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實(shí)踐中，當(dāng)事人通過出讓方式取得土地后，不是申請(qǐng)將土地登記到其名下，而是申請(qǐng)直接登記到其成立的公司名下。土地登記機(jī)構(gòu)能否直接將土地登記到新成立的公司名下呢？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)因情況而定：一般情況下，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將土地先登記到當(dāng)事人的名下，然后再變更登記到其新成立的公司名下。但特殊情況下，也可以直接登記到新成立的公司名下。具體建議進(jìn)行如下操作：

1、一般將土地使用權(quán)先登記到當(dāng)事人名下，然后再變更登記到新成立的公司名下

2008年4月29日，國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）第十一條規(guī)定， “受讓人應(yīng)在按本合同約定付清本宗地全部出讓價(jià)款后，持本合同和出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記”，根據(jù)《土地登記辦法》第二十七條的規(guī)定，土地登記機(jī)構(gòu)可以為當(dāng)事人辦理出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。根據(jù)示范文本第二十一條的規(guī)定，“受讓人按照本合同約定支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。首次轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合本條第_項(xiàng)規(guī)定的條件：（一）按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；（二）按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，已形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件”。當(dāng)事人將土地申請(qǐng)登記到其新成立的公司名下其實(shí)就是一種轉(zhuǎn)讓，土地登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)《土地登記辦法》第三十九條的規(guī)定為其辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的變更登記。

2、如果當(dāng)事人在取得土地之前與出讓人就此進(jìn)行了特別的約定，并且簽訂土地出讓合同的受讓人為新成立的公司的，登記機(jī)關(guān)可以直接將土地權(quán)利登記到新成立的公司名下

在實(shí)踐中，當(dāng)事人取得土地后，自己本身不能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而需要成立新的公司或者與他人合作成立公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。因?yàn)槲覈?guó)法律對(duì)取得土地權(quán)利的當(dāng)事人資格一般沒有限制，但是對(duì)其取得土地之后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)設(shè)定了條件限制。根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三條的規(guī)定，“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)”。因此實(shí)踐中，政府在通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地時(shí)，對(duì)當(dāng)事人基本上沒有什么限制，一般來說，任何當(dāng)事人都可以通過招標(biāo)拍賣掛牌方式取得土地。《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕114號(hào)）也規(guī)定，“國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的申請(qǐng)人，可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，但法律法規(guī)對(duì)申請(qǐng)人另有限制的除外。申請(qǐng)人可以單獨(dú)申請(qǐng)，也可以聯(lián)合申請(qǐng)”。但當(dāng)事人取得土地之后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)特別是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，則需要符合《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》考慮到了這種情形，并專門進(jìn)行了規(guī)定：“申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請(qǐng)書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》”。另外《規(guī)范》所附的《國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓須知示范文本》、《國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓須知示范文本》、《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓須知示范文本》，也都有類似之條文。因此在實(shí)踐中，如果當(dāng)事人提供的出讓合同的受讓方為新成立的公司或者出讓合同變更協(xié)議將受讓人變更為新成立的公司的，則土地登記機(jī)構(gòu)可以直接將土地登記到新成立的公司名下。(中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心登記事務(wù)處 蔡衛(wèi)華)

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