29.2.6 由房屋征收部門與被拆遷（征收）人協(xié)商簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議》，在征地補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出征收決定的市、縣級人民政府，作出補(bǔ)償決定并予以公告。對該補(bǔ)償決定不服的，申請行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。對既不申請行政復(fù)議亦不提起行政訴訟，或者雖申請或起訴但敗訴且不自行搬遷的被拆遷（征收）人，由作出征收決定的市、縣級人民政府申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
29.2.7 無論是達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，還是未達(dá)成而需要申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，都必須先行對被拆遷（征收）人進(jìn)行補(bǔ)償。
29.2.10 改造項目用地拆成凈地后，辦理土地收儲手續(xù)，并簽訂收儲協(xié)議。對其中的安置房建設(shè)用地，由市人民政府以劃撥方式供地給村委或集體經(jīng)濟(jì)組織。
29.2.11 對改造項目用地中的補(bǔ)虧用地，由縣級人民政府或市國土資源和房屋行政主管部門，組織土地招拍掛，成功后由競得人分別與縣級人民政府簽訂《成交確認(rèn)書》和《項目協(xié)議書》，與市國土資源和房屋行政主管部門就補(bǔ)虧用地簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
30.1 市、縣人民政府在改造范圍內(nèi)發(fā)布征收土地公告。征收土地公告應(yīng)當(dāng)包括擬征收土地的位置、范圍、用途、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。
30.2 國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)本級人民政府發(fā)布的征收土地公告，組織勘測定界，會同相關(guān)部門、單位、個人對擬征收土地的權(quán)屬、地類、面積以及地面附著物的權(quán)屬、種類、數(shù)量等進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、清點、核實，填寫土地征收勘測調(diào)查清單。
30.3國土資源行政主管部門會同有關(guān)部門在勘測調(diào)查結(jié)束之日起15個工作日內(nèi)，擬定土地征收補(bǔ)償安置方案，并將該方案在農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織所在地至少公示5個工作日。農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民或者其他權(quán)利人在公示結(jié)束后5個工作日內(nèi)對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方式提出聽證申請的，國土資源行政主管部門組織聽證。
30.4國土資源行政主管部門、財政部門與農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議，對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議，達(dá)不成土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議的，由市、縣人民政府進(jìn)行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，報省人民政府裁決。
30.5土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂或者補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)裁決后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門按照國家和省有關(guān)規(guī)定，組織編制土地征收方案，連同有關(guān)材料，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。
30.7財政部門會同國土資源行政主管部門自依法批準(zhǔn)土地征收之日起3個月內(nèi)，將土地征收補(bǔ)償安置費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費按照規(guī)定程序足額支付給相關(guān)權(quán)利人。
30.8收到足額補(bǔ)償款后，被征收土地農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和其他權(quán)利人在約定（規(guī)定）的期限內(nèi)清理附著物，并移交土地。
30.9征收土地經(jīng)依法批準(zhǔn)，且土地征收補(bǔ)償安置有關(guān)費用足額到位后，被征收土地的農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和其他權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)移交土地的，由市、縣人民政府責(zé)令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
31.2 委托設(shè)計單位對安置房進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，并報審申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
31.11 與村（居）民辦理交付和入住手續(xù)，并進(jìn)行房屋差價結(jié)算，協(xié)助或包辦辦理安置房房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
31.12 全面進(jìn)行改造項目的清算，包括項目施工造價結(jié)算、財務(wù)結(jié)算、征地補(bǔ)償款和市財政返還的土地出讓金以及房屋差價款、與代建單位代建費用的結(jié)算等。
32.1 城中村改造的主體、模式不一。采用市場模式進(jìn)行城中村改造時，通常在預(yù)審?fù)ㄟ^、征收之前，通過公開招投標(biāo)的方式確定改造合作伙伴。特別提醒，此方式下通常要求該合作伙伴介入前期事務(wù)，并負(fù)責(zé)土地整理，但此合作伙伴并不必然是最終建設(shè)主體。律師在起草或?qū)彶橄嚓P(guān)合同時，建議約定一旦最終土地出讓，合作伙伴未能中標(biāo)時，退出以及相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)葐栴}。
32.2 城中村改造，無統(tǒng)一立法，各地程序不一。在某一程序需要提供的材料、各程序的先后順序可能不同，律師服務(wù)城中村改造時需要特別注意收集當(dāng)?shù)卣囊?guī)范性文件。
32.3 本章對改造程序的列示，并不意味著就是要嚴(yán)格按照所列示的先后順位執(zhí)行，實際辦理過程中通常會有交叉，需要特別注意相互之間的協(xié)調(diào)問題。如果采用異地安置，通常是完成安置樓建設(shè)后再實施土地征收、房屋征收補(bǔ)償。
32.4 在騰遷補(bǔ)償階段，實施城中村改造時，若集體土地早已被征收，則直接適用國有土地上房屋的補(bǔ)償程序；若土地仍然是集體土地的，則應(yīng)當(dāng)先辦理集體土地征收，然后適用國有土地上房屋的補(bǔ)償程序，或?qū)⒓w征收與房屋補(bǔ)償同步進(jìn)行。
32.5特別提醒：因2010年《山東省土地征收管理辦法》的出臺，我省土地征收程序發(fā)生重大變化；同時《土地管理法》的修改很有可能導(dǎo)致集體土地征收補(bǔ)償程序的變化，請留意相關(guān)立法動態(tài)。
律師為城中村改造業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護(hù)委托人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過程中不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉。
律師為城中村改造業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)熟悉精通法律知識，掌握與城中村改造業(yè)務(wù)相關(guān)的專業(yè)知識，提高操作能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。
