未辦理預(yù)售許可證的商品房買賣合同效力認(rèn)定
近日，筆者辦理了一起罕見(jiàn)的商品房買賣合同案件，案情如下：
2006年9月29日，李某與北京某投資公司簽訂《商鋪銷售合同》，約定：北京某投資公司將自己開(kāi)發(fā)的商業(yè)廣場(chǎng)A1-53號(hào)商鋪一間售予李某，總價(jià)款為875777元；北京某投資公司應(yīng)在2007年5月1日將商鋪交付李某。
合同簽訂后，李某依約一次性向北京某投資公司支付了全部購(gòu)房款，但北京某投資公司因建設(shè)資金和規(guī)劃變更等原因，所開(kāi)發(fā)的商品房直到2009年12月初才通過(guò)建設(shè)主管部門竣工驗(yàn)收備案。2010年2月，北京某投資公司將包括已出售予李某的A1-53號(hào)商鋪在內(nèi)的1000多平方米商業(yè)用房出租予肯德基公司用于餐飲經(jīng)營(yíng)。李某因此以北京某投資公司為被告提起訴訟，要求依約交付房屋，并協(xié)助履行辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)。
北京某投資公司答辯稱：公司出售房屋沒(méi)有辦理商品房預(yù)售和銷售許可證；由于公司經(jīng)營(yíng)方向變化，已將涉案商鋪出租予他人，無(wú)法履行與李某的合同。
經(jīng)法官主持調(diào)解，李某與北京某投資公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議：北京某投資公司將緊鄰涉案商鋪，面積相同的A1-52號(hào)商鋪交付予李某，并協(xié)助李某辦理產(chǎn)權(quán)登記；北京某投資公司向李某支付15萬(wàn)元作為違約賠償。
此案雖以調(diào)解結(jié)案，但未辦理預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效卻是本案無(wú)法回避的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，對(duì)于在起訴時(shí)已竣工驗(yàn)收且辦理了大產(chǎn)權(quán)登記的商品房買賣合同，即使未辦理預(yù)售或銷售許可也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。具體理由如下：
一、北京某投資公司開(kāi)發(fā)的（包含涉案房屋在內(nèi)）整個(gè)建筑已依法進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，被告對(duì)自己擁有所有權(quán)的房屋具有完整的處分權(quán)，不需要辦理任何銷售許可手續(xù)。
李某起訴時(shí)，某投資公司具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目取得辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證，建設(shè)工程峻工驗(yàn)收備案表。2010年2月24日，某投資公司取得包含涉案房屋在內(nèi)的大產(chǎn)權(quán)證?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自登記之日起生效，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，任何人不得干涉。因此，北京某投資公司處分自有產(chǎn)權(quán)房屋并不違反法律規(guī)定。
《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《商品房銷售管理辦法》規(guī)范的商品房銷售合同，系指尚未建成的或已經(jīng)峻工驗(yàn)收的房屋，而不是指已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記的房屋銷售行為。尚未建成的房屋銷售需要取得預(yù)售許可，其實(shí)質(zhì)是此時(shí)的房屋并未形成法律意義上的房屋，更談不上開(kāi)發(fā)商對(duì)尚未建成房屋的所有權(quán)，因此其出售尚未建成的房屋屬于無(wú)權(quán)處分；而已峻工的房屋，根據(jù)《物權(quán)法》第30條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商已取得物權(quán)，因此法律并未規(guī)定已峻工房屋銷售需要辦理銷售許可證。根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定，無(wú)權(quán)處分人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同有效。本案中，雙方簽訂的合同因出售方已取得房屋的所有權(quán)，而不需要再辦理任何銷售許可手續(xù)而直接具有法律效力。
二、未辦理商品房預(yù)售許可證而簽訂的合同，屬于相對(duì)無(wú)效合同；法律法規(guī)規(guī)定商品房實(shí)行預(yù)售許可，立法本意在于維護(hù)購(gòu)房人利益，被告不能據(jù)此主張合同無(wú)效。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，在起訴前辦理了預(yù)售許可的，認(rèn)定合同有效，因此未辦理商品房預(yù)售許可證而簽訂的合同，屬于相對(duì)無(wú)效合同。相對(duì)無(wú)效合同區(qū)別于絕對(duì)無(wú)效合同，絕對(duì)無(wú)效是無(wú)法補(bǔ)正的，而相對(duì)無(wú)效是可以補(bǔ)正的，無(wú)效的情形消失后，合同即為有效。就本案而言，如果李某是在涉案房屋尚未建成階段起訴，則某投資公司在李某起訴之前未辦理預(yù)售許可證，則合同無(wú)效。但本案中，李某的起訴是在某投資公司不需要辦理任何銷售許可手續(xù)，也無(wú)法辦理預(yù)售許可手續(xù)的情況下起訴的，因此《解釋》第2條并不能適用于本案的情形。
商品房預(yù)售是一種特殊的商品買賣行為，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建造中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。由于買賣合同的標(biāo)的物在訂立買賣合同時(shí)并不存在，出賣人對(duì)其不享有完全意義的所有權(quán)，當(dāng)事人享有的只是一種物權(quán)的期待權(quán)，所以它在香港被稱作買賣樓花?，F(xiàn)行法律法規(guī)實(shí)行商品房預(yù)售，實(shí)際上是賦予開(kāi)發(fā)商一項(xiàng)權(quán)利。為了避免開(kāi)發(fā)商卷款走人等權(quán)利濫用行為，為了維護(hù)購(gòu)房人
