房地產(chǎn)開發(fā)成本明細
目標成本管理實施細則（參考）
1. 目的 更多免費房地產(chǎn)開發(fā)成本明細資料，請 www.fangce.cn
提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標成本管理體系。
2. 范圍 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細
本實施細則適用于集團所屬各地產(chǎn)公司。為集團所屬各地產(chǎn)公司制訂目標成本和實施目標成本管理提供相應依據(jù)和規(guī)范。
3. 職責 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細
3.1 集團成本與計劃管理委員會負責本實施細則的制訂、修改、指導、解釋與檢查落實，集團財務管理部成本審算中心負責有關具體對接事宜。
3.2 集團所屬各地產(chǎn)公司負責貫徹實施。
4. 方法與過程控制 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細
4.1 目標成本釋義
4.1.1 目標成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。應體現(xiàn)集團“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。
4.1.2 目標成本文件分為三個部分：《目標成本測算表》《目標成本控制責任書》《動態(tài)成本月評估》。 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細
4.1.3 《目標成本測算表》是反應項目的總目標成本和分項目標成本的金額。建設項目的總目標成本是建設項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。各分項目標成本包括各專業(yè)工程造價指標及各種費用指標。
4.1.4 《目標成本控制責任書》是對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓。
4.1.5 《動態(tài)成本月評估報告》反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細
4.2 目標成本管理原則 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細
4.2.1 市場導向原則：目標成本管理以市場為導向，確保目標利潤的實現(xiàn)。
4.2.2 準確嚴謹原則：目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標成本的權(quán)威性。
4.2.3 事前控制原則：目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。
4.2.4 動態(tài)管理原則：建設項目的動態(tài)成本要及時與目標成本進行比較并糾偏，確保建設項目總成本在目標成本控制范圍內(nèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細
4.3 目標成本科目的分類：房地產(chǎn)開發(fā)成本明細
4.4 目標成本文件制訂的步驟及時間要求
4.4.1 項目定位階段：在投資分析和概念設計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設計、成本、工程、財務等相關部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算”。確定各項費用的計劃金額，包括設計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用的負責部門交底達成一致，作為各部門的工作目標。主體建安費以設計部編制的《建設項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎，提出實施方案設計階段的成本控制目標、措施或建議，形成《方案設計階段的成本控制建議》，以此指導實施方案的造價控制。
4.4.2 實施方案階段：實施方案確定后五個工作日內(nèi)，對《項目成本測算表》進行細化和修訂。根據(jù)各相關部門的工作現(xiàn)狀和計劃，對設計、報建、營銷等費用進行分析或修正。建安費的控制在主要材料設備選型確定后，需增加主要材料設備的目標成本分析。結(jié)合設計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設計指標（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設計階段的成本控制建議》，作為《設計任務指導書》的一部分發(fā)給設計院作為施工圖設計階段造價控制的依據(jù)。
4.4.3 施工圖預算階段：施工圖完成后十五個工作日內(nèi)，對《目標成本測算表》全面進行細化和修訂，作為最終的目標成本。并按已完工程的經(jīng)驗和“責任成本體系”的要求，編制正式的《目標成本控制責任書》，并以此指導招標、施工、采購等業(yè)務活動中的成本費用使用與管理。
4.4.4 各階段的成本測算的相關資料（成本測算表、目標成本控制指導書）在定稿后即時上報集團財務管理部成本審算中心，相關數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。
4.5 目標成本測算表的編制
4.5.1 目標成本測算必須應用集團統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。
4.5.2 目標成本的制訂以項目的規(guī)劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎，目標成本測算表必須附詳細的產(chǎn)品建造標準及部品標準（施工圖預算階段）說明書。
4.5.3 成本測算表中各成本項目的工程量，應根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預算完成后《成本測算表》中的工程量，應是按圖實際計算的結(jié)果。
4.5.4 成本測算表中的單價應根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標準、圖紙要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。
4.5.5 產(chǎn)品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、成本反復溝通，標準是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。
4.5.6 施工圖預算完成后《目標成本測算表》中的材料設備，對其品質(zhì)應有準確的描述，且應與樓盤的定位相適應，能提供品牌和圖片說明為最佳。
4.5.7 投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。
4.5.8 各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應太大。
4.6 《目標成本控制責任書》的編制
4.6.1 目標成本控制責任書是目標成本管理的指導性文件，與設計任務管理指導書、工程管理指導書等，互相補充，共同構(gòu)成項目經(jīng)營指導書內(nèi)容。
4.6.2 目標成本控制責任書的制定，應按照《集團責任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責任部門等。
4.6.3 《目標成本控制責任書》應包含以下內(nèi)容：①項目概況：總規(guī)劃指標，分期規(guī)劃指標，工程概況，入伙時間。②地價成本控制：目標、責任部門、控制手段和要點。③開發(fā)前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點。④主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設施費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制要點，應避免的已完工程的失敗教訓總結(jié)；還應包括材料的供應方式及供應商的選擇要點。⑤園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標、責任部門、控制要點。⑥開發(fā)間接費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標詳責任成本管理體系指引）
4.6.4 營銷費的控制包括開發(fā)間接費中的“營銷設施建造費”和期間費用中的“銷售費用”。“營銷設施建造費”額度的確定及實施過程，均需要設計、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設計部負主要控制責任，并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為成本控制的考核指標之一。“銷售費用”應結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。
4.6.5 《目標成本控制責任書》由成本管理部負責編寫，初稿完成后反饋到設計、工程、營銷、項目經(jīng)理部、項目發(fā)展部、財務部等各職能部門討論、修改，達成一致后由各部門第一負責人簽字確認，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。
4.7 目標成本的執(zhí)行
4.7.1 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月出一份《項目動態(tài)成本月評估》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。
4.7.2 《項目動態(tài)成本月評估》應包括“變更簽證統(tǒng)計表”和“項目動態(tài)成本信息表”，并作為《成本信息月報》的部分內(nèi)容，在完成后的三個日內(nèi)報集團財務部成本審算中心。（可在成本管理軟件中完成）
4.7.3 成本管理部應根據(jù)合同簽訂情況、預算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發(fā)生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。
4.7.4 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬元以上的重大事項，變化發(fā)生的責任部門應及時向成本部提供相關資料，成本部及時計算相應成本變化金額和原因，向公司總經(jīng)理和分管領導匯報。
4.7.5 在合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設計變更和現(xiàn)場簽證應做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。
4.7.6 項目結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應按照《目標成本控制責任書》對相關責任部門進行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。
4.7.6 工程項目結(jié)算后，應按目標成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標和技術(shù)經(jīng)濟指標，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標準格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。
4.7.7 項目結(jié)算完成后，應分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。
4.8 目標成本的修訂
4.8.1 施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在《項目動態(tài)成本月評估》中反映即可。
4.8.1 工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達2％），應對目標成本進行修訂，并報公司總經(jīng)理批準，同時上報集團財務部成本審算中心備案。
附件：目標成本科目分類
成本測算表（標準）
房地產(chǎn)開發(fā)成本明細