律師為城中村改造業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對相關(guān)法律事實作盡職調(diào)查，向委托人提示各種法律風(fēng)險，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項具體的法律服務(wù)。
第38條 國土資源和房屋部門：負(fù)責(zé)城中村改造項目土地預(yù)審、征地補(bǔ)償成本審核、改造項目供地方案初審、項目用地收儲及組織招拍掛、安置房用地劃撥、補(bǔ)虧用地出讓、原房屋房地產(chǎn)證書注銷、新建安置房房地產(chǎn)證書頒發(fā)等。
第39條 規(guī)劃部門：負(fù)責(zé)城中村改造項目涉及的規(guī)劃行政許可，包括規(guī)劃條件和選址審批、設(shè)計方案和圖紙審批、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的頒發(fā)等。
第42條 拆遷和征收管理部門:在征收與補(bǔ)償條例規(guī)制下，房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)城中村改造項目房屋拆遷行政許可、聽證、拆遷監(jiān)管、裁決、申請強(qiáng)制拆遷等工作；在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)制下，房屋征收部門負(fù)責(zé)組織實施房屋征收與補(bǔ)償工作，包括擬定征收補(bǔ)償方案、對被征收房屋的調(diào)查登記、與被拆遷（征收）人協(xié)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議、報請市、縣級人民政府作出補(bǔ)償決定、建立房屋征收補(bǔ)償檔案并將分戶補(bǔ)償情況公布等。
第44條 工程建設(shè)主管部門：負(fù)責(zé)城中村改造項目施工建造行政許可、安全和質(zhì)量監(jiān)管、竣工驗收、竣工檔案資料的備案和保存等工作。
52.1 受托參與對征收范圍內(nèi)房屋情況的調(diào)查摸底工作，起草或?qū)彶楣嫖臅?/div>
52.2 受托起草或?qū)彶檎魇昭a(bǔ)償方案。
52.3 對征收補(bǔ)償方案征求意見情況進(jìn)行法律分析，出具法律意見，協(xié)助修改補(bǔ)償方案。
52.4 對聽證程序進(jìn)行法律設(shè)計，根據(jù)聽證情況，協(xié)助修改征收補(bǔ)償方案。
52.5 受托進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并出具評估報告。
第三節(jié) 律師為城中村改造政府職能部門辦理土地和規(guī)劃等手續(xù)提供法律服務(wù)
第53條 受縣級人民政府委托，起草或?qū)彶閳髮徫募?，代辦審批法律手續(xù)，申辦規(guī)劃許可。
第54條 起草征地補(bǔ)償成本和拆遷安置或征收補(bǔ)償成本文件，或?qū)υ摰任募M(jìn)行合法、合規(guī)性審查。
第55條 起草供地方案，或?qū)υ摲桨高M(jìn)行合法、合規(guī)性審查。
第56條 協(xié)助辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、集體土地征收手續(xù)，對需補(bǔ)償?shù)捻椖窟M(jìn)行盡職調(diào)查，起草或?qū)彶檎鞯貐f(xié)議。
第57條 受托參加或代理征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)聽證、協(xié)調(diào)、裁決、行政復(fù)議和訴訟活動。
第58條 協(xié)助辦理改造項目用地收儲手續(xù)，起草或?qū)彶槭諆f(xié)議。
第59條 在征收與補(bǔ)償條例規(guī)制下，協(xié)助辦理改造項目捆綁招拍掛手續(xù)，起草或?qū)彶檎信膾煳募?、《項目成交確認(rèn)書》、《項目協(xié)議書》、《安置房代建協(xié)議》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》等文書。
第60條 在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)制下，協(xié)助辦理改造項目用地中補(bǔ)償用地的招拍掛手續(xù)，起草或?qū)彶檎信膾煳募?、《中?biāo)通知書》、《成交確認(rèn)書》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》等文書，協(xié)助審查競買申請人的資格，參加開標(biāo)、評標(biāo)活動。
第四節(jié) 律師為城中村改造中政府職能部門拆遷、征收管理提供法律服務(wù)
第61條 在征收與補(bǔ)償條例規(guī)制下：
61.1 協(xié)助房屋拆遷管理部門確定被拆遷房屋的評估機(jī)構(gòu)，起草或?qū)彶閭溥x評估機(jī)構(gòu)公示文件，在拆遷人和被拆遷人不能協(xié)商確定評估機(jī)構(gòu)情況下，組織抽簽確定或直接指定。
61.2 協(xié)助房屋拆遷管理部門辦理被拆遷房屋評估結(jié)果的公告、送達(dá)以及異議處理工作，起草或?qū)彶樗柘嚓P(guān)法律文書。
61.3 受房屋拆遷管理部門委托，協(xié)助審查拆遷人申領(lǐng)《拆遷許可證》所提交的材料是否齊備、合法、有效。
61.4 受邀參加頒發(fā)《拆遷許可證》前的聽證活動，并根據(jù)聽證情況，就是否具備辦證條件出具法律意見。
61.5 起草或?qū)彶椴疬w公告以及向有關(guān)部門下發(fā)的停止辦理相關(guān)手續(xù)的通知。
61.6 為房屋拆遷管理部門辦理拆遷糾紛裁決提供全過程顧問服務(wù)，包括代理行政復(fù)議和訴訟以及申請強(qiáng)制拆遷、聽證。
61.7 在市、縣級人民政府責(zé)令有關(guān)職能部門實施強(qiáng)制拆遷時，提供全過程顧問服務(wù)，對行為的合法性進(jìn)行法律指導(dǎo)。
第62條 在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)制下：
62.1 受托參加市、縣級人民政府組織有關(guān)部門進(jìn)行的，對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理活動，并代理由此引發(fā)的行政復(fù)議和訴訟活動。
62.2 起草或?qū)彶檎魇諞Q定和公告，并協(xié)助做好宣傳、解釋工作。
62.3 受托代理因?qū)φ魇諞Q定不服而提起的行政復(fù)議和訴訟活動。
62.4 協(xié)助房屋征收部門辦理被征收房屋評估機(jī)構(gòu)的選定、評估結(jié)果的公告、送達(dá)以及異議處理工作，起草或?qū)彶槲泻贤⒐娴人柘嚓P(guān)法律文書。
62.5 起草或?qū)彶椤墩魇昭a(bǔ)償協(xié)議》，參加與被拆遷（征收）人的談判、簽約活動。
62.6 當(dāng)在征地補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的情況時，受托起草或?qū)彶檠a(bǔ)償決定和公告，并代理由此引起的行政復(fù)議或訴訟。
62.7 代理市、縣級人民政府向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行的活動。
第五節(jié) 律師為政府其他職能部門在城中村改造中的管理和行政執(zhí)法提供法律服務(wù)
鑒于在城中村改造中，在土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等主要行政主管部門外，尚有其他職能部門也參與了部分管理和行政執(zhí)法工作，并且這些職能部門眾多且情況不一，本業(yè)務(wù)指引不再按具體部門就律師能提供的服務(wù)進(jìn)行一一列舉，僅進(jìn)行總體概括性總結(jié)如下：
第63條 對城中村改造中涉及的具體管理和行政執(zhí)法事項，為職能部門提供法律咨詢和論證，出具法律意見。
第64條 起草或?qū)彶樵诠芾砗托姓?zhí)法過程中所需的法律文書，對程序進(jìn)行合法、合規(guī)性指導(dǎo)。
第65條 參加有關(guān)的聽證活動，并根據(jù)聽證情況，進(jìn)行法律分析，出具法律意見。
第66條 受托代理因管理和行政執(zhí)法引起的行政復(fù)議和訴訟以及執(zhí)行活動。
第七章 律師為投資人提供法律服務(wù)
