根據(jù)紐約亞洲協(xié)會(huì)和羅森咨詢集團(tuán)在2016年五月份聯(lián)合發(fā)布的研究報(bào)告，《破土而出-中國(guó)人在美國(guó)房地產(chǎn)的投資》（Breaking Ground：ChineseInvestment in U.S. Real Estate），在2010年到2015年之間，來自中國(guó)的投資者注入在美國(guó)住宅物業(yè)的投資金額直達(dá)930億美元。同期間，中國(guó)投資者對(duì)美國(guó)商業(yè)物業(yè)注入的投資金額至少達(dá)171億美元，成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的投資國(guó)這一。
報(bào)告預(yù)測(cè)，在未來的五年，即2016年到2020年，中國(guó)投資者注入美國(guó)房地產(chǎn)的資金將會(huì)翻倍，預(yù)計(jì)達(dá)到2，180億美元以上。盡管中國(guó)嚴(yán)厲實(shí)施政策，限制資金外流，以減少海外投資。然而，中國(guó)人對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的需求依然十分強(qiáng)勁。
非美國(guó)居民的外籍人士在美國(guó)投資房地產(chǎn)，處理投資架構(gòu)，稅務(wù)方面尤其要謹(jǐn)慎。其中牽涉到的包括以什么樣的架構(gòu)去持有投資物業(yè)，從而減低投資風(fēng)險(xiǎn)以及繳納合理的稅率。
租金收入凈得稅，
遺產(chǎn)稅，
物業(yè)賣出時(shí)的長(zhǎng)期增值稅，
以及根據(jù)美國(guó)的《外國(guó)人投資房地產(chǎn)稅收法案》的要求，在物業(yè)賣出時(shí)需要繳納的15%預(yù)扣稅 （FIRTAWithholding）等等，
尤為外籍投資者的考慮條件。美國(guó)稅法繁瑣，聯(lián)邦國(guó)稅局與各州稅務(wù)局各有不同的稅法規(guī)定，非美國(guó)稅法專家真的很難了解其中利弊，就算長(zhǎng)期居住在美國(guó)本土的人士也未必了解復(fù)雜的美國(guó)稅法法律，更別說是對(duì)來美國(guó)單純投資的外籍人士了。
非美國(guó)居民的定義：
非美國(guó)居民的外籍人士與美國(guó)居民的報(bào)稅繳稅方式是很不一樣的。美國(guó)稅法定義“外籍人士”為：非美國(guó)公民/國(guó)民，非綠卡持有人士，和沒有通過居住測(cè)試(Substantial Presence)，即沒有居住在美國(guó)超過183天的人士。
房地產(chǎn)直接以個(gè)人名義持有
這是最簡(jiǎn)單的方式去持有投資物業(yè)，不用成立公司，花費(fèi)也比較少，可是會(huì)牽涉到很多問題，身為非美國(guó)居民的外籍投資者要慎重考慮。
首先，個(gè)人在此投資是有無(wú)限的責(zé)任，即是如果有租客或其他方面的法律糾紛，個(gè)人資產(chǎn)可能遭受風(fēng)險(xiǎn)。
另外，如果物業(yè)有出租，個(gè)人必須在每個(gè)報(bào)稅年度向稅務(wù)局申報(bào)租金的所得，凈得收入需按聯(lián)邦稅率以及州稅率繳稅。凈得收入是總租金收入減除出租相關(guān)的開銷，如管理費(fèi)，貸款利息，保險(xiǎn)，等等費(fèi)用，還有物業(yè)的折舊，最后的凈得才需繳納所得稅。沒有美國(guó)報(bào)稅號(hào)碼的外籍投資人士，可以向國(guó)稅局申請(qǐng)一個(gè)美國(guó)的報(bào)稅號(hào)碼。根據(jù)《外國(guó)人投資房地產(chǎn)稅收法案》的要求，如果賣方是外籍人士，買方有責(zé)任預(yù)扣房產(chǎn)總銷售價(jià)格(Gross Proceeds) 的15%作為預(yù)扣稅額。
一般情況下，實(shí)際要繳納的長(zhǎng)期增值稅額(longterm capital gain) 是要比15%的預(yù)扣稅的數(shù)額要低，因?yàn)?5%的預(yù)扣稅是根據(jù)房產(chǎn)總銷售的價(jià)格。投資者必須以申報(bào)年終稅表的方式，申請(qǐng)讓國(guó)稅局把多預(yù)扣的稅退還給投資者。
