沖突中出現(xiàn)的妨害排除為限，即只要在履行管理義務(wù)中設(shè)置的一定約束可以消除妨害，物業(yè)公司即不得再加重該項(xiàng)約束。一般有形妨害是否排除可以通過普通人觀察判斷，對于無形妨害，如業(yè)主權(quán)利沖突中出現(xiàn)的噪音妨害，此類妨害是否排除一般很難直接判斷，往往需借助專業(yè)鑒定進(jìn)行認(rèn)定。若由于客觀原因無法鑒定的，則宜結(jié)合實(shí)際情況判斷現(xiàn)有措施是否足以排除妨害，并確定物業(yè)公司是否有加重措施的管理義務(wù)。
【索引】上海市第一中級人民法院（2010）滬一中民二（民）終字第822號“陳明秋與上海云間房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司排除妨害糾紛案”，見《業(yè)主權(quán)利沖突下的物業(yè)公司管理義務(wù)》（作者張丹，上海市松江區(qū)人民法院），載《人民司法·案例》2010年第22期第76頁。
30.侵害共有權(quán)訴訟的原告資格
【要旨】在侵害共有權(quán)的訴訟中，只要業(yè)主的訴求不損害其他未起訴的共有物權(quán)人的實(shí)體權(quán)利，一般可允許其就共有權(quán)利單獨(dú)起訴。
【解析】有觀點(diǎn)認(rèn)為，侵害建筑物的共有部分涉及對全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的使用。由于關(guān)系到全體業(yè)主的共同權(quán)利，且建筑物的共有物權(quán)并無份額之分，故該類訴訟理應(yīng)遵循必要共同訴訟的相關(guān)理論，即須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，由業(yè)主委員會(huì)作為原告或者由全體權(quán)利人作為共同原告進(jìn)行訴訟，共有權(quán)人之一不能因共有物權(quán)受侵害而以個(gè)人名義單獨(dú)提起訴訟，除非其他權(quán)利人明確表示放棄實(shí)體權(quán)利，其可不作為原告參加訴訟。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第八十三規(guī)定：“業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向法院提起訴訟”，因而業(yè)主既可以就專有權(quán)利單獨(dú)起訴，也可以就共有權(quán)利單獨(dú)起訴。我們認(rèn)為，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，這種觀點(diǎn)有一定的合理性。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于高層建筑的業(yè)主即區(qū)分所有權(quán)人通常人數(shù)眾多，且具有一定的不確定性、業(yè)主之間的意思表示難以統(tǒng)一等因素，因而要求此類訴訟必須取得全體業(yè)主的同意是不切實(shí)際的，特別是在對建筑物共有部分未授權(quán)給物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理的情況下，更不具有可操作性。實(shí)踐中，往往是一個(gè)或數(shù)個(gè)特定業(yè)主受侵害共有物權(quán)的行為影響最大，因此他們提起訴訟的愿望最為強(qiáng)烈，而其他業(yè)主對此卻可能漠不關(guān)心，不置可否，從而導(dǎo)致訴訟難以發(fā)動(dòng)，特定業(yè)主的合法權(quán)利無法保障。基于此，在個(gè)案處理中，只要原告的訴求不損害其他未起訴的共有物權(quán)人的實(shí)體權(quán)利，一般可允許其單獨(dú)起訴。
【索引】重慶市大足縣人民法院（2008）足民初字第253號“周雄與大足縣鴻達(dá)建材有限公司恢復(fù)原狀糾紛案”，見《在高層建筑外墻設(shè)置商店招牌的相關(guān)法律問題》（作者賈科，重慶市第一中級人民法院），載《人民司法·案例》2010年第6期第74頁。
31.合理使用共有部分的判定
【要旨】對建筑物共有部分的合理使用應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)原則：一是不以贏利為目的；二是為滿足專有部分的使用功能而向共有部分的正常延伸；三是不能損害其他共有人的利益。
【解析】《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償使用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外?！痹摋l是關(guān)于對共有部分可以合理使用的規(guī)定，其針對建筑物區(qū)分所有權(quán)的特性提出了合理使用這一新的概念。所謂合理使用，是指雖然一般情況下對共有部分的使用應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定，但是，為了實(shí)現(xiàn)專有部分的正常使用功能，同時(shí)也為了充分發(fā)揮高層建筑共有部分的使用效益，并非所有涉及到共有部分的使用都必須經(jīng)過全體共有人同意，業(yè)主個(gè)人可以基于專有權(quán)而對共有部分進(jìn)行合理使用，無需經(jīng)過其他共有人同意。一般認(rèn)為，合理使用應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)原則：一是不以贏利為目的；二是為滿足專有部分的使用功能而向共有部分的正常延伸；三是不能損害其他共有人的利益。