第67條 投資人參與城中村改造有五種方式：第一，直接參加改造項目或國有土地使用權(quán)招拍掛，摘牌后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；第二，以公司股權(quán)重組方式，成為前期已獲得改造項目開發(fā)權(quán)的企業(yè)的股東，實現(xiàn)對改造項目的開發(fā)建設(shè)；第三，與前期已獲得改造項目開發(fā)權(quán)的企業(yè)成立項目公司，進(jìn)行初步開發(fā)后，再就該項目公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓；第四，與前期已獲得改造項目開發(fā)權(quán)的企業(yè)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，直接受讓改造項目（安置房建設(shè)部分除外）；第五，與前期已獲得改造項目開發(fā)權(quán)的企業(yè)簽訂合作協(xié)議，對改造項目進(jìn)行合作開發(fā)建設(shè)。
第68條 律師在城中村改造中為投資人提供法律服務(wù)的內(nèi)容：第一，選擇改造模式時的法律可行性論證；第二，對改造方案的合法性和合規(guī)性的綜合把握；第三，制定改造專項規(guī)劃的合法性把握；第四，起草、審查城中村重建改造項目合作協(xié)議、城中村改造協(xié)議書、征收、搬遷和補(bǔ)償安置協(xié)議書等。
第69條 律師為投資人城中村改造提供盡職調(diào)查法律服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括：第一，調(diào)查城中村改造項目土地房產(chǎn)權(quán)屬和利用狀況；第二，調(diào)查該城市房地產(chǎn)市場和城中村政策法規(guī)環(huán)境；第三，調(diào)查集體和集體經(jīng)濟(jì)組織的相關(guān)信息；第四，出具律師盡職調(diào)查報告。
第70條 律師為投資人確定城中村改造中開發(fā)模式提供法律服務(wù)：提供法律咨詢和論證，出具專項法律意見書；起草或?qū)彶榕涮椎奈臅唤Y(jié)合目標(biāo)城中村的實情，協(xié)助創(chuàng)設(shè)新的改造模式等。
第71條 律師為投資人在委托拆遷合同簽訂階段提供法律服務(wù)：第一，審查與集體企業(yè)合作開發(fā)城中村改造項目的各類法律文件；第二，審查與其他投資商合作開發(fā)城村改造項目的各類法律文件；第三，參與城中村改造項目合作開發(fā)各類協(xié)議的談判。
第72條 律師為投資人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂階段提供法律服務(wù)：第一，為投資人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議前做盡職查工作；第二，為投資人審查修訂總體拆遷補(bǔ)償安置總體方案；第三，審查修訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
第73條 律師為投資人在行政審批中提供法律服務(wù)：第一，城中村項目的專項規(guī)劃確定和審批；第二，城中村項目的拆遷許可證申請；第三，城中村項目實施中的“五證”申請。
第74條 律師為投資人取得建設(shè)用地使用權(quán)提供法律服務(wù)：第一，土地掛牌出讓交易之前的工作；第二，協(xié)助開發(fā)商參加掛牌工作；第三，掛牌結(jié)束后的工作。
第75條 律師為城中村改造項目融資提供法律服務(wù)：第一，提供各種融資方式的選擇；第二，審訂融資的各種法律文件；第三，就項目開發(fā)建設(shè)過程涉及與承建商等的相關(guān)事宜，受托參加談判、磋商、調(diào)解、參加相關(guān)工作會議；第四，協(xié)助當(dāng)事人監(jiān)督、審查項目資金的到位情況、使用情況；第五，協(xié)助監(jiān)督、審查項目合作主體的履約情況，包括跟蹤、審查拆遷補(bǔ)償安置費用的支付情況、跟蹤審查項目建設(shè)的進(jìn)度情況等；第六，協(xié)助當(dāng)事人就相關(guān)改造參與主體的違約情況提出征詢意見以及提供相關(guān)法律意見，維護(hù)委托人利益；第七，協(xié)助辦理有關(guān)改造項目建設(shè)階段涉及當(dāng)事人的其他法律事務(wù)、法律手續(xù)等。
第76條 律師為城中村改造中回遷安置和公建設(shè)施移交提供法律服務(wù)：第一，協(xié)助投資人參與項目竣工驗收，協(xié)助審查拆遷安置房是否符合約定的規(guī)劃設(shè)計方案；第二，出席并參與有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置物業(yè)移交的洽談、談判活動，協(xié)助投資人制定、審核、修改拆遷補(bǔ)償安置物業(yè)移交方案，在投資人參與拆遷補(bǔ)償安置物業(yè)移交相關(guān)事項的協(xié)商、調(diào)整、協(xié)調(diào)的過程中提供法律咨詢，控制法律風(fēng)險，維護(hù)投資人的利益；第三，出席并參與有關(guān)拆遷安置用房分配的協(xié)商、洽談等工作會議，協(xié)助投資人制定、審核、修改有關(guān)拆遷安置房的內(nèi)部分配方案，并應(yīng)投資人要求出具相關(guān)法律意見書；第四，協(xié)助辦理投資人取得的本項目安置房房產(chǎn)證等相關(guān)事項；第五，就簽訂《前期物業(yè)管理合同》提供法律咨詢；第六，協(xié)助辦理項目竣工驗收后的安置房移交的其他相關(guān)法律事務(wù)、法律手續(xù)等。
第八章 律師為集體經(jīng)濟(jì)組織提供法律服務(wù)
第一節(jié) 村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織在城中村改造中的作用
第77條 村（居）委會的主要職能是社會管理和公共事務(wù)的管理，集體經(jīng)濟(jì)組織是在村（居）委會的支持和組織之下進(jìn)行發(fā)展的。城中村改造涉及的是村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織名下的集體所有土地，或者村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織依法占有的國有土地，及村（居）民自有的宅基地，以及依附于該土地上的受村（居）委會管理的村（居）民、集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
第78條 村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織在城中村改造中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
78.1對城中村改造方案、模式是否符合本片區(qū)實際情況進(jìn)行審核，并提出相應(yīng)的建議和意見，使改造方案、模式切實可行。
78.2對拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行審核，以確保村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織、村（居）民利益的最大化。
78.3積極宣傳城中村改造的法規(guī)政策，協(xié)調(diào)處理集體經(jīng)濟(jì)組織、村（居）民的不同意見和建議。
78.4 協(xié)調(diào)處理征收、補(bǔ)償、安置、重建改造建設(shè)過程中的相關(guān)工作。
78.5 協(xié)助政府部門查處違章、違法建筑。
79.6 協(xié)助政府部門辦理城中村改造用地相關(guān)手續(xù)。
78.7 協(xié)助政府部門處理村（居）民身份變更后有關(guān)社會保障事宜。
第二節(jié) 集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體參與城中村改造的模式
第79條 集體經(jīng)濟(jì)組織是城中村改造項目中不可或缺的主體，其既可作為城中村改造的被改造人，也可作為城中村改造項目的改造人。本節(jié)闡述的是集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體時律師可提供的法律服務(wù)。
第80條 集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體參與城中村改造主要有兩種模式：
80.1集體經(jīng)濟(jì)組織自主改造
即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員在政府的指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。此種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施、政策優(yōu)惠、配套資金等方面，適用于規(guī)模較小，集體及村（居）民經(jīng)濟(jì)比較強(qiáng)的村。
