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業(yè)主委員會(huì)成立條件及程序

最新業(yè)主委員會(huì)成立流程

一、提出申請(qǐng)

物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請(qǐng)，填報(bào)《首屆業(yè)主(代表)大會(huì)籌備小組成立申請(qǐng)表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì)：

(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上； 

(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

　　街道辦事處收到申請(qǐng)后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組(以下簡(jiǎn)稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作

(一)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。

(二)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。 籌備小組將《業(yè)主委員會(huì)政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。

(三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人。

(四)籌備小組將業(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。

四、召開大會(huì)選舉委員籌備小組

完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

　　籌備小組根據(jù)議程召開大會(huì)：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會(huì)章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。

　　會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。

五、申請(qǐng)登記業(yè)主委員會(huì)

　　自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理備案登記手續(xù)；

(一)業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表；

(二)街道辦事處核準(zhǔn)證明；

(三)業(yè)主委員會(huì)選票；

(四)業(yè)主代表選票；

(五)業(yè)主授權(quán)委托書；

(六)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表；

(七)業(yè)主委員會(huì)章程；

(八)業(yè)主公約；

(九)其他相關(guān)資料。

六、核準(zhǔn)批復(fù)

　　區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

業(yè)主委員會(huì)章程（示范文本）

第一章 總則

第一條本會(huì)是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)本物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。 本會(huì)由業(yè)主大會(huì)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。 本會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。

第二條本會(huì)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。業(yè)主是指房

第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。

第四條本會(huì)代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。

第二章 組織及職責(zé)

第五條第一屆業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。 

第六條本會(huì)設(shè)委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會(huì)主任、副主任在全體委員會(huì)中選舉產(chǎn)生。 本會(huì)聘任執(zhí)行秘書（或秘書長(zhǎng)）一名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。 本會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。 

第七條本會(huì)權(quán)利

1、 召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2、 與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦 法；

3、 采用招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理單位對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管 理，并與其簽訂管理合同；

4、 與物業(yè)管理單位議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概算及決算報(bào) 告；

5、 檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；

6、 修訂業(yè)主公約、本會(huì)章程。

第八條 本會(huì)義務(wù)

1、 籌備業(yè)主大會(huì)并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

2、 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議；

3、 執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4、 保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

5、 執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；

6、 本會(huì)作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

第九條 本會(huì)召集業(yè)主大會(huì)可采取會(huì)議或書面征求意見等形式。 

第十條 下列人員經(jīng)本會(huì)決定可獲得適當(dāng)津貼：

1、 本會(huì)主任；

2、 本會(huì)副主任；

3、 本會(huì)執(zhí)行秘書；

4、 本會(huì)同意的其他人員。

第三章 會(huì)議 

第十一條 本會(huì)會(huì)議每三個(gè)月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開特別會(huì)議。 

第十二條 本會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會(huì)議通知有關(guān) 料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加會(huì)議的，可以一次性書面委托代理人參加。

第十三條 本會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副 主任主持。 

第十四條 本會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒有表決權(quán)。 當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時(shí)，必須聘請(qǐng)相當(dāng)于本會(huì)委員 三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請(qǐng)委員，并通知其列席本會(huì)會(huì)議。 

第十五條 本會(huì)會(huì)議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn) 行表決時(shí)，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對(duì)票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對(duì)票），但此規(guī)定不適用于對(duì)其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。

第十六條 本會(huì)執(zhí)行秘書必須作好每次會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會(huì)的全體委員簽署。 

第四章 委員 

第十七條 本會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單 數(shù)，最多不超過15人。

第十八條 本會(huì)委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)， 有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。 

第十九條 本會(huì)委員的撤換、增，由本會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主 大會(huì)確認(rèn)。

第二十條 有下列情形的人員不得擔(dān)任本會(huì)委員，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：

1、 已不是業(yè)主；

2、 無故缺席會(huì)議連續(xù)三次以上；

3、 因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的；

4、 有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的；

5、 其他原因不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的。

第二十一條任何委員停任時(shí)，必須在停任后半個(gè)月內(nèi)將由其 管理、保存的本會(huì)件、資料、帳以及屬于本會(huì)的所有物移交給本會(huì)。

第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)

（一） 權(quán)利

1、 有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動(dòng)；

2、 有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；

3、 有權(quán)參與本會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策；

4、 具有對(duì)本會(huì)的建議和批評(píng)權(quán)。

（二） 義務(wù)