【索引】重慶市大足縣人民法院（2008）足民初字第253號“周雄與大足縣鴻達(dá)建材有限公司恢復(fù)原狀糾紛案”，見《在高層建筑外墻設(shè)置商店招牌的相關(guān)法律問題》（作者賈科，重慶市第一中級人民法院），載《人民司法·案例》2010年第6期第74頁。
32.樓頂加建房屋的所有權(quán)歸屬
【要旨】房屋翻建過程中，在雙方約定建造五層樓房的基礎(chǔ)上，一方經(jīng)審批后又出資一次性加建了兩層房屋，并將加建部分的產(chǎn)權(quán)登記為自己所有。該行為侵犯了另一方的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，即建設(shè)用地共同使用權(quán)和樓頂空間共有權(quán)，加建的房屋應(yīng)屬于建設(shè)用地共同使用權(quán)人共同所有。
【解析】《物權(quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。共有部分具體包括：（1）建筑物的基本構(gòu)造，如地基、支柱、樓頂；（2）建筑物的共用部分及附屬物，如樓梯、走廊；（3）僅為部分區(qū)分所有權(quán)人所共有的共有部分，如各層樓之間的樓板等。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，全體區(qū)分所有權(quán)人對樓房的樓頂空間享有共有權(quán)，該空間應(yīng)為全體區(qū)分所有權(quán)人共同占有、使用，任何一方不得獨(dú)自占有、使用。某一區(qū)分所有權(quán)人經(jīng)審批在樓頂加建房屋，因樓房占地使用權(quán)屬于全體區(qū)分所有權(quán)人，根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十二條“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”的規(guī)定，在該區(qū)分所有權(quán)人未能提供相反證據(jù)證明的情況下，在全體區(qū)分所有權(quán)人共同享有的建設(shè)用地上加建的房屋應(yīng)推定為全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有。
【索引】福建省泉州市中級人民法院（2008）泉民終字第440號“吳成功與葉秀鳳所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”，見《在約定翻建房屋的樓頂加建房屋的所有權(quán)歸屬》（作者鐘輝煌，福建省安溪縣人民法院），載《人民司法·案例》2008年第22期第33頁。
33.“住改商”的司法審查標(biāo)準(zhǔn)
【要旨】“住改商”司法審查應(yīng)采絕對禁止主義，即在審查“住改商”行為時(shí)對《物權(quán)法》第七十七條做嚴(yán)格的文義解釋，對于非以個(gè)人、家庭日常生活居住為主要用途而使用住宅小區(qū)房，均應(yīng)認(rèn)定為經(jīng)營性用房予以禁止。業(yè)主若將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，須滿足《物權(quán)法》規(guī)定的相應(yīng)條件。
【解析】對《物權(quán)法》第七十七條首先應(yīng)做嚴(yán)格的文義解釋，即一般普通閱讀者對該條款文字最通常和習(xí)慣的理解。對該條的理解關(guān)鍵在于對經(jīng)營性用房的邊界厘定，而根據(jù)該條的表述與經(jīng)營性用房相對照的是住宅，立法者顯然是以房屋的住宅用途作為劃定經(jīng)營性用房的邊界，即凡是非以個(gè)人、家庭日常生活居住為主要用途而使用房屋，均屬于經(jīng)營性用房。不得隨意改變住宅居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)恪守的最基本的準(zhǔn)則，是其必須承擔(dān)的一項(xiàng)法定義務(wù)。有利害關(guān)系的業(yè)主請求“住改商”業(yè)主承擔(dān)民事責(zé)任的構(gòu)成要件，只需具備兩個(gè)條件：存在“住改商”的行為；未遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，或未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。可見，有利害關(guān)系的業(yè)主請求“住改商”業(yè)主承擔(dān)民事責(zé)任并不以已經(jīng)造成實(shí)際損害為限，即使損失尚未實(shí)際發(fā)生，但有發(fā)生之虞，有利害關(guān)系的業(yè)主即可請求“住改商”業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。當(dāng)然，《物權(quán)法》雖然對“住改商”采絕對禁止的態(tài)度，但亦為現(xiàn)實(shí)中可能的特殊情形預(yù)留了例外規(guī)則，例如某些業(yè)主確實(shí)因生活需要，下崗無收入來源、生活困難，需要利用其住宅開辦小賣部、早點(diǎn)鋪、理發(fā)店等，雖然其性質(zhì)仍屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，但在符合《物權(quán)法》第七十七條例外規(guī)定的情況下，即遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，仍可從事該經(jīng)營活動(dòng)。