80.2集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商合作改造
此種模式之下又可以分為兩種方式：
80.2.1與開發(fā)商法人型合作改造方式
集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商經(jīng)過協(xié)商，并經(jīng)村（居）民（代表）大會表決通過和開發(fā)商股東會表決同意，雙方共同出資，組建城中村改造項目公司，通過出資方式、股權(quán)份額、股東會、董事會和經(jīng)營團(tuán)隊的制度安排，共同實施城中村項目拆遷、土地取得、項目建設(shè)、項目銷售和回遷安置等事宜。
80.2.2與開發(fā)商合同型合作改造方式
集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商協(xié)商，并經(jīng)村（居）民（代表）大會表決通過和開發(fā)商股東會表決同意，以開發(fā)商的名義實施城中村項目拆遷、土地取得、項目建設(shè)、項目銷售和回遷安置等事宜，集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，約定各方的權(quán)利義務(wù)和項目利潤分配。
采取此種改造模式，雖然集體經(jīng)濟(jì)組織是城中村改造的主體，但實際上是開發(fā)商作為城中村改造的主導(dǎo)，若集體經(jīng)濟(jì)組織選擇此種改造模式，律師在為其提供法律服務(wù)時要特別注意對集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員利益的保護(hù)。
第三節(jié) 村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織參與城中村改造的風(fēng)險控制
第81條 村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織參與城中村改造存在的風(fēng)險：
81.1政策風(fēng)險：是指因政府有關(guān)城中村改造的政策發(fā)生重大變化或是有重要舉措、法規(guī)出臺時，引起改造成本的變化，從而給村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織帶來的風(fēng)險。
81.2征收與補(bǔ)償風(fēng)險：是指在城中村改造過程中，村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員因各種原因，拒絕達(dá)成拆遷安置或征收補(bǔ)償協(xié)議等，從而造成改造進(jìn)程中的風(fēng)險。
81.3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險：是指村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織采用與開發(fā)商合作的改造方式進(jìn)行城中村改造時，在合作中存在的風(fēng)險。
第82條 村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織對城中村改造中存在風(fēng)險的控制：
82.1 對政策風(fēng)險的控制：
82.1.1 仔細(xì)審核現(xiàn)有政策的有效性，明確項目改造方案是否有明確的政策意見，是否被列為城中村改造重點項目等，政策的支持關(guān)系到土地流轉(zhuǎn)的順利以及與開發(fā)商合作的穩(wěn)定性。
82.1.2 由于我國城市土地實行國家所有，農(nóng)村土地實行集體所有，城市化進(jìn)程中對土地的需求必然通過行政機(jī)關(guān)對農(nóng)集體所有土地的征收征用來滿足，律師辦理此類業(yè)務(wù)時，不僅要了解國家的有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，還要注意研究當(dāng)?shù)厥?、縣、街辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）等有關(guān)城中村改造征地補(bǔ)償安置的具體規(guī)定。
82.2 對征收風(fēng)險的控制：
82.2.1 了解現(xiàn)有宅基地使用情況，是否存在村（居）民的現(xiàn)有住宅面積使用比較緊張或者房屋需要翻新等情況，避免引發(fā)家庭矛盾和社會矛盾。
82.2.2 做好項目實施的可行性論證，充分考慮村（居）民實際每戶居住面積與將來可分配面積相比較，是否有所提高，爭取村（居）民愿意接受的方案。
82.2.3 預(yù)先制定一般標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償安置方案，經(jīng)村（居）民討論并提出相關(guān)意見，為制定正式的拆遷補(bǔ)償安置方案提供依據(jù)。
82.2.4 在和開發(fā)商接觸、磋商后，對征收與補(bǔ)償安置方案進(jìn)行村（居）民表決，并根據(jù)表決結(jié)果和村（居）民提出的合理化意見、建議，對征收補(bǔ)償安置方案進(jìn)行完善，以防出現(xiàn)拆遷過程中遲遲達(dá)不成協(xié)議情況的發(fā)生，影響改造進(jìn)程。
82.3對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的控制：
82.3.1 對開發(fā)商的資質(zhì)、資金能力進(jìn)行充分調(diào)查了解，防止建設(shè)過程中因開發(fā)商資金問題導(dǎo)致安置樓房遲延建設(shè)。
82.3.2 由村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商之間建立資金共管賬戶，并由開發(fā)商向村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織繳納一定的保證金，作為項目進(jìn)展的保障。
82.3.3 由開發(fā)商為項目的順利進(jìn)展提供有效的擔(dān)保。
82.3.4 村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織選定有資質(zhì)的監(jiān)理公司對工程建設(shè)進(jìn)行全程監(jiān)理，確保工程質(zhì)量、安全，監(jiān)督開發(fā)商對合同的履行。
第四節(jié) 律師為集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體時提供法律服務(wù)
第83條 當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造的主體時，律師可為集體經(jīng)濟(jì)組織提供如下法律服務(wù)：
83.1 對擬改造的城中村項目進(jìn)行盡職調(diào)查。
83.2就城中村改造的整體方案，包括改造條件、方式目標(biāo)、所涉風(fēng)險等提供法律咨詢意見。
83.3 就城中村改造的模式提供法律咨詢意見。
83.4 就征收與補(bǔ)償安置方案提供法律咨詢意見，協(xié)助集體經(jīng)濟(jì)組織起草、審查征收與補(bǔ)償安置協(xié)議，參與和村（居）民的征收與補(bǔ)償安置談判。
83.5 就集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商合作改造提供法律服務(wù)，包括對開發(fā)商資信狀況進(jìn)行盡職調(diào)查，出具合作改造及風(fēng)險控制法律咨詢意見，參與合作開發(fā)的談判，起草、審查合作改造協(xié)議等。
83.6 就集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商合作設(shè)立城中村改造項目公司，提供從協(xié)商談判、出具法律咨詢意見、起草、審查出資協(xié)議、公司股權(quán)安排、公司架構(gòu)設(shè)置到申請公司工商登記注冊的全過程法律服務(wù)。
83.7 就項目開發(fā)融資提供法律意見，起草、審查融資協(xié)議、參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過程中的爭議。
83.8 在項目建造、銷售及交付階段提供法律服務(wù)。
83.9 為城中村改造涉及的行政審批提供法律服務(wù)。
83.10 為城中村改造過程中涉及的行政裁決提供法律服務(wù)。
83.11 為城中村改造過程中涉及的強(qiáng)制拆遷提供法律服務(wù)。
