| 2013.3.27人民法院報(bào) |
| 本報(bào)記者 王 鑫 |
本報(bào)訊 （記者 王 鑫 通訊員 王 翠）買房人先期簽訂了訂購書并交納10萬元定金，后來提出要把樓盤廣告中宣稱的“高回報(bào)率”寫入商品房買賣合同卻被拒絕，最終雙方未能簽約。買房人所交10萬元定金能否適用定金罰則？
近日，四川省成都市青羊區(qū)人民法院依法審結(jié)這起商品房銷售合同糾紛案，一審認(rèn)為原、被告雙方在合同未能簽訂中均無過錯，依法不應(yīng)適用定金罰則，被告開發(fā)商應(yīng)將10萬元定金返還原告石某。
2011年12月18日，石某與成都當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商簽訂定購書并交納購房定金10萬元，申請定購市區(qū)建筑面積10.03平方米、總價款186萬余元的1層商品房，并約定在七日內(nèi)即當(dāng)月25日前簽訂《商品房買賣合同》及其附件，否則開發(fā)商可另行銷售，且不退還已付定金。雙方簽約時，就高回報(bào)率能否寫入合同內(nèi)容發(fā)生嚴(yán)重分歧。
開發(fā)商在銷房時，銷售中心及銷售人員也明確承諾了回報(bào)率，在宣傳單上也載明了回報(bào)率，石某說，正是因?yàn)榭粗懈呋貓?bào)率才預(yù)簽的訂購書。
“我希望把宣傳單上的高回報(bào)率等內(nèi)容寫入買賣合同中。”當(dāng)石某按約定的時間去簽訂買賣合同，并提出上述要求時，卻被售樓方堅(jiān)決拒絕。
被告開發(fā)商稱，在簽訂定購書時其對商品房買賣合同及其附件的正式文體已交石某仔細(xì)閱讀，且相關(guān)文書還在售樓中心公示。石某是在充分了解其所購房屋的背景及現(xiàn)狀后，才簽訂的定購協(xié)議，并交納了10萬元定金。至于“高回報(bào)率”的文字說明，僅為要約邀請，故不能將樓盤廣告的內(nèi)容寫入《商品房買賣合同》及其附件中。
石某認(rèn)為，雙方在簽訂定購合同時，賣方?jīng)]有按照自己宣傳的、對價格有重大影響的承諾進(jìn)行明確約定，被告存在欺詐行為，之后雙方無法就合同達(dá)成一致，故要求開發(fā)商退還定金，而開發(fā)商卻認(rèn)為按約定不予退還，遂引發(fā)糾紛。
法院認(rèn)為，雙方所簽訂購書合法有效，而且該案中的所售商鋪的售價高達(dá)186萬余元，顯然開發(fā)商在廣告宣傳上的“商鋪投資價值分析”，是對房屋價格的確定有重大影響的描述和允諾，因此石某要求將十年回報(bào)率的保障性問題寫入《商品房買賣合同》合乎情理。之后，雙方各自出于自身利益考慮，無法就上述問題達(dá)成一致，最終導(dǎo)致定購合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，未能簽訂正式合同，故法院對石某要求解除所簽定購書的主張予以支持。
此外，該案中商品房買賣合同未能簽訂，雙方均無過錯，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”之規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)將10萬元定金返還原告石某。法院遂依法作出上述判決。
■連線法官■
雙方無過錯 定金要返還
該案承辦法官喻言告訴記者，依照我國合同法的規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金，即為“定金罰則”。
而最高人民法院的相關(guān)司法解釋也規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
該案中，涉案房屋每平方米高達(dá)18萬余元，石某購買的目的顯然不是居住而是為了投資，回報(bào)率肯定是其著重考慮的內(nèi)容。開發(fā)商與石某之前雖已簽訂了定購書，但石某所看的合同文本應(yīng)是開發(fā)商預(yù)先提供的格式文本，簽訂正式合同時雙方依法可對部分內(nèi)容進(jìn)行必要的修訂和補(bǔ)充。之后，原告提出將回報(bào)率的保障性問題寫入《商品房買賣合同》的要求應(yīng)該說是合乎情理的，雙方也多次進(jìn)行商談，最終不能協(xié)商一致也未能簽訂合同，石某并不存在過錯，而開發(fā)商也無過錯，因此該案依法不適用定金罰則，開發(fā)商無須雙倍返還，只需退還10萬元訂約定金即可。