1、 遵守本會(huì)章程；

2、 執(zhí)行本會(huì)的決議，完成本會(huì)交辦的工作；

3、 參加本會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)的公益事業(yè)；

4、 向本會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議；

第五章 經(jīng)費(fèi)與辦公用房

第二十三條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)由--費(fèi)用中支出。

第二十四條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)開支包括：業(yè)主大會(huì)和本會(huì)會(huì)議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費(fèi)用。經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，每季度向本會(huì)匯報(bào)，每年度向業(yè)主公布。

第二十五條本會(huì)的辦公用房由--解決。

第六章附則 

第二十六條業(yè)主大會(huì)通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。

第二十七條本會(huì)的解散與終止，依照業(yè)主大會(huì)的決定或政府主管部門的決定解散或終止。

第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。

業(yè)主委員會(huì)成立的條件

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。在成立之前，是由開發(fā)商負(fù)責(zé)小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，或者自第一位業(yè)主入住之日起滿2年的，開發(fā)商或其委托單位就應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知該區(qū)住宅主管部門，6個(gè)月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會(huì)。而第一屆業(yè)主委員會(huì)則由物業(yè)管理行政主管部門與開發(fā)商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，推薦業(yè)主委員會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。
有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請(qǐng)，成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，而臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)則具有與業(yè)主委員會(huì)同樣的權(quán)利和義務(wù)。因?yàn)閾?dān)任業(yè)主委員會(huì)的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務(wù)地為廣大業(yè)主服務(wù)，所以經(jīng)常被視為是一項(xiàng)“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會(huì)的成員就應(yīng)當(dāng)是既熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，又有一定的組織能力和時(shí)間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會(huì)由11至17位成員組成，也可以適當(dāng)增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。
業(yè)主大會(huì)行使的職權(quán)
1.選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的成員；

2.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

3.聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

5.修改業(yè)主公約；

6.改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不恰當(dāng)?shù)臎Q定；

7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)的章程。
要辦理的登記手續(xù)
業(yè)主委員會(huì)的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區(qū)的政府房管部門備案即可(在房地產(chǎn)管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業(yè)公司不配合，業(yè)主們只需在“內(nèi)部”完成有關(guān)程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業(yè)主委員會(huì)及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選取產(chǎn)生之日起的15日內(nèi)，持下列文件報(bào)所在地的區(qū)住宅主管部門辦理登記：
1、成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書；
2、業(yè)主委員會(huì)委員名單；
3、業(yè)主委員會(huì)章程。
此部門應(yīng)自受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，完成登記工作，而對(duì)于不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并用書面通知申請(qǐng)人。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)與公安部門(法制科)取得聯(lián)系為業(yè)主委員會(huì)刻制業(yè)主委員會(huì)印章.
權(quán)利和義務(wù)
業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主分擔(dān)。
業(yè)主委員會(huì)行使的職權(quán)
1.召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

3.采用公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

4.審議管家制定的對(duì)本小區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本小區(qū)的物業(yè)管理工作。
業(yè)主委員會(huì)履行的義務(wù)
1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決定；

2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同；

3.不能從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

4.對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合。業(yè)主委員決定問題時(shí)采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
業(yè)主委員會(huì)必須有入住過半投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。如果業(yè)主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業(yè)主們，同樣擁有說話的權(quán)利，由其法定代理人代表出席。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次，在大會(huì)召開的前7天，業(yè)主委員會(huì)會(huì)將召開的時(shí)間和內(nèi)容送達(dá)到每位業(yè)主的手里。當(dāng)只有部分業(yè)主覺得有必要就某個(gè)問題需要召開業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)又不執(zhí)行時(shí)，這少部分的業(yè)主應(yīng)該怎么辦呢？
要是有10%以上擁有投票權(quán)的業(yè)主提議，從接到提議之日算起，20日內(nèi)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該就此提議內(nèi)容召開業(yè)主大會(huì)；如果逾期未召集的，提議的業(yè)主可以向區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)，那么，該部門會(huì)責(zé)令或限期業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)。而業(yè)主大會(huì)的決議，由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過為效。會(huì)議可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參

步驟：

第一步，首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議，同時(shí)發(fā)信邀請(qǐng)區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。