83.12 為城中村改造涉及的訴訟、仲裁提供法律服務(wù)。
以上法律服務(wù)內(nèi)容中的征收與補(bǔ)償、建設(shè)工程和商品房銷售的律師服務(wù)，全國律協(xié)均已制訂了相應(yīng)的操作指引。另外，盡職調(diào)查、拆遷補(bǔ)償安置、融資、行政審批、行政裁決、強(qiáng)制拆遷、訴訟、仲裁、委托拆遷等的律師服務(wù)已在本操作指引其他章節(jié)（主要為第七章、第八章）進(jìn)行了闡述，本章不再贅述。律師在為集體經(jīng)濟(jì)組織提供上述法律服務(wù)時，應(yīng)注意從集體經(jīng)濟(jì)組織、村（居）民的立場出發(fā)，維護(hù)其合法權(quán)益。
第84條 律師在集體經(jīng)濟(jì)組織采用合作改造模式下提供的法律服務(wù)：
在此種合作改造模式下，律師除提供前述所說的盡職調(diào)查等法律服務(wù)外，最重要的就是合作協(xié)議的談判、審查、起草，在此過程中，律師應(yīng)注意以下事項：
84.1 協(xié)議簽訂主體的身份的合法性，即是否是合法存續(xù)的獨立法人，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)等。
84.2 協(xié)議簽訂前，集體經(jīng)濟(jì)組織是否將協(xié)議的實質(zhì)內(nèi)容提交村（居）民會議投票表決，是否符合集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的規(guī)章制度的規(guī)定，是否取得了合法的授權(quán)；合作的開發(fā)商是否依據(jù)其公司《章程》的規(guī)定將協(xié)議的實質(zhì)內(nèi)容提交公司決策機(jī)構(gòu)表決通過，并取得合法授權(quán)。
84.3 協(xié)議確定的改造范圍是否明確；改造范圍內(nèi)的土地權(quán)屬、建筑物權(quán)屬、用途、面積、拆遷面積是否約定明確。
84.4 對合作改造的方式是否約定明確。
84.4.1 與開發(fā)商法人型合作改造方式，在協(xié)議中應(yīng)明確雙方的出資比例；股東會各方委派人數(shù)；董事會董事名額的分配及董事、董事長產(chǎn)生的方式；監(jiān)事會監(jiān)事名額的分配及監(jiān)事、監(jiān)事會主席產(chǎn)生的方式；雙方出資的到位時間；公司存續(xù)的期限；公司的經(jīng)營范圍等。其他未盡事宜，則應(yīng)依照《公司法》的有關(guān)規(guī)定由集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商另行簽訂相關(guān)協(xié)議予以明確。
84.4.2 與開發(fā)商合同型合作改造方式，在協(xié)議中應(yīng)明確開發(fā)商出資金額，資金到位的時間，資金來源的保障，資金使用的監(jiān)管等。
84.5 明確房屋拆遷補(bǔ)償安置所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)注意與當(dāng)?shù)貙τ诩w經(jīng)濟(jì)組織、村（居）民的有關(guān)優(yōu)惠政策的規(guī)定相結(jié)合。
84.6 明確合作改造的期限，此期限的確定應(yīng)結(jié)合改造項目的規(guī)模、難度、資金等因素予以綜合考慮。
84.7 集體經(jīng)濟(jì)組織、開發(fā)商其他的權(quán)利義務(wù)的約定（包括但不限于集體經(jīng)濟(jì)組織的協(xié)調(diào)、宣傳等，開發(fā)商制訂具體的改造方案等）。
84.8 開發(fā)商獲得土地使用權(quán)的方式。
84.9 雙方的違約責(zé)任，其中應(yīng)特別注意對開發(fā)商未及時支付開發(fā)資金的違約責(zé)任的約定，但律師應(yīng)注意雙方違約責(zé)任的平衡。
因集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商簽訂的合作協(xié)議涉及的是土地，而我國有著嚴(yán)格的土地管理制度，且各地對城中村改造有著不同的政策規(guī)定，因此，建議律師在合作協(xié)議簽訂之前先征詢當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的意見，明確合作協(xié)議是否要經(jīng)過相應(yīng)的審批手續(xù)，以確保合作協(xié)議的合法性和可執(zhí)行性。
第85條 律師在集體經(jīng)濟(jì)組織采用自主改造模式下提供的法律服務(wù)：
自主改造模式下，村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織占據(jù)主導(dǎo)地位，律師在為其提供法律服務(wù)時應(yīng)注意：
85.1 確保城中村改造項目啟動的合法性。
85.2 應(yīng)報相關(guān)政府部門進(jìn)行審批，取得政府部門的許可。
85.3 在解析當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策的基礎(chǔ)上，為村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織爭取更多的優(yōu)惠政策。
85.4 防止村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織未經(jīng)法定程序擅自改變改造模式，以免造成村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織被行政處罰，甚至被取消城中村改造項目。
第86條 律師為集體經(jīng)濟(jì)組織提供法律服務(wù)的特別注意事項：
86.1 城中村改造啟動的程序應(yīng)符合《村民委員會組織法》、《城市居民委員會組織法》規(guī)定的條件。
城中村改造項目的啟動首先需要的是城中村村（居）民的同意，城中村改造涉及的是城中村村（居）民的宅基地及集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地的使用，此為涉及村（居）民利益的事項，依法此等事項必須由村（居）委會提請村（居）民會議討論決定。律師在為村（居）委會或集體經(jīng)濟(jì)組織提供法律服務(wù)應(yīng)提示其注意，以使城中村改造的啟動符合法定程序。
律師可協(xié)助村（居）委會、集體經(jīng)濟(jì)組織制訂擬提交村（居）民會議討論的城中村改造議案的內(nèi)容，包括但不限于：
（1）城中村改造的作用及意義
（2）城中村改造的初步方案
（3）城中村改造的模式
（4）城中村改造的資金來源及使用安排
（5）拆遷補(bǔ)償安置的初步方案
（6）土地被征用后，村（居）民的就業(yè)、社保等涉及村（居）民切身利益及將來生活保障問題的初步安排
（7）城中村改造后的收益分配及使用等
86.2 在制訂征收與補(bǔ)償安置方案時對不同身份自然人的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)存在差異時的處理：
86.2.1 對于農(nóng)業(yè)戶口的自然人，拆遷改造后征用土地需要農(nóng)轉(zhuǎn)非安置的應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行安置，拆除的房屋根據(jù)各村的補(bǔ)償方式給予補(bǔ)償。
86.2.2 對于已經(jīng)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的集體成員，不存在農(nóng)轉(zhuǎn)非問題，但由于其仍居住在本村（居）或保留、繼承了家庭原有的宅基地及住房，征收后也應(yīng)給予其房屋或貨幣補(bǔ)償。具體方式根據(jù)各村（居）的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定。
86.2.3 有本村（居）戶口，但無房的自然人，或雖有宅基地但尚未建房的本村（居）戶口的自然人，一般按照當(dāng)?shù)販?zhǔn)許村（居）民自建房的最大面積為基數(shù)，在扣除建房成本后，對其給予貨幣補(bǔ)償，或者按照各地的標(biāo)準(zhǔn)給予其房屋補(bǔ)償。
86.2.4 對于外來人口落戶本集體的無房戶，一般不給予補(bǔ)償。但各地方的具體處理辦法有所區(qū)別。
86.2.5 對于外來人口落戶本集體的有房戶，由于歷史原因通過購買等方式擁有了集體的宅基地，因此在拆遷時應(yīng)對其房屋給予補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各村（居）的標(biāo)準(zhǔn)確定。