最后，外籍人士以個(gè)人名義持有美國(guó)房地產(chǎn)，會(huì)牽涉到遺產(chǎn)稅的問題。如果持有人在持有物業(yè)的期間去世了，物業(yè)將根據(jù)市價(jià)（FMV）繳納美國(guó)遺產(chǎn)稅。聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅稅率現(xiàn)在是40%，這可不包括州的遺產(chǎn)稅率。美國(guó)公民和永久居民的遺產(chǎn)稅免稅額有五百多萬(wàn)美金，非美國(guó)居民的外籍人士只有六萬(wàn)美金的免稅額。
房地產(chǎn)由有限責(zé)任公司（LLC）持有
首先LLC要在州政府部門成立，不同的州有不同的要求。舉例來說，在紐約州新成立的LLC必須刊登兩份報(bào)紙，如果LLC的地址是在紐約市，刊登報(bào)紙的費(fèi)用就在美元2千左右了，這可不包括政府的注冊(cè)費(fèi)用，以及律師，會(huì)計(jì)師的費(fèi)用。
LLC屬有限責(zé)任公司，其成員的個(gè)人資產(chǎn)無(wú)需用于償還公司的債務(wù)。而且，這類型的公司交稅方式比較靈活，避免了股份有限公司（corporation）的雙重稅的擔(dān)憂。
LLC成立以后，要向國(guó)稅局申請(qǐng)一個(gè)公司的報(bào)稅號(hào)碼（EIN）。如果物業(yè)有租金收入，也需向稅務(wù)局申報(bào)年終所得稅表。
由一個(gè)成員持有的LLC，屬獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，收入所得申報(bào)在成員的個(gè)人稅表，公司無(wú)需單獨(dú)申報(bào)公司稅表。
有兩個(gè)成員或者超過兩個(gè)成員以上的LLC，公司需要單獨(dú)向聯(lián)邦國(guó)稅局與州稅務(wù)局申報(bào)年終稅表 （1065表格）。
LLC本身屬不納稅的傳遞實(shí)體類型公司 (pass through entity),所以所得或者所虧損會(huì)通過一份報(bào)稅文件（Schedule K-1）傳遞到LLC的成員，再由其成員申報(bào)在他們的個(gè)人報(bào)稅表格上。
LLC跟個(gè)人一樣，可以享受20%偏低的長(zhǎng)期增值稅率優(yōu)惠。如果LLC的成員是外國(guó)人，根據(jù)《外國(guó)人投資房地產(chǎn)稅收法案》的要求，物業(yè)賣出時(shí)也需做15%的預(yù)扣稅。跟個(gè)人一樣，LLC同樣也有遺產(chǎn)稅方面的擔(dān)憂。
房地產(chǎn)由股份有限公司（corporation）持有
跟LLC成立的方式相似，股份有限公司要先在州成立。股東可以是個(gè)人，合伙企業(yè)，信托或者其他的股份有限公司。
這類型的公司是屬于獨(dú)立于個(gè)人的法律組織形式，投資風(fēng)險(xiǎn)限制于公司資產(chǎn)的范圍內(nèi)，即公司股東的個(gè)人財(cái)產(chǎn)是受到有限責(zé)任的保護(hù)。與LLC相同，股東個(gè)人無(wú)需對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
重要差異：
股份有限公司屬單獨(dú)納稅類型，公司所得在公司這層繳納所得稅，這與以上LLC類型的不納稅傳遞實(shí)體類型公司是十分不一樣的。
現(xiàn)在美國(guó)的股份有限公司的所得稅稅率是15%到35%之間，有望美國(guó)的新總統(tǒng)會(huì)在不久的未來大幅減低公司的所得稅率。股份有限公司最大的弊處就是雙重納稅的問題。不僅公司要對(duì)分配的利潤(rùn)交稅，而且股東個(gè)人也要繳納個(gè)人紅利 （Dividend）的稅款。
股份有限公司向外國(guó)股東發(fā)放的紅利還需付額外的預(yù)扣稅。如果外國(guó)股東所居住的國(guó)家與美國(guó)沒有簽訂雙邊稅收條約，紅利的預(yù)扣稅率是30%。如果公司不將利潤(rùn)分配，將其利潤(rùn)再投入到公司資本中去，讓資本留在公司，個(gè)人股東就不必對(duì)未分配的利潤(rùn)交納個(gè)人稅。
另外，股份有限公司不能享受只針對(duì)個(gè)人和有限責(zé)任公司（LLC）的20%長(zhǎng)期增值稅率優(yōu)惠，所以物業(yè)賣出時(shí)的增值所得可能要繳納更高的稅率。通過股份有限公司持有投資物業(yè)的其中一個(gè)優(yōu)勢(shì)是外籍投資人士不需申報(bào)個(gè)人的所得稅，相對(duì)地避免了向美國(guó)國(guó)稅局披露其個(gè)人的資料信息。
最后，小編要提醒的是，謹(jǐn)慎的投資架構(gòu)考慮，稅務(wù)規(guī)劃是成功投資不可缺少的因素。
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