【索引】湖北省荊門市中級人民法院（2013）鄂荊門民一終字第00212號“趙春鋼等與某移動(dòng)運(yùn)營商排除妨害糾紛案”，見《“住改商”司法審查中應(yīng)采絕對禁止主義》（作者肖芃，湖北省荊門市中級人民法院），載《人民司法·案例》2014年第4期第75頁。
34.建筑物架空層的權(quán)利歸屬
【要旨】架空層作為建筑物整體結(jié)構(gòu)的一部分，應(yīng)由全體業(yè)主共同使用，開發(fā)商擅自使用，應(yīng)依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
【解析】架空層是建筑物整體結(jié)構(gòu)的一部分，是該建筑物的附屬設(shè)施，應(yīng)由建筑物全體區(qū)分所有權(quán)人共同使用。開發(fā)商并非建筑物架空層的所有權(quán)人，其擅自改變架空層的使用功能，封閉部分架空層用于商業(yè)出租，損害了全體業(yè)主的使用權(quán)，物業(yè)公司接受開發(fā)商的委托對外出租架空層并收取租金，對于該侵權(quán)行為給全體業(yè)主造成的經(jīng)濟(jì)損失亦有過錯(cuò),開發(fā)商及物業(yè)公司應(yīng)向全體業(yè)主承擔(dān)停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失等民事責(zé)任。
【索引】最高人民法院（2013）民提字第94號“深圳市福田區(qū)南天一花園業(yè)主委員會(huì)與深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）公司、深圳市城建監(jiān)理有限公司、深圳市城建物業(yè)管理有限公司房屋侵權(quán)糾紛再審民事判決書”（審判長辛正郁，代理審判員司偉、沈丹丹），載《中國裁判文書網(wǎng)》“http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/zgrmfy/ms/201402/t20140221_377449.htm”。
35.小區(qū)外墻面的權(quán)利歸屬及使用規(guī)則
【要旨】區(qū)分所有建筑物外墻面的所有權(quán)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)利。
【解析】根據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專有部分，單個(gè)居民對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。居民住宅小區(qū)的外墻面屬于全體業(yè)主所有。居民住宅小區(qū)對其緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)利，這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)利的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二：一是不以盈利為目的，而是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時(shí)又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共有利益。二是業(yè)主對與其緊密相聯(lián)的外墻面合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時(shí)要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。小區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅的外墻面屬于獨(dú)棟別墅的所有權(quán)人。
【索引】《居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第3輯（總第35輯）“指導(dǎo)性案例”。
36.“拆墻改門”行為的性質(zhì)認(rèn)定
【要旨】住宅小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門、搭建臺(tái)階構(gòu)成侵權(quán)。
【解析】依照法律規(guī)定及雙方合同中對住宅共有部位和自用部位的界定，住宅小區(qū)一層業(yè)主擅自拆窗改門、搭建臺(tái)階的行為侵占了住宅的共有部位，超出了正當(dāng)行使權(quán)利的界限，妨礙了物業(yè)公司的正常管理秩序，屬于侵權(quán)行為。依照法律及合同約定，物業(yè)公司有權(quán)要求該業(yè)主拆除搭建的臺(tái)階、恢復(fù)原狀。人民法院應(yīng)依法支持物業(yè)公司的訴訟主張，對該業(yè)主的侵權(quán)行為予以糾正。
【索引】《小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門、搭建臺(tái)階是否構(gòu)成侵權(quán)》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第2輯（總第34輯）“指導(dǎo)性案例”。
37.限制業(yè)主專有部位所有權(quán)的業(yè)主公約或者章程的效力
【要旨】業(yè)主公約或者章程關(guān)于限制業(yè)主專有部位所有權(quán)的條款，依法應(yīng)認(rèn)定無效。