86.2.6 并沒有落戶本集體，但從本集體的自然人處購買了房產(chǎn)，司法實踐中一般認(rèn)定此種買賣為無效的民事行為，接受補(bǔ)償?shù)闹黧w仍然是該房產(chǎn)的原權(quán)利人（即原村（居）民），買受人的補(bǔ)償一般由原村（居）民與買受人進(jìn)行協(xié)商處理。
第五節(jié) 律師為集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷（征收）人時提供的法律服務(wù)
當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織不以城中村改造開發(fā)主體參與城中村改造項目時，集體經(jīng)濟(jì)組織一般是作為被拆遷（征收）人或者是被拆遷（征收）人的基層組織的法律地位出現(xiàn)的。
第87條 集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷（征收）人時，律師可提供的法律服務(wù)和注意事項：
城中村改造項目范圍內(nèi)，一般存在不少集體性物業(yè)。集體作為集體所有物業(yè)或者其他不動產(chǎn)所有權(quán)人，即被拆遷（征收）人，律師為其提供的法律服務(wù)及其注意事項，與一般被拆遷（征收）人基本相同。
第88條 集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷人村（居）民的基層組織，律師可提示集體經(jīng)濟(jì)組織的事項：
村（居）委會和集體經(jīng)濟(jì)組織，是村（居）民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，有權(quán)利和義務(wù)調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社會治安，向人民政府和城中村開發(fā)單位反映村（居）民的意見、要求和提出建議。
城中村改造項目事關(guān)集體和村（居）民核心利益，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定的大事，處理不當(dāng)容易引發(fā)群體性事件。在實務(wù)中城中村項目是否能夠順利實施，關(guān)鍵是開發(fā)單位與村（居）民的拆遷（征收）補(bǔ)償安置協(xié)議是否能順利簽訂，當(dāng)開發(fā)單位與村（居）民出現(xiàn)達(dá)不成征收與補(bǔ)償安置協(xié)議時，集體經(jīng)濟(jì)組織可充當(dāng)中間人，協(xié)調(diào)雙方的糾紛。
第九章 律師為物業(yè)權(quán)利主體提供法律服務(wù)
第89條 律師為村（居）民、準(zhǔn)村（居）民、共有人、繼受人等提供法律服務(wù)的內(nèi)容
89.1律師為村（居）民提供的法律服務(wù)
主要是村（居）民權(quán)利保護(hù)問題
89.1.1為村（居）民在拆遷（征收）補(bǔ)償安置包括拆遷（征收）補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、房屋補(bǔ)償方案的選擇、貨幣補(bǔ)償款的分配等問題提供法律服務(wù)；
89.1.2為村（居）民安置后的房屋交付、房產(chǎn)證的辦理、物業(yè)服務(wù)糾紛等提供法律服務(wù)。
89.2 律師為準(zhǔn)村（居）民提供的法律服務(wù)
89.2.1關(guān)于準(zhǔn)村（居）民戶籍問題的處理；
89.2.2 關(guān)于準(zhǔn)村（居）民征收與補(bǔ)償安置包括拆遷（征收）補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、房屋征收補(bǔ)償方案的選擇、貨幣補(bǔ)償款的分配等問題提供法律服務(wù)；
89.2.3 為準(zhǔn)村（居）民安置后的房屋交付、房產(chǎn)證的辦理、物業(yè)服務(wù)糾紛等提供法律服務(wù)。
89.3律師為共有人提供的法律服務(wù)
89.3.1村（居）民一方去世后，其房屋共有人的房屋所有權(quán)的確定，依法分家析產(chǎn)。
89.3.2為共有人在拆遷（征收）補(bǔ)償安置包括拆遷（征收）補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、房屋補(bǔ)償方案的選擇、貨幣補(bǔ)償款的分配等問題提供法律服務(wù)；
89.3.3為共有人安置后的房屋交付、房產(chǎn)證的辦理、物業(yè)服務(wù)糾紛等提供法律服務(wù)。
89.4 律師為房屋的繼受人提供的法律服務(wù)內(nèi)容
89.4.1關(guān)于房屋繼受人的房屋所有權(quán)的分配，拆遷（征收）補(bǔ)償費用及安置房屋的分配問題；
89.4.2為房屋繼受人在拆遷（征收）補(bǔ)償安置包括拆遷（征收）補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、房屋補(bǔ)償方案的選擇、貨幣補(bǔ)償款的分配等問題提供法律服務(wù)；
89.4.3為房屋繼受人安置后的房屋交付、房產(chǎn)證的辦理、物業(yè)服務(wù)糾紛等提供法律服務(wù)。
第90條 律師為房屋買受人、抵押人（抵押權(quán)人）、承租人、代管人等提供法律服務(wù)
90.1 律師為房屋買受人提供的法律服務(wù)
現(xiàn)實生活中，許多房屋買受人因未辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致在房屋拆遷（征收）過程中的權(quán)利無法得到保護(hù)。
90.1.1為關(guān)于房屋買受人房屋所有權(quán)的確定提供法律服務(wù)；
90.1.2為房屋買受人在拆遷（征收）補(bǔ)償安置包括拆遷（征收）補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、房屋補(bǔ)償方案的選擇、貨幣補(bǔ)償款的分配等問題提供法律服務(wù)；
90.1.3為房屋買受人安置后的房屋交付、房產(chǎn)證的辦理、物業(yè)服務(wù)糾紛等提供法律服務(wù)。
90.2律師為抵押人（抵押權(quán)人）提供的法律服務(wù)
積極促成抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成共識，選擇以下方式之一解決抵押與房屋拆除間的銜接問題：
90.2.1由抵押人進(jìn)行全部清貸，解除借款和抵押關(guān)系；
90.2.2雙方協(xié)商由抵押人另行提供等值的抵押物并簽訂新的抵押合同以解除原抵押合同；
90.2.3在抵押人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，可以協(xié)商通過拆遷（征收）人給予抵押人的貨幣補(bǔ)償優(yōu)先償還抵押權(quán)人的全部貸款本息，以解除抵押和借款關(guān)系；在抵押人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況下，抵押權(quán)人可與抵押人協(xié)商就調(diào)換后的房屋建立抵押關(guān)系。
90.3 律師為房屋代管人提供的法律服務(wù)
律師協(xié)助房屋代管人維護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。
第十章 律師為其他主體提供法律服務(wù)
城中村改造所涉及的主體，除了前文中提到的村（居）民、集體經(jīng)濟(jì)組織、村（居）民委員會、開發(fā)商（投資人）、政府及其相關(guān)部門之外，還有城中村內(nèi)房產(chǎn)的承租人。從城中村內(nèi)的房產(chǎn)現(xiàn)狀來看，很多房產(chǎn)都出租給了第三人，在對城中村內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行拆遷（征收）過程中勢必會影響村（居）民之外的第三人的利益。
第91條 在城中村改造中，如何對被拆遷（征收）房屋承租人（以下簡稱“承租人”）進(jìn)行補(bǔ)償安置一直是改造工作的難點之一。這是因為：其一，形成租賃關(guān)系的原因比較復(fù)雜，有因政策原因形成的，有因市場原因形成的，不同原因形成的租賃關(guān)系導(dǎo)致承租人的權(quán)利義務(wù)有重大差異；其二，圍繞拆遷（征收）出租房屋涉及到拆遷（征收）人、作為被拆遷（征收）人的出租人、承租人三方之間的權(quán)利義務(wù)，其法律關(guān)系較為復(fù)雜；其三，哪些補(bǔ)償項目屬于出租人人，哪些補(bǔ)償項目屬于承租人，爭議較大。
第92條 要準(zhǔn)確把握承租人的法律地位，就必須厘清房屋租賃權(quán)的法律屬性。首先，房屋租賃權(quán)是債權(quán)而非用益物權(quán)。其次，承租人具有從屬性。第三，承租人具有獨立性。
除了法律屬性之外，本指引建議按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定處理出租人與承租人之間與拆遷（征收）有關(guān)的補(bǔ)償法律問題。
第93條 對承租人補(bǔ)償安置的基本原則
對承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置的基本要求是要使承租人在搬遷后的生活環(huán)境、生活水平不低于搬遷前的生活環(huán)境和水平，這就要求在對承租人補(bǔ)償安置時應(yīng)貫徹以下原則：
93.1約定優(yōu)先的原則。 由于對承租人的補(bǔ)償項目主要來自于被拆遷（征收）人的讓渡，即不存在由拆遷（征收）人對出租人及承租人的雙重安置，是補(bǔ)償給出租人還是承租人，應(yīng)充分尊重出租人與承租人的約定。只有在沒有約定或約定不明的，才適用法律規(guī)定。
93.2合法原則。由于拆遷（征收）中涉及到拆遷（征收）人、出租人、承租人三方的利益，又有民、刑交叉，故應(yīng)嚴(yán)格依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行，不得損害任何一方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
93.3公平合理原則。因為關(guān)于承租人的規(guī)定較少，實踐中難以操作。而承租人的情況多種多樣，在法無規(guī)定的情況下，應(yīng)當(dāng)遵循公平合理原則，平等對待各方當(dāng)事人，不偏私、不歧視。
93.4實事求是原則。由于一些租賃關(guān)系是在特定的歷史環(huán)境下形成的，因此在處理此類承租人的補(bǔ)償安置事項時，應(yīng)當(dāng)在歷史背景下考量，實事求是地解決歷史遺留問題。
第94條 對承租人的補(bǔ)償項目
94.1搬遷費，又稱搬遷補(bǔ)助費。如果出租人與承租人就該項費用有約定的，按約定辦理；若無約定，一般應(yīng)當(dāng)支付給承租人。
94.2 提前搬遷獎。有的地方規(guī)定出租人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)提前搬遷的，拆遷（征收）人可以給予搬遷獎勵費。搬遷獎勵費的支付按搬遷費的支付原則辦理。
94.3臨時安置補(bǔ)助費（過渡費）。承租人自行安排住處的，則應(yīng)獲得相應(yīng)的臨時安置補(bǔ)助費。
94.4停業(yè)損失。若因拆遷（征收）造成承租人停產(chǎn)、停業(yè)的，則承租人有權(quán)要求獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。
94.5改建、擴(kuò)建及裝飾裝修物的補(bǔ)償?！逗贤ā返诙俣龡l第一款的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物?！背凶馊烁纳苹蛘咴鲈O(shè)的物品主要體現(xiàn)為對房屋的裝修及添置的相關(guān)設(shè)施，如承租人與出租人就此項改善或者增設(shè)物品有約定的，則按約定處理，如無特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷（征收）補(bǔ)償款，可以參考《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定處理：
94.5.1當(dāng)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，租賃期內(nèi)的裝飾裝修物損失的補(bǔ)償由雙方按照公平原則分擔(dān)；因出租人的原因?qū)е潞贤獬?，租賃期內(nèi)的裝飾裝修物損失的補(bǔ)償歸承租人所有；當(dāng)承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修時，租賃期內(nèi)的裝飾裝修損失的補(bǔ)償歸出租人所有。
94.5.2當(dāng)承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建時，且雙方對擴(kuò)建費用的處理沒有約定的，辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用的補(bǔ)償款由出租人所有；未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。在此，因擴(kuò)建屬違章建筑，不存在補(bǔ)償問題，當(dāng)然各地具體辦法另行規(guī)定的除外。
94.6區(qū)位差價補(bǔ)償。區(qū)位有房屋區(qū)位與土地區(qū)位之說，有人認(rèn)為拆遷（征收）時既要補(bǔ)償房屋區(qū)位差價又要補(bǔ)償土地區(qū)位差價，但這是對區(qū)位的一種誤解。以可移動的房屋為例，其房屋移動到不同地段時，其房價是不一樣的，但其房屋本身并沒有變化，只是土地的區(qū)位發(fā)生了變化，即房屋的區(qū)位來自于土地的區(qū)位，所以拆遷（征收）補(bǔ)償中的區(qū)位是指土地的區(qū)位，不存在既要補(bǔ)償房屋區(qū)位差價又要補(bǔ)償土地區(qū)位差價的問題。不過從保護(hù)被拆遷（征收）人的合法權(quán)益出發(fā)：當(dāng)房屋建筑面積大于土地使用面積的，區(qū)位差價補(bǔ)償面積按照房屋建筑面積計算；當(dāng)房屋建筑面積小于土地使用面積的，區(qū)位差價補(bǔ)償面積按照土地使用面積計算而已。但該項補(bǔ)償只限于具有福利分房性質(zhì)的公有住房承租人享受，其他類型的承租人無權(quán)享受。
第95條 補(bǔ)償安置方式
95.1租賃權(quán)安置。即由被拆遷（征收）人另行提供房源，出租給承租人，并由出租人與承租人重新訂立房屋租賃合同。安置房的來源可以是出租人自行提供的，也可以是拆遷（征收）人提供的。如果出租人與承租人雙方達(dá)成了協(xié)議，則出租人是將產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋還是其他房屋出租給承租人，確實取決于雙方的合意；但當(dāng)出租人與承租人對解除租賃關(guān)系未能達(dá)成協(xié)議時，出租人將產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋出租給承租人則成為其法定義務(wù)，至于雙方對租金標(biāo)準(zhǔn)、租期等事項不能達(dá)成一致的，則可通過民事訴訟程序予以解決。
95.2貨幣安置。即由拆遷（征收）人、出租人對承租人給予貨幣補(bǔ)償，并解除合同，由承租人自行解決用房問題。
95.3律師為承租人提供的法律服務(wù)
承租人在拆遷過程中權(quán)利的保護(hù)
95.3.1協(xié)助出租人與拆遷（征收）人之間簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷協(xié)議；
95.3.2協(xié)助承租人就拆遷（征收）補(bǔ)償事宜與出租人、拆遷（征收）人進(jìn)行協(xié)商并簽訂補(bǔ)償協(xié)議；
95.3.3對經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的事宜，可以協(xié)助承租人請求房屋拆遷主管部門裁決或提起行政復(fù)議或行政（民事）訴訟。
第十一章 律師防范職業(yè)風(fēng)險的注意事項
第96條 一般規(guī)定
96.1城中村項目改造過程中涉及到法律、法規(guī)、政策、市場、財務(wù)等多方面的問題，比普通房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓需要更多的主體（村（居）民、集體經(jīng)濟(jì)組織、承租人、村（居）民委員會、村（居）委會等）參與，更多的專業(yè)機(jī)構(gòu)的配合。因此，本指引建議律師在提供與此有關(guān)的法律服務(wù)時，適當(dāng)區(qū)分工作范圍，合理劃分責(zé)任邊界。
96.2由于城中村改造業(yè)務(wù)的特殊性，本指引建議律師在從事有關(guān)業(yè)務(wù)時應(yīng)注意構(gòu)建合理的知識結(jié)構(gòu)，理解相關(guān)專業(yè)及其與法律服務(wù)的銜接和整合，配合提供綜合、增值法律服務(wù)，滿足不同委托人的合理商務(wù)需求。
96.3 律師在辦理城中村改造項目的法律業(yè)務(wù)時應(yīng)妥善處理防范風(fēng)險與促成交易的關(guān)系，理解委托人的商務(wù)需求、市場地位、談判能力，合理分配風(fēng)險責(zé)任，在披露、評估、防范風(fēng)險的基礎(chǔ)上盡力滿足委托人促成交易的需求，謹(jǐn)慎地行使否決權(quán)，不建議律師替代委托人進(jìn)行商務(wù)決策。