【解析】根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，經(jīng)營性用房的專有部分使用方式不屬于業(yè)主大會(huì)的共同決定事項(xiàng)。業(yè)主公約或者章程作出的該專有部分是自主經(jīng)營還是委托經(jīng)營，由全體業(yè)主按照少數(shù)服從多數(shù)原則投票共同決定的約定無效。業(yè)主大會(huì)根據(jù)該公約或者章程作出委托經(jīng)營的決定后，業(yè)主委員會(huì)與他人簽訂的委托經(jīng)營合同，對未同意或者追認(rèn)的業(yè)主不發(fā)生法律效力。
【索引】《限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的業(yè)主公約或章程的效力問題》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第1輯（總第41輯）“指導(dǎo)性案例”。
38.小區(qū)土地使用權(quán)的保護(hù)
【要旨】行為人侵害小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表小區(qū)全體業(yè)主向法院提起侵權(quán)訴訟，保護(hù)小區(qū)業(yè)主共有的小區(qū)土地使用權(quán)。
【解析】小區(qū)業(yè)主在購買房屋時(shí)，一并取得建筑物區(qū)分所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)由該小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主對小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的公共空間占用的土地共同享有，其權(quán)利基于地表、地下和地上，并在該領(lǐng)域內(nèi)排除他人的侵害和干預(yù)。當(dāng)小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)遭受侵害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表小區(qū)全體業(yè)主向法院提起侵權(quán)訴訟，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失，保護(hù)小區(qū)業(yè)主共有的小區(qū)土地使用權(quán)。
【索引】《業(yè)主委員會(huì)有權(quán)保護(hù)業(yè)主共有的小區(qū)土地使用權(quán)》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第1輯（總第41輯）“指導(dǎo)性案例”。
39.公共綠化面積的范圍界定及利用
【要旨】公共綠化面積須根據(jù)建筑規(guī)劃批準(zhǔn)文件界定，并由業(yè)主大會(huì)表決決定其利用方式。
【解析】根據(jù)建筑規(guī)劃批準(zhǔn)文件，除建筑物建筑面積占地、小區(qū)道路交通占地面積以及小區(qū)其他公共設(shè)施占用土地面積之外，其余公共用地面積均應(yīng)視為公共綠化面積。而有的開發(fā)商為了節(jié)支增收，將公共綠化面積開發(fā)為停車位，這樣客觀上侵占了廣大業(yè)主的公共利益，縮減了規(guī)劃中的公共綠地面積。如果要把公共綠地面積改變用途為停車位，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)表決，如果超過半數(shù)業(yè)主同意，則可視為合法，可交由物業(yè)管理公司代行經(jīng)營管理權(quán)，收益則應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商確定收益分配比例，以維護(hù)廣大業(yè)主合法的收益權(quán)。
【索引】《如何確定公共綠化面積的范圍，且如何維權(quán)？》，載《最高人民法院專家法官闡釋民商事裁判疑難問題》（主編吳慶寶，中國法制出版社）。
40.人防工程中的車庫權(quán)利歸屬
【要旨】開發(fā)商開發(fā)人防工程并取得產(chǎn)權(quán)證的，可以取得該工程的所有權(quán)，對于其中的車庫的使用也應(yīng)建立在首先滿足小區(qū)業(yè)主基本需求的前提下。
【解析】人防工程嚴(yán)格講，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于政府人防工程管理部門，但根據(jù)《人防工程管理法》的有關(guān)規(guī)定，國家鼓勵(lì)開發(fā)商建造人防工程，并利用人防工程開發(fā)停車庫。本著“誰投資，誰收益”的原則，對開發(fā)商開發(fā)人防工程，取得產(chǎn)權(quán)證的，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)出售、出租、贈(zèng)予。至于整體出售給另外的開發(fā)商，也要建立在保障小區(qū)業(yè)主基本需求的前提下，才可以向其他主體轉(zhuǎn)讓、出租。也就是說，另外的開發(fā)商整體受讓人防工程的，也應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主停車的需要，不能直接改作他用，損害業(yè)主權(quán)益的行為應(yīng)當(dāng)予以糾正。
【索引】《地下車場是人防工程的，也有產(chǎn)權(quán)證的，是否可以整體出售給另一家開發(fā)商？》，載《最高人民法院專家法官闡釋民商事裁判疑難問題》（主編吳慶寶，中國法制出版社）。
（全文完。本公號近日將推送最高人民法院有關(guān)債權(quán)人代位權(quán)、解除合同、違約責(zé)任、民事送達(dá)程序的裁判觀點(diǎn)整理，靜候您關(guān)注閱讀）