第97條 律師在提供盡職調(diào)查服務(wù)時的注意事項
97.1建議律師及時、準(zhǔn)確、真實、完整地就工作過程中形成的工作記錄，工作中獲得的相關(guān)文件、會議紀(jì)要、談話等資料制作工作底稿（或保留相關(guān)記錄文件），并對承辦盡職調(diào)查業(yè)務(wù)過程中重要的往來電子郵件和電子版式的法律文件進(jìn)行備份。
97.2如涉及其他司法管轄區(qū)域的盡職調(diào)查及法律分析與評估等法律事務(wù)，律師應(yīng)建議委托人聘請在該司法管轄區(qū)域具備相應(yīng)資格，且在特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有相應(yīng)經(jīng)驗和能力的境外律師事務(wù)所提供服務(wù)。
97.3律師應(yīng)與注冊會計師、資產(chǎn)評估師等專業(yè)人士密切配合，通過專業(yè)分工協(xié)作和業(yè)務(wù)溝通，共同保障受托調(diào)查業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。
97.4律師不應(yīng)向委托人或其他相關(guān)方提供律師經(jīng)合理謹(jǐn)慎判斷懷疑是偽造或虛假的文件、資料、證明等，不得隱瞞、遺漏主要信息或做虛假陳述。
第98條 律師在為合同協(xié)商談判提供服務(wù)時的注意事項
98.1律師應(yīng)鼓勵委托人在談判合同文本前先商討商務(wù)條件并形成交易條款清單。各方律師應(yīng)當(dāng)溝通配合，提高談判效率。對于有爭議的問題，盡量提出多個方案，并尋求共同意見。
98.2律師代表一方起草合同文本時應(yīng)當(dāng)按照業(yè)界通常做法提供合同文本，尊重委托人要求的基礎(chǔ)上兼顧平衡各方利益，提高工作效率。律師在修訂合同時一般應(yīng)使用修訂模式以方便對方檢索修改內(nèi)容。
98.3律師應(yīng)提醒委托人合同定性、效力等方面的不同觀點以及司法實踐中的不同做法，避免承擔(dān)合同無效責(zé)任，但不宜因此反對委托人的商務(wù)決策。
第99條 律師在協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)時應(yīng)與有關(guān)機(jī)構(gòu)及時溝通，了解有關(guān)工作流程和政策規(guī)定的變化，提高工作效率。
第100條 倡導(dǎo)推行標(biāo)準(zhǔn)化體系的法律服務(wù)，在提高法律服務(wù)質(zhì)量的同時，也可以降低律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險。
第101條 風(fēng)險防范的部分示范文本：
附件1 證據(jù)交付清單
證據(jù)接收、退還清單
委托人姓名（單位名稱）： 代理人：
承辦律師： 律師助理：
序號
證據(jù)名稱
是否原件
證據(jù)接收
證據(jù)退還
接收時間
移交人
簽收人
退還時間
簽收人
注意：1、接收時的移交人與退還時的簽收人應(yīng)當(dāng)是同一人。如果不相同，應(yīng)當(dāng)在下列說明中注明簽收人是委托人的代理人或單位職工，并加蓋委托單位的公章。如系自然人，移交人與簽收人都應(yīng)當(dāng)由委托人親自簽字。
2、本所收取復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)由委托人派人親臨法庭并出示證據(jù)原件。
3、本清單一式二份，委托人與受托人各保存一份，作為證據(jù)移交或退還的有效證據(jù)。
附件2 法律文書交付清單
法律文書交付清單
（ ）年第 號
交付人：
法律文書名稱：
收到人：
收到時間：
是否附有法律風(fēng)險提示：
收到人或其委托人簽字：
時間：
第十二章 律師辦理城中村業(yè)務(wù)適用的法律政策文件
第102條 城中村改造涉及的主要法律、法規(guī)及司法解釋：
1、《中華人民共和國土地管理法》（1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過，自1999年1月1日起施行）
2、《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》（根據(jù)1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議第一次修正，自１９８８年１２月２９日施行）
3、《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》（根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議第二次修正），自2004年8月28日起施行）
4、《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行）
5、《國有土地上的房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，自2011年1月21日起施行）
6、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過，自2008年1月1日起施行）
7、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，自2009年9月1日起施行）
8、《城市房屋拆遷管理條例》（2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過，自2001年11月1日起施行）
9.《物業(yè)管理條例》（2003年5月28日國務(wù)院第九次常務(wù)會議通過，自2003年9月1日起施行）
10、《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定》（2007年8月26日國務(wù)院第504號令公布，自2007年10月1日起施行）
11、《中華人民共和國合同法》（１９９９年３月１５日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，自１９９９年１０月１日起施行）
12、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一）》（１９９９年１２月１日由最高人民法院審判委員會第１０９０次會議通過，自１９９９年１２月２９日起施行）
13、《最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（2009年2月9日由最高人民法院審判委員會第1462次會議通過，自2009年5月13日起施行）
第103條 城中村改造涉及的政策文件
1、《村莊“騰空地”整理復(fù)墾專項資金管理暫行辦法》；
2、《農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造“以獎代補(bǔ)”資金管理暫行辦法》；
3、《濟(jì)南市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快市區(qū)村莊改造的意見》；
4、《山東省人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的意見》；
5、《濟(jì)南市人民政府關(guān)于對舊村（房）改造在建違法工程進(jìn)行處理的意見》；
6、《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》；
7、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》；
8、《濱州市人民政府關(guān)于加快城區(qū)“城中村”改造工作的意見》；
9、《濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快中心城城中村改造的意見》；
10、《濟(jì)寧市人民政府關(guān)于加快濟(jì)寧城區(qū)“城中村”改造的意見》；
11、《青島市市人民政府關(guān)于規(guī)范城中村改造工作的意見》；
12、《淄博市人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)老舊工礦居住區(qū)和城中村整治改造的實施意見》；
13、《棗莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城中村改造工作的實施意見》；
14、《煙臺市牟平區(qū)城區(qū)舊村(城)改造暫行辦法》；
15、《日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見（試行）》；
16、《濰坊市人民政府關(guān)于加快中心市區(qū)“城中村”改造的意見》